楼市的公摊，正在悄然消失

谁也没想到，公摊正在由内向外的进行消失了，因为不少城市已经开始不断涌现出第四代住宅了，而且已经不是停留在纸面上，而是直接开始面世了，而且是从土拍端就在做的，之前还觉得广州得房率130%算比较夸张了，而看到成都的第四代住宅项目后，发现人家的得房率最高可以做到200%了，这个项目是采用了错层的设计，可以说每家每户都有自己的花园，70%的赠送率，只要79平就可以得到140平的使用面积了，而现在这种住宅的最大特点就是高得房率和大露台了，可以说对之前的老房子是直接的降维打击了。

因为都不用发文取消公摊了，现在直接用新产品住宅把公摊给干掉了，比如像武汉来说，某个城建项目，118平的项目直接赠送了37平的面积，不仅有花园还有大阳台，可以说直接跟市场上160平的户型匹配了，广州也是最高能做到140%的得房率，100平的户型就有140平的使用了，还有像深圳的新房项目，过往基本都是75%左右的得房率，最近的话也有项目能做到近100%的得房率了，而根据不完全的统计数据来看，现在全国有超28个城市出台了第四代的住宅政策了。

而且不不止是一线城市，很多二三线城市其实都已经出台了相关政策了，所以大家也可以感受到第四代的住宅确实已经全面来袭了，因为现在要稳住地价，但是房企又不愿意积极拍地，只能从建面的角度去做动作了。而且从卖地方面来看，房企投资已经连续三年出现下滑了，去年百强房企新增土地货值为2.2万亿元，同比降幅是31%，尤其是投资金额来看呢。

跟2020年的高峰期相比已经是下跌了76%了，而且现在行业现在也更加集中了，10强房企中新增货值就占到了62%，可以说还是靠头部的企业在支撑拿地大盘。而1刚过去的12月，在市场持续定调止跌回稳以及核心城市不断拿出好地块出让的背景之下，重点监控的30家房企才实现了近1500亿的投资金额，拿地金额连续两个月出现了较大幅度的回升，而且现在一二线城市成为房企们的拿地首选了，三四线继续持续无人问津的状态了，就像越秀地产、滨江集团等拿地都全部集中在一二线了。因为从拿地方面来看，24年的拿地格局依然是国央企主导，多地的城投托底，民营房企持续萎靡的情况，而现在大家其实更多关注的还是深圳和上海的动向了，因为今年的政策必然是会围绕北上深去开展的。

而过往楼市重新发力也是深圳和上海开始的，从乐有家的数据来看，12月深圳新房网签了6769套，依然是去年第二高的成交量，而且是9月之前月成交量的三倍之多了，并且新房的成交均价再次突破了5万一平了，而从二手来看，12月深圳二手也冲破了8000套的荣枯线，达到了8282套，在四季度的强势拉动之下，深圳24年全年的二手网签量也达到了5.44万套。所以，无论是新房还是二手房来说，从年度对比来看，今年四季度的这些成交量，已经有了止跌企稳的苗头和趋势了。

当然，是不是说明现在楼市已经回暖了吗，当然还没有完全稳了，因为北上广深这类城市是不缺购买力的，最终决定的其实还是对市场的信心和预期，咱们刚需的就业、收入和稳定性是今年能不能完全让市场企稳的关键因素，因为只有大家手上有钱并且敢于去消费了，才可能改变心里的预期，而从之前高层会议定调来看，是强调了外部环境变化带来的不利影响加深，咱们现在经济允许仍然是面临了不少困难和调整，主要还是国内需求不足，因为老特已经归来了，明年会是他大展身手的一年。

所以在这种形势一下，从去年四季度之后，我们已经发现包括货币政策、楼市政策都在大幅度的轰油门了，而公积金存量利率在昨天也正式下调了25个基点，也预示着今年还会有比较大力度的降准和降息了，因为针对房地产的表述上，用了持续用力推动房地产市场止跌回稳，就是一天不企稳，政策就会继续出下去，直到市场到了稳定的局面。

当然，过去咱们依靠大基建去拉动就业和经济复苏，那时候的背景是大量农民进城后的购房、医疗、教育需求等，在房产金融属性不断上升的作用之下，刚需和炒作双重叠加，大量货币进入了房地产的池子中了。但是现在的情况，大家也都清楚，供求关系之前已经定性过是失衡的，供应严重过剩，哪怕是一线城市都有供大于求的矛盾存在， 而三四线就更加是库存堰塞湖的状态了，这也意味着大量城市的库存还需要消化，这些城市房价想起来的可能性几乎为零，而没有增值空间和预期城市的房子，对所有购房者来说就是像车子一样的消费品了，那行情想热起来也是非常困难了，也就意味着超发出来的货币放不进去这些城市的房产中了。

但是对一线来说，预期和信心依然是存在的，只是时间的问题，因为一天不稳住，政策就不会消停的，只是时间节点还需要继续观察，因为房地产的黄金时代肯定是过去了，而核心城市的核心住宅是具备保值增值的作用，但是想依靠炒房去赚快钱已经是不可能了，而且全国各个城市的分化、区域的分化甚至产品的分化将会继续加速，因为咱们的人口红利已经结束了，接下来每年出生人口必然都会逐步下降，这也意味着多数城市的库存是没办法靠正常刚需购买去消化的，而日本的房价在经过长期调整之后呈现出了核心城市在货币通胀和需求作用之下继续在高位上涨，而其他多数三四线城市，在人口持续流失之下，横盘很多年，少数缺乏产业以及人口严重流失的城市则呈现房价白菜化的状态，而核心城市的远郊区也会有类似的价格结局。

所以，随着这轮楼市的深化调控之下，越来越多过往不合理的规则都会悄然的消失了，而房价也会让更多人能够买得起、住得起，只是尽量不要抱着买房一夜暴富的心态了，现在就是让你实现自住的局面，而不是说买房躺赚的想法。