北京
建发璟院二期建发新宫槐房地块售楼处电话：010-5361 0555（官网）
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丰台新宫 建发璟院二期报规解读 位置 | 地块 |总平规划| 户型：110-165㎡豪华住宅配顶级会所和私家庭院
最新消息：建发丰台新宫地块的规划总平已在北京市规自委官网公示。
项目总占地约3万平方米，总建筑面积约9.2万平方米（其中地上面积约6万平方米），容积率仅为2.0。
规划中包括11栋住宅楼，涵盖6至18层的洋房和小高层，建发将在北京打造其首个「风雅宋韵」系列产品，主力户型面积段约为110至165平方米，提供三居至四居的选择。项目得房率很高，并配备会所和下层庭院，进一步提升居住体验。售楼处预计将在1月初正式对外开放。
截至目前，所有可透露的最新消息均已包含在上述内容中。欲了解更多关于地块详情以及周边竞品和配套情况的信息，请查阅往期文章链接。
建发地产以24.345亿元拿下的丰台槐房和新宫旧改NY-030（南区）地块
地块指标
用地面积：3.04万㎡
建筑面积：6.08万㎡
容 积 率 ：2.0
地块限高：45m
指 导 价 ：8.3万/㎡
预计土拍价：24.35亿
预计楼面价：4.0万/㎡
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报规图
△报规解读：
- 西侧建发大门临槐房西路（主干大路），街区展示比建发璟院更明显（建发璟院标志性大门在东侧，临小路）。
- 110㎡-165㎡，110㎡最小的户型是四居，洋房，在东北角1#楼的位置，南向面宽10.3m，真不算小了。预计还有一个中间段的135㎡左右大小的户型，四居，小高层，户型类似建发璟院同面积段的四居边户和中间户。
- 北侧两栋楼有局部架空层，形制参考建发观云现房楼王。
- 大户型层高3.1-3.2m，小户型层高3m。
- 全盘一共11栋楼，478套房，洋房和小高层的混搭，有5栋洋房，6栋小高层，但洋房有连体，实际上看起来是3栋洋房。全盘还是小高层占主流。
- 有下沉庭院，会所。
- 有阳台赠送面积，预计得房率90%左右。
- 有下跃和顶退户型。
- 预计价格8万/㎡，也就是说这个盘880万起步，四居。
户型
预计：110㎡-135㎡-165㎡
以下是我月初在现场拍摄的照片和视频，更多关于地块周边的照片或视频，您可以通过扫描上方图片中的二维码识别后即可查阅。
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值得关注的是，丰台新宫地块是一宗“回炉重造”的地块，在面积、总价和容积率方面都进行了显著调整，展现了再次上新的诚意。你也可以理解为这是一个曾经不太受开发商青睐的地块，说实话，这种情况并不罕见。最近就连西南二环边的一宗地块都顺延到了第六批次，而四环地块在今年并非第一次面临这样的情况。
8月20日，北京规自委首次上架NY-030（南区）地块，出让规模为5.39万平方米，容积率为2.4，地上建筑规模达12.93万平方米，起始价为52亿元，楼面地价约为4.02万元/平方米，销售指导价定为8.3万元/平方米。
然而，在9月9日，北京规自委发布对《挂牌文件》附件中的《“多规合一”协同平台审核意见的函》进行调整；随后于9月19日发布公告暂停该地块的出让。
直到10月25日，北京规自委再次挂出该地块的出让公告。这次，地块变成了8月20日挂牌时的“迷你版”，土地面积缩小至3.04万平方米，地上建筑规模调整为6.08万平方米，楼面价降低至4万元/平方米，起始价也降至24.32亿元。更重要的是，为了提高地块吸引力，丰台区政府将地块的容积率从原来的2.5直接下调到了2.0，低于北边建发璟院的2.2和南边中海公元里的2.4。这一调整使得整个地块条件变得更加优质。
