东南西北，全是金刚！

2024年土拍目前来看基本是结束了，回顾这几年的土拍，本土国企兜底成了主旋律，其中以南二环四大金刚做代表，不过这2年随着三远、高宅、西园等旧改出现，福州东南西北也都出现了巨量供应。

近期不少地块也发出项目情况，比如榕发南湖、高宅的建总，给出的都是改善盘定位，项目体量都高达800-1000多套，算是这几年改善单盘前几体量。

之前在写建总高宅地块的时候，在思考一个问题，这种地段要卖精装改善，用什么才能支撑这个价格体系，最终感受可能只有产品力，就是不同以往的产品力。

如果群友分享的：

第一阶段，就是城投XX名字、这种，说白了纯安置房，第二阶段就是祥浦苑、金城湾、观湖郡这种城投系开始尝试着盖商品房了，第三阶段就是北园四大金刚这种，城投系正式大规模下场的阶段（如果不严格按时间节点划分的话，那就是榕发悦乐郡、揽湖；建总江南尚璟；左海望岳星月颂；福厝远山十里；新榕这时候基本没下场；新投城央境），到第四阶段就是开始各家城投系发现不好卖了开始要抬品质的阶段了（榕发鲁丽、誉湖、锦城；左海烟山；建总华林、流花溪；福厝新投没啥新盘目前；新榕的运行和亦川）

东南西北

南二环：在最近左海拿下宗地2024-87号后，南二环集齐5幅纯商地块，这里的纯商体量达到404亩，建筑面积达到：53万方。

目前南二环上市的四个地块，规划近4000套房源，去化985套，去化率接近四份一。

对于南二环除了纯商地块外，还有建总承建的城市更新项目，41栋安置房分为A区、B区、C区3个区，总用地面积180亩，总建筑面积34万方，总户数约3227户。

综上，在南二环这个区域，体量合计达到近600亩，建筑面积87万方，套数接近：7700套。

南二环的楼市表现也难市场看空板块，当然从目前情况来看，后续的其他板块可能遭遇更差。

三远旧改：随着榕发疯狂拿下三幅纯商地块后，三远旧改也顺利成交出让，当然截至目前只上市了更早拿地的远山拾里，不过上市后的表现，比四大金刚还差。

当然群友分享的榕发三远地块，给出的规划也是改善大平层，可以说也是非常大胆。

从拿地情况来看：纯商合计345亩，建筑面积63万方，其中榕发53万方。

如果参考远山拾里的规划套数，905套，三远4幅纯商会达到6300套。

对于三远从目前规划来看，主要就是存在地铁规划和已有的地铁2号线，只不过目前东区的价格也已经大面积下跌，五里亭等区域都来到2.5W-2.7W，相对而言三远的价值也被进一步打压。

这里如果在算上安商地块，面积高达526亩，建筑面积101万方。

在巨型旧改+高容积率的搭配下，三远成了体量最大的一个，这也是榕发未来几年可能都挥之不去的梦魇。

高宅旧改：旧改地块一次性全部上架，算是惊人，最终建总拿下三幅纯商地块，成了榕发之后，有一家一己之力兜底的代表。

从地块面积来看，四幅纯商合计218亩，建筑面积：43万方，建总30万方。

目前建总已经给出两个地块的规划，其中流花溪一期，规划850多套的纯改善大平层，二期规划虽然只有36亩，不过规划刚需产品，套数也达到600多套。

简单换算，高宅地块如果剩余都按照偏改善的定位，合计套数能达到3000套左右。

至于地块的安置房，体量不算太大，只有一幅小地块，8万方，套数预计800套左右。

对于高宅地块，整体面积是最小的一个，不过搭配高容积率的定位，实际的建筑面积依然不低，这里建总成了最大承建商。

目前建总给出了改善的产品定位，对于这个地段说实话，压力很大。

新店东片：近期商服地块流拍，罗汉山的住宅也流拍，不过剩余的地块也基本都已经拍出，相比于上面的三个区域，西园旧改的关注度并不高，加上地块被拆分多幅，所以市场感觉并不明显。

从地块面积来看，7幅纯商合计340亩，建筑面积：65万方，三家国企兜底（新榕26万方，左海19万方，建总19万方）。

对于西园旧改，并没有出现一家城建的局面，不过从地块情况来看，古厝的新榕拿地最多，左海建总相当，目前还剩一个地铁口住宅未成交。

这里的安商地块面积也不大，不过相比于其他三个区域，都有地铁加持，或者地铁预期，这里的配套和区位看上去可能更加一般。

大部分地块都在角落，周边配套相对缺失，也没有什么景观和未来预期，可以说这里的项目，可能是这四大区域最困难的一个。

汇总

分析：关于四大区域的汇总情况，纯商面积达到1309亩，建筑面积224万方。

如果按套均100平计算，相当于套数达到22400套，如果按套均144平计算，也达到15500套。

对于四大区域，从楼面价来看，很明显南二环最高，除了它们是最早土拍外，从区域的差异来看，南二环也是配套相对最齐全的一个。

从体量来看，南二环虽然面积最大，不过受制于机场限高，容积率最低，所以建筑面积也有所压制，作为对比剩余三个区域容积率都不低，高宅更是典型，这也导致这些区域的建筑面积普遍不低。

其中关注度较低的西园和三远，体量最大，高达65万方左右。

所以这时候在去对比，可以发现南二环反而是这里面最优质的区域，最少个人感受，南二环对于刚需的选择是最优解，虽然供应量巨大，安置房不少，前几年也供应了一堆房源，但是南二环的自身区位，以及周边的配套建设和得房率等，都是最优的一个。

当然如同网友分享的，希望本土国企去卷新品，南二环的尴尬在于开发更早一些，产品虽然户型还行，社区也有比以前国企盘好，但是放在真正卷产品的背景下，依然差了一个阶段。

由于篇幅较多，先切断了，下一篇的角度是国企兜底的角度，看看这3年多，这些国企的指标到底谁最难。