房利美、房地美暴涨29%创五年新高，有望告别政府托管时代！

美国财政部和联邦住房金融局（FHFA）于周四发布新指引，重新赋予财政部对房利美和房地美这两家“政府支持企业”（简称GSEs）取消托管的最终批准权。未来若房利美和房地美准备脱离政府托管，财政部必须先审查并批准这一过程。

此举旨在确保托管的结束能够“有序进行”，政府希望在解除控制时，能够确保GSEs的运作不至于突然失去监管和规范，从而给金融市场或住房市场带来风险。

房地美和房利美是美国住房抵押贷款市场的支柱。虽然它们不直接向购房者提供抵押贷款，但通过购买贷款并将其打包成证券出售给投资者，支撑着美国的住房市场。

2008年金融危机爆发时，房利美和房地美由于财务困境，面临破产倒闭的风险。为了避免这两家公司倒闭引发美国住房市场崩盘，美国政府决定接管它们，并为其提供了约1875亿美元的资金救助。

这笔资金不仅帮助房利美和房地美渡过危机，还作为救助的交换条件，使政府获得了这两家公司优先股，给予财政部在分红和公司资产分配时的优先权。自此，房利美和房地美进入“托管”状态，由政府直接干预和管理其运营，但同时也限制了它们的独立性。取消托管政府使它们能够重新独立运营，恢复市场化运作。

周五，房利美（FNMA）和房地美（FMCC）盘中均一度涨超29%，创五年新高。

“两房”有望脱离政府托管

这一股价暴涨的背后，一方面，这一公告发布的时机十分微妙，距离唐纳德·特朗普预计重新上任的日期不到三周。

这一点很关键，因为有部分投资者认为，特朗普再次当选总统增加了结束托管的可能性。著名对冲基金经理Bill Ackman提到，特朗普喜欢大规模的商业交易，而结束GSEs的托管将是“历史上最大的交易”。

另一方面，Bill Ackman长期以来一直关注并持有房利美和房地美的股票，他建议购买这两家公司的普通股，并指出它们已经改善了资本状况，并且在当前美国住房市场不景气的情况下，可能会表现得相对强劲。

另外，作为新发布指引的一部分，财政部承诺将制定详细计划，公开征求公众意见，并与金融稳定监督委员会（FSOC）和总统进行协商。这一措施预计将帮助政府、市场参与者和投资者更清楚地了解解除托管的具体步骤。

彭博援引一位不愿透露姓名的拜登政府高级官员表示，即使有了这个新协议，它也不会约束未来政府采取行动的自由。但这个新协议为市场提供了一个清晰的框架，即托管的结束将如何进行。

在2008年金融危机期间，由于房利美和房地美陷入困境，没有足够的利润支付股东，甚至连优先股股东的分红都暂停了。这使得许多优先股投资者蒙受了损失，他们无法从这些公司获得预期的回报。周四的声明表示，新协议不会影响房利美和房地美的资本留存和相应的分红支付。

尽管签署了新协议，但将这两家公司完全私有化仍然是一个漫长而复杂的过程。彭博情报分析师Ben Elliott表示，政府退出"最早也要到2026-2027年"。

在特朗普政府的第一任期，Mark Calabria（当时负责监管房利美和房地美的联邦住房金融局（FHFA）局长）曾倡导将房利美和房地美从政府托管中释放出来。

然而，释放托管的计划最终未能取得进展。原因是政府官员意识到，这一举措不仅涉及到金融结构的复杂调整，还可能会对住房市场产生巨大影响，尤其是在市场动荡的背景下，释放托管可能带来不确定性和风险。