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通过这些调整，丰台新宫地块不仅在价格上更具竞争力，而且在规划条件上也更加优化，吸引了更多开发商的关注。
具体来看，丰台区城乡一体化槐房村和新宫村旧村改造项目NY-030（南区）-01地块，土地面积为30,414.3平方米，建筑控制规模不超过60,828平方米，容积率为2.0，规划控制高度为45米，挂牌起始价为24.32亿元。
该地块形状方正，无需配建，周边城市界面较为整洁。按照平均每套100平方米计算，预计可提供约600套房源。
建发丰台新宫地块的位置堪称优越，位于丰台南苑街道。北侧200米即是地铁4号线与19号线的换乘站新宫站。
地铁4号线与19号线的换乘站新宫站
西侧紧邻大悦春风里购物中心，北侧是槐房万达广场，商业氛围浓厚，能够满足一站式购物、餐饮和娱乐需求。
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槐房万达广场
该地块的优势不仅在于其城区四环成熟配套，更得益于便捷的交通条件。地铁4号线和19号线提供了高效的出行选择，5站即可直达金融街。特别是19号线，作为北京含金量最高的线路之一，以其大站快车模式直通金融街和海淀北三环，覆盖了“金融街+海淀”这两个关键商圈，大大缩短了通勤时间。
此外，4号线同样是一条黄金线路，途经宣武门、西单、西直门、人大、中关村和北大等重要节点，连接西城和海淀的核心区域。
自驾出行也非常便利，出门即达四环，可快速通达金融街、丽泽商务区、国贸CBD及丰台科技园等地。
四环主路
该板块吸引的主要业主群体多为来自内城和金融街的改善型购房者，而最令人动心的是地块东侧700多米处便是南苑森林湿地公园，提供了一个亲近自然的理想环境。
教育和医疗资源方面，2公里范围内有槐房小学、丰台区南苑中学和北京新桥外国语高中等学校；5公里范围内则有博爱医院和航天总医院。因此，对于新宫地块而言，周边的商业、轨道交通、公园等配套设施堪称顶级。
在我实地踩盘发现，目前周边还有一些老旧住宅待拆除，存在较多塔楼安置房，距离墓园约1.1公里，部分道路状况不佳，但可以预见，随着城市更新的步伐加快，该板块将迎来焕然一新的面貌。
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它有一大特色，小区头戴中式大飘檐，像个大帽子。
槐新地块是一宗回炉地。2024年8月份先上架，土地面积5.39万平方米，起始价52亿元。
但一个月后，因故暂停出让。直到10月25日，再度上架，但面积变成了3.04万平方米，只有之前的56%；建筑面积6.08万平方米，控高45米（局部60米），容积率2.0。
替建发地产拿地的是它的“马甲”——福州裕诚，这家公司的母公司汇成佰悦与建发房产多有交集。
拿地价格24.345亿元，楼面价4万元/平米，销售指导价8.3万元/平米。
楼面缝差价达到了4.3万元，令建发地产打磨产品的空间很大。
槐新项目具备了“好房子”的诸多特点：首层架空+内嵌式阳台+北向设备空间+部分边户飘窗+部分北向敞开阳台等等。
但它并没有当下最新的“黑科技”——花池阳台。这会让外界多少有些遗憾。
不过，槐新项目也有自己独有的特点：1、一层下跃式产品；2、传统中国风拉满。
首层下跃+双首层架空
槐新项目共规划了11栋6-18层的住宅楼。1-3、10、11为11层以下洋房；4、5 16/17层；6 17/18层；8 14/15层；7、9 18层。
从规划图看，11栋楼除了首层架空的两个区域外，其余楼栋都标注了窗井字样。
它总建筑面积92422.92㎡。其中，地上建筑面积60828.00㎡，地下建筑面积31594.91㎡。地上地下接近2:1的比例。
这些都意味着，所有楼栋一层都做成了下跃式产品。
