2025房地产市场预判：货币化安置将大幅影响市场恢复节奏

中指研究院分析师孟新增先生在2025年1月2日下午的“中指市场形势及企业研究成果分享会”中，对2024年房地产市场进行归纳总结，并对2025年市场走势作出前瞻，以下为主要观点：

2024年房地产政策回顾

中央层面：5.17、9.26上下半年两轮政策托底市场，9.26定调政策转向，12月大会定调明年“持续用力推动房地产市场止跌回稳。2020年以来政策整体由紧入松，2021年底重提“房地产是支柱产业”，2023年明确房地产市场“供求关系发生重大变化”，2024年“止跌回稳”成为政策目标。

地方层面：2024年以来全国各地出台约800条政策，5.17、9.26新政期间政策出台频次明显增加。

2024年房地产市场回顾

房价：12月百城新房价格环比涨幅小幅扩大，二手房价格连续32个月下跌，12月环比跌幅继续收窄，98城环比下跌。

销售：新房方面，12月在集中网签及减税政策推动下，重点100城新房销售面积同环比延续增长态势。二手房方面，2024年市场以价换量为主，重点30城二手房成交量同比微增，12月二手房成交继续放量，环同比延续增长态势。如深圳12月新房、二手房成交规模同比均翻倍增长；北京12月二手房成交超2.1万套，继续突破去年4月以来新高。

供应：2024年重点城市批准上市面积同比下降约三成，12月环比小幅增长，同比下降近两成。库存方面，11月重点50城可售面积出清周期21.2个月，较10月缩短0.9个月，其中三四线代表城市出清周期超30个月，短期库存去化压力较大。

土地：成交方面，2024年300城住宅用地成交规划建面同比下降超两成，出让金规模仅为2020年高点四成左右。土拍方面，北上深杭仍是房企重要布仓地，广州、成都、合肥优质地块房企参拍积极。根据中指数据，2024年，22城住宅用地溢价成交占比为21.1%，较2023年回落11.0个百分点。拿地方面，央国企和地方国资仍是拿地绝对主力，民企拿地意愿整体仍偏弱。

2025市场走势展望

本轮周期市场复苏路径或表现为“二手房量升→二手房价止跌→新房销售量稳→新房价止跌”，其中二手房价格止跌、新房销售企稳或是市场“止跌回稳”的关键标志。

2025年是“十四五”规划收官之年，也是“十五五”发展谋篇布局之年，各项政策加力有望带动市场预期修复，但房地产全面回稳仍面临一些挑战，整体或仍处于筑底阶段。

中性情形下，预计2025年全国新建商品房销售面积同比下降约6%，市场销售的恢复节奏有赖于已出台政策的推进与落实，尤其是货币化安置100万套城中村改造、收储存量房等政策。同时，宏观经济运行企稳、居民就业和收入改善也是房地产止跌回稳的必要条件。

而土地缩量、房企资金承压及较高库存影响下，短期开工投资下行态势难改，其中盘活存量闲置土地政策的实施进展，是推动市场进入新的循环、稳定投资开工的关键因素。

责编：李霞

编审：莫非

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