华润“中环置地望云”165平方户型“解析”

01

楔子

最近在我家附近有个项目开盘，叫做华润中环置地中心。因为离得比较近，所以我特别关注了一下它的户型，其中这个165的户型比较符合我现在的家庭状态，所以就分析一下它吧。

往期的户型解析在这里：

为了避免不必要的“麻烦”，我的解析只从正面来分析，尽量不用负面的词。也许用分析图来说明问题，可能更有说服力一点。

02

户型解析

华润“中环置地望云”165平方户型，如上图是一个4房2厅2卫的户型，3.5开间朝南，属于改善型户里面积控制的比较好的。

• 仪式感

从电梯厅到门厅，再到餐客厅，最后到卧室的过厅，形成了一个完整的序列，营造出了一定的仪式感。

• 巨厅（动静分区）

户型的动静分区非常明确，动区包含了“厨房、餐厅、客厅、阳台”，这种ldkb一体化的设计让“厅”显得更大。

而动区在中间，静区分列两厢的做法，即使老人和年轻夫妇在同一屋檐下居住，彼此留出了“空间”，干扰也会少一点！

• 洄游动线

在交通流线方面，考虑引入了“洄游“的动线设计，这样可以起到串联空间，提高家务效率的同时，还能让空间“显大”!

• 极致收纳

在这个户型里考虑了3种不同深度的储藏柜，满足不同物品的收纳要求。

• 南北通透

户型很好的照顾了空气对流。这样南北通透使得户型更加方正，再加上“一虚一实”两根轴线，让户型显得更加正气。

• 景观位

户型南侧为景观位置，所以除了常规设置之外，还在主卧设置了非常大的转角窗，最大限度的利用好景观资源。而建筑立面也是做的非常通透，但不失典雅。

这个项目处于宝山南大板块，本身上大附近居住的人数不算少，再加上朝北的顾村板块更是超级“居住大区”，所以这个楼盘会让很多客户趋之若鹜。

03

根据《关于加快推进南北转型发展意见》、《祁连敏感区控制性详细规划（草案）》和《上海市宝山区W12-1301单元（祁连敏感区）控制性详细规划（修编）》的相关内容，我们可以得到以下一些信息：

• 规划范围

南大地区东至南陈路—南秀路，南至环镇南路—祁连山路—S5沪嘉高速，西至S20外环高速，北至丰翔路—环镇北路，总面积约628.9公顷，其中规划建设用地约608.9公顷。 （如下图）

• 目标定位

南大地区将落实“全力以赴做好转型发展、产业升级和生态宜居的大文章”的要求，建设成为全球领先、国内典范、生态活力智慧的创新城区。

最大化发挥结构绿地的生态效应，树立城绿交融的生态标杆；营造活跃的产业生态环境，打造各类要素汇聚的创新引擎；精准服务创新人才和居民的需求，形成产城融合的活力城区；积极推动以人工智能为代表的前沿技术研发与应用。

这样的目标定位，就是现在“南大智慧城”的由来。

• 功能结构

形成“组团式、多中心、网络化”的功能结构。

• 组团式，即由绿化廊道、城市干道划分，形成6个产业组团、6个居住组团；

• 多中心，即结合轨道交通站点，形成1个地区中心、2个社区中心，各组团内设置公共服务中心；

• 网络化，即构建道路交通、市政设施、绿化水系等多系统网络。

• 生态规划

南大地区规划绿地面积约261.6公顷，控制外环绿带宽度大于500米，沪嘉生态廊道宽度300—800米，组团绿廊宽度大于100米，依托走马塘、陈家江景观水廊以及组团间绿化廊道，营造蓝绿交织的公共空间网络。

• 沿走马塘、陈家江等滨水景观带形成“蓝网”。

• 对接区域生态网络，架构结构绿地、滨水绿带和组团绿廊组成的“绿网”。

本次规划要优化区域生态格局，发挥整体生态网络的作用。

• 道路交通规划

1.道路系统

规划道路面积约101.7公顷，以高速公路、主干路、次干路、支路构筑地区道路网，并采用相对均衡式的方格网状布局形态。

• 高速公路：区域内的高速公路包括外环高速（S20）、沪嘉高速（S5），规划道路红线宽度70－100米。

• 主干路：包括丰翔路、南大路、祁连山路，规划道路红线宽度40－45米。

• 次干路：包括南陈路、沪嘉高速地面辅道，以及紧邻外环高速东侧绿化隔离带、呈南北向走行的规划新增道路，规划道路红线宽度32－40米。

• 支路：地区其余道路基本为城市支路，规划道路红线宽度20－24米，主要满足于区域性内部出行需求。

2.轨道交通

15号线在规划范围内沿祁连山路呈南北向走行，并于丰翔路北侧设置丰翔路站，于祁连山路-南大路设置南大路站。

规划中还有22号线、26号线、18号线、延伸市域铁路南何支线。

规划要求：强化交通支撑，倡导绿色出行。创造适宜公交、慢行的交通环境，适当加大城市支路网密度，新建地区路网密度为10.6公里/平方公里。

• 智能城市

建立“智决策、全感知、趣体验”的智能城市总体框架，启动智能城市示范项目，建设智能城市基础平台，打造2个示范组团、3条智能展示轴带，成为智能城市的先行典范。

南大地区是全市确定的五大重点转型区域之一，是宝山“双城战略”中“智能智造之城”的重要组成部分。按照规划，南大地区将会是拉动宝山经济社会发展的新引擎。

04

项目进展

在这片总面积约628.9公顷的土地上，这几年建设项目如雨后春笋般拔地而起，我们不妨去看看工地的进展情况。

为了便于按图索骥，我特地制作了一张导引图。（如下图）

上图为南大智慧城西南片区“一平方公里产业先导区”，前面看到的实景图，大多是这个区域的建筑。

在南大片区内，上位规划要求坚持TOD导向，产城融合，保障重点转型区域发展空间。前面开工建设的多数都是产业项目，那么产城融合，城的部分怎么样了呢？

首个落地的是华润凤翔路站TOD项目，由华润地产开发。华润中環置地中心联动一二地块开发，精心打造一座百万方TOD复合综合体，包含万象系商业、海派精奢住区、超高层办公塔楼。

• 经济技术指标

片区规划总建筑面积约541万平方米。其中包括科研66万平方米、办公126万平方米、医教37万平方米、商业42万平方米、住宅228万平方米、人才公寓40万平方米。

南大智慧城未来将打造成一个集公园、商业、办公、住宅为一体的宜居宜业的高品质社区。其发展建设能否带动所在的上大板块以及周边的大场、大华等板块的崛起呢？

05

结束语

之前我一直关注市中心的豪宅项目，当我把视野放得更大之后，发现：原来家门口也有让人怦然心动的“项目”，只是平时没关注，成了“灯下黑”。

一直以来，我都是本着“一边自我学习，一边输出项目观点”的原则来写文章。而这篇文章不光让我了解清楚了南大片区的规划，也对上大板块有了更多的信心，即使机场不搬迁。

当然如果能对你的学习、工作、买房有所裨益，我觉得这篇文章就更有意义了。