此外，还有8栋楼，采用了顶层复式的退层错落式设计。
作为建发的标配，小区的豪华大门规划在了西侧偏北位置，位于3#和6#中间，与物业配套楼相互融合在了一起。
紧挨着物业配套楼的是下沉庭院，面积约在500平左右。在西北侧安装了无障碍电梯。
从下沉庭院上来，便是地上会所，分别坐落在2#的东边单元，以及4#的西边单元。而4#是整个小区的楼王。
两个地上首层架空+一个地下庭院，构成了槐新项目的整体会所格局，面积在1000平米以内。
在这里，建发地产将会为槐新项目的业主配备活动室、泳池、健身房等诸多配套。
平面图画满了中国元素
此前，有消息称，槐新项目中建发地产有望在建筑外立面，进行突破创新。
花姐发现，平面图能窥视出的，这个创新便是整个项目的屋顶造型。
首先，建发地产在引以为豪的大门里，也将物业办公地点放了进去。从平面图看屋脊高耸，且为双屋檐造型，十分明显。
与大门的明显相比，小区住宅楼的屋檐相对比较隐蔽。但仔细浏览后，还是能看到，所有11栋住宅楼，顶部全部采用了双层大飘檐。
其中，1、2、3、8、9、10、11 7栋楼，能明显看出，采用的是中国传统建筑的屋顶设计。
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位于小区中央位置的4栋楼，虽没有明显中国传统建筑屋顶的造型，但也显示为双层屋檐。
建中式宅院，造豪华大门，是建发地产的看家本领。目前，它已形成了“王府中式”、“禅境中式”、“盛世唐风”、“风雅宋韵”、“诗意东方”五大产品系。
这一次，它会在槐新项目身上，采用哪个产品系呢？
有人说，会是风雅宋韵系列。是否正确，答案很快即将揭晓。
没有南向双阳台
建发地产拿下槐新项目地块的时间，发生在丰台土拍策略调整，以及“好房子”导则出台之后。
这也让外界一度认为，槐新项目将成为丰台新的背刺者。
其户型上最大的特点是：所有户型均设计了南向内嵌阳台，另外部分户型北向有开敞阳台赠送。
而与它同一天公布规划图的中海万泉寺项目，则拥有让所有人羡慕的南向双阳台；更早之前，金茂璞逸丰宜更是在北京楼市中，首个“发明”了这个全新设计。
与上述两个项目相比，建发地产在槐新项目上，虽有创新，但缺少南向花池，还是多少让外界感到遗憾。
以7为例。位于整个小区的南北中轴线上，两个单元一梯一户。中间两户，北面除了有设备平台外，还有开敞阳台赠送；而东西两个边户则有飘窗赠送。
这栋楼的户型约在140平米上下，其赠送尺度，归纳下来如下：
1、内嵌阳台。宽约1.6米，一半面积计入赠送，约7.5平米；
2、飘窗。只有两个边户有，全赠送，约3.2平米；
3、设备平台。所有户型均有，全赠送，面积约3平米。其中端户为竖条状，中间户为横向；
4、北向开敞阳台。只有中间两户有，半赠送，约4.5平米。
综合下来，两个边户赠送总面积达到13.7平米，中间户赠送面积达到18.2平米。
户型3种段位，得房率90%
槐新项目的户型段位并不多，主要分3个，分别为115平米三居、140平米和150平米四居。
它总的房源约456套，综合得房率在90%左右。
其中最小的115平米户型，分布在小区最北侧的1、2、3，以及南侧的8、9、10、11。
全部为11层以下洋房，顶层错落，一梯两户，共222套，占比48%。
写到这里，花姐需重点说一下的是，11为6层洋房，在规划图中可清晰看到屋顶双飘檐，但并没有标注它的电梯或楼梯，背后原因不明。
140平米户型，分布在6、7，一梯一户，共 140套，占比31%。
150平米户型，分布在4、5，一梯一户，共95套，占比21%。
从户型段位看，建发地产对槐新项目的定位，在刚需偏改善层面，没有追求大户型设计。
这背后的原因，或许与丰台楼市2024年的表现相关。尽管底价拿地，但建发地产还是没有太大底气。
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