老旧小区拆迁困难？专家道出根本原因，3类老房子或要升值

楼市调控的工具箱里还有很多工具没有使用，其主要目的就是为了防止楼市出现快速回暖，导致房价再次保障，这显然不是国家希望看到的。所以，利好政策才会像挤牙膏一样与我们见面。

当下的楼市情况就是不达到止跌回稳的状态就绝不停手，这不，10万亿的化债和棚改货币化安置的加码之后，有一线城市就紧跟着大幅度降低落户政策。

11月18日，随着《广州市户籍迁入管理规定（修订稿）》的发布，顿时引起了行业的剧烈讨论。总结来看这次征求意见稿的内容主要有5点：

1、在白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化和增城7区内拥有合法产权住宅房屋，且在本市连续缴纳社会保险满 1 年的人员，可申请入户；

第二，最近的连续 36 个月内，在广州实际缴纳的个人所得税税额累计在 20 万元以上的人员，可申请入户；

第三，博士、硕士、本科落户年龄均放宽5岁，全日制大专学历或全日制技术学校高级工班，35周岁以下，在本市连续缴纳社保满一年均可落户；

第四，进一步放宽投靠子女落户，明确了投靠子女仅需一人有户籍5年，在此之前要求“所有子女均具有本市户籍”，除此之外还完善安置入户类人员适用范围；

第五，取消积分制入户年度名额限制，积分达到年度分数线即可申请入户，此外还放宽积分制入户年龄限制，申请年龄由45岁放宽至50岁…

虽然是征求意见稿，但是这事基本就八九不离十了，这个都是常规流程。

近年来，随着房产市场逐渐剥离金融属性，房屋的核心功能重新回归居住本质。在这一背景下，老旧小区，尤其是20年以上房龄的步梯房，逐渐失去市场吸引力。它们不仅因设备老化、外观破旧而贬值，更因为缺乏现代化配套，成为二手房市场上价格下跌的主力。

尤其是那些位置普通且无优质学区加持的老房，甚至在市场中遭遇“打折出售”的窘境。然而，这类老旧房产是否彻底失去了价值？近年来政策的演变为它们的未来打开了新的可能性。

曾几何时，“拆迁致富”是老旧房屋持有者的一大期盼。随着棚改货币化安置的普及，不少人因此实现资产大幅增值。然而，自2021年起，这一局面出现了重大转变。国家逐渐叫停大规模拆迁，取而代之的是更加注重宜居性的旧城改造。

所谓旧改，即通过修缮外立面、更新老化管线、增设电梯等措施，提升老旧小区的整体居住品质，而非简单推倒重建。数据显示，近五年来，全国已有16.7万个老旧小区完成改造，惠及2900多万户居民。

据住建部网站消息，2024年，全国计划新开工改造城镇老旧小区5.4万个。根据各地统计上报数据，1-9月份，全国新开工改造城镇老旧小区4.8万个。分地区看，江苏、上海、吉林、青海等4个地区已全部开工。

这一政策转向不仅延长了老旧小区的使用寿命，也避免了盲目拆迁对资源和社会成本的浪费。

尽管全面拆迁已逐渐退出历史舞台，但拆迁并未完全消失。2023年7月，国务院常务会议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。城中村改造政策分为三类：

拆除新建：适用于危房或符合特定条件的区域。

整治提升：通过局部改造改善居住环境。

拆整结合：针对介于两者之间的情况。

根据住建部披露数据，目前已有162个城中村改造项目入库。这意味着，未来部分区域的老旧房屋仍将纳入拆迁范围，为持有者带来新的可能性。

随后是今年10月17日，住建部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人召开了促进房地产稳定的会议。

通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造。据调查，全国仅35个大城市待改造规模就有170万套，其他城市也有改造需求。全国城市需要改造的危旧房还有50万套。

然后，11月15日，住建部联合财政部，发布《住房城乡建设部、财政部联合印发通知部署各地进一步做好城中村改造工作》，本次通知印发后，这项增量政策将加速落地。

这次直接把城中村改造的城市从35个增加到全国300个城市，这其中的意思想必大家都很明白了。城中村拆迁的体量瞬间增加了快100倍，有多少人将从中获益？对楼市会造成什么影响？

以上问题我们暂且抛开不谈，我们能知道的是随着拆迁和改造政策的实施，下列三类房产有望迎来升值空间：

1、核心地段的低容积率老房子

核心城区地段的老旧房产因位置优越、容积率低，对开发商来说具有吸引力。拆迁成本较低，新建高层住宅可获得较高溢价，因此此类房屋更可能被优先拆迁。

2、具备电梯加装潜力的老房子

老旧步梯房若能加装电梯，其居住价值将大幅提升。特别是对于老人和小孩而言，加装电梯能够极大改善生活便捷性，甚至使这些房产接近电梯洋房的居住水平。

3、被纳入拆迁程序的房产

虽然拆迁规模收缩，但符合条件的危房或妨碍城市发展的建筑仍可能被拆除。例如，为地铁、高架等重大工程让路的房屋。购房者需关注城市规划，评估拆迁可能性。

在房产市场日益回归理性、政策逐渐向精细化调控过渡的背景下，购房者需更加审慎地评估老旧房产的潜在价值。全面拆迁的时代或许已经过去，但改造与局部拆迁的双轨推进仍为部分老房产带来机遇。

对于买家而言，选择核心地段、关注城市规划并积极评估房产的改造潜力，将是挖掘老旧房产价值的关键所在。