朱房村会卖到14万吗？海淀的阳谋，京楼的开年大戏

一切刚刚好

刚好是元旦之后上班第一天

刚好是2025年的第一拍

刚好是全北京乃至全国最受瞩目的朱房村地块

朱房村土拍

本质是海淀的一场阳谋

他给2025年的北京楼市一个开门红

给北京房价的坚挺打了一针强心剂！

前有嘉华天珺8.8万开盘均价

后有接近9万楼面价，售价至少12万起步的朱房村

此时此刻功德寺心里那个美啊

感谢友商们这么爱我~

01

朱房村土拍结果出炉

0029地块被中铁置业＋招商＋华润联合体‍‍‍

总成交价为91.52亿元

楼面价约8.92万/平

0030地块被建发拿下‍‍

成交价为90.404亿元

楼面价约9.51万/平

销售价不限

对朱房村项目感兴趣的宝子，可以加微maoduidui03进群关注，备注；朱房村。

02

地块位置与地块素质

两宗土地都位于清河板块，南侧紧邻清河和北五环。

0029地块西侧是京新高速，再往西是地铁13号线。

西边0029地块规划用地规模约4.27万平

地上建筑面积约10.26万平

容积率2.40

东边0030地块规划用地规模约3.93万平

地上建筑面积约9.51万平

容积率2.42

两宗地块控高48米

总层高在16层以内小高层。

03‍‍

价格和产品猜测

功德寺做100平小户型是例外，朱房村面积段要比功德寺大。

参考功德寺主力户型面积

盲猜朱房村面积在130多起步，到260平左右，如果到300平，也会有买家。

不少橡树湾业主在关注朱房村，打算置换。

建议开发商最大做五居，或4+1，我们有不少粉丝有这个需求。

朱房村两块地都不限价，给开发商充分的发挥空间。

之前我们才朱房村价格大概率在12万/平左右

参考橡树湾5期万象府的价格，目前挂牌价在13.8万/平，加上新房产品溢价，部分也可能在14-15万/平左右。

图：橡树湾五1期 238平4居，高楼层，挂牌价15万，同户型低楼层挂牌价13.8万。

04‍‍

朱房村周边配套

附近最近地铁13号线上地站，直线距离约1.2公里。

昌平线南延朱房村北站，直线距离约1.3-1.4公里

昌平线南延清河小营桥站，直线距离约1.8公里。

通勤不太方便，居住于此，更适合开车出行。

商业有综合型商超清河万象汇。

附近现有小学是海淀第二实验小学（橡树湾校区）、海淀实验二小（汇缘校区）。

未来东北角将新建一所九年一贯制学校和一所幼儿园。

清华大学附属实验学校将作为承办方，参与项目规划与建设等工作。

项目预计于2026年初开工，并计划于2027年6月完工。

教育用地东侧是规划医疗用地。

学校跟医院放一块，叠加附近居住密度大，车流量大，肯定会堵车。

朱房村规划其余住宅用地，已确定是回迁房安置房。

个人认为，回迁房对附近影响不大。

海淀新房附近都有回迁安置房，比如四季青双子、功德寺、永丰南、大牛坊。

05‍‍

海淀选房逻辑

朱房村、功德寺、永丰南、永丰北均在北五环外，这四个盘该怎么选?

目前就地段来看，朱房村要做139平以上的大户型，至少预算1500万。

能和朱房村对比的只有功德寺。

永丰南大牛坊只有个别大户型重叠。

从投资增值逻辑果断建议优先考虑朱房村、功德寺。

地块PK朱房村和功德寺各有优势。功德寺属于上地学区，书包条件好；朱房村附近配套成熟，更靠近北五环。

价格PK朱房村肯定要比功德寺更高，功德寺定价偏低，前面提到朱房村单价一定比功德寺要高，面积大，总价段更高。

产品PK朱房村一定更好，不限价，开发商有利润，会做出产品溢价，并且开发商这次很重视这个项目。

得房率PK朱房村的小高层会比功德寺更低，因为高层两梯两户，得房率更低，公摊大。对比功德寺一梯两户洋房就不占优势。

关注朱村房后续产品一手消息，加她姐微信maoduidui03进群，备注：朱房村。

跟过我们追过功德寺消息的宝子都知道，我们消息速度。

有猫叔助理1号、2号、她姐微信直接私信。