从合作开发到自主操盘！贝壳同日落子沪杭，年内拿地总额超21亿元

12月31日，上海和杭州同步开启了今年的土拍收官战，贝壳集团旗下的贝好家成为关注焦点。

在上海土拍上，贝好家经历17轮竞价，击败保利置业、象屿地产和天安中国联合体等房企，以总价6.97亿元摘得奉贤新城10单元17-02地块；在杭州，贝好家联合杭州本土房企滨江集团、兴耀房产，以总价6.2318亿元竞得一宗15227平方米宅地。

据《每日经济新闻》记者统计，2024年贝好家在北京、广州、西安、成都、上海和杭州等城市土地公开市场连续六次出手，共夺得5宗地，总斥资超过21亿元。此外，贝好家还在北京与电建地产合作操盘了长安华曦府项目。

“贝好家这块刚刚起步。”贝壳集团一位内部人士当日向每经记者介绍，公司首次亮相上海，也是首次在一线城市成功拿地，项目初步定位为刚需、刚改属性，将全程自主操盘。“但并不意味着贝好家要成为房地产开发商，或通过大比例出资等赚取投资收益，而是继续验证C2M（Customer to Manufacturer从消费者到制造者）产品解决方案的落地能力，打造数据驱动型住宅开发服务平台。”

来源：上海土地市场官网土拍直播截屏

首次在一线城市拿地

作为上海2024年土拍市场最后一宗出让地块，奉贤新城10单元17-02地块紧邻龙湖奉贤天街、奉贤新城地铁站，不仅位于区域内核心地段，而且附近学区资源良好。

该地块吸引了保利置业、象屿地产和天安中国联合体、贝好家（上海）置业有限公司（以下简称贝好家上海）等三家竞买方报名竞拍。在上海市国有建设用地使用权出让电子竞价系统，这宗地块在出让的40分钟时间里，有191人在线围观，总体热度达18.7万。

最终经过17轮竞价，贝好家上海以总价6.97亿元竞得奉贤新城10单元17-02地块，成交楼面价22777元/平方米，溢价率13.89%，地块商品住宅装修标准不低于2000元/平方米。

上海奉贤新城某在建楼盘项目 图片来源：每经记者 刘颂辉 摄

尽管上海新房市场对于贝壳集团并不陌生，尤其在上海五大新城，借助贝壳分销渠道的楼盘项目不在少数，但贝好家第一次出现在土地交易中心参与竞拍，还是让业界颇感意外。

贝好家上海区域总经理陈艳表示：“奉贤新城是上海五大新城之一，具备巨大发展潜力。在奉贤新城自主操盘这样一个重要项目，我们充满信心。”

据每经记者了解，为进一步落地C2M理念，让用户能够直接参与到未来心仪房子的设计环节中，贝好家以上海奉贤新城地块为起点，启动建设了“共筑好家”线上社区。用户登录贝壳APP进入“共筑好家”页面，能对该地块同步上线的两套产品设计方案进行浏览、评价。

同日，杭州也进了2024年最后一次土拍。其中，钱塘区下沙单元QT0102-14地块出让面积为15227平方米，地块容积率2.5，建筑面积达38067.5平方米，起拍楼面价为14006元/平方米。最终经过现场竞价，滨江集团、兴耀房产和贝好家联手以6.2318亿元竞得该地块，成交楼面价为16370元/平方米，溢价率为16.9%。

贝好家杭州区域总经理罗林洪表示，杭州作为东部地区中心城市，近年来在数字经济、科技创新、先进制造、现代服务乃至文化旅游等领域蓬勃发展，房地产市场也充满活力，是贝壳集团重点布局城市，也是贝好家重点业务发展城市之一。

“一方面，2024年多数房企面临卖房难的局面，作为掌握终端需求微观大数据、了解需求特征和变化的贝壳，恰恰是推进转型的好时机。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为：“另一方面，除了与为开发商在前端产品策划定位、中端户型设计、后端销售方案提供轻资产的服务外，贝壳也需要自己拿地、操盘，将转型理念的可靠性通过实践向社会和市场传递出来，获得市场的认可，检验这套逻辑是否真得可行。”

年内拿地总额超21亿元

每经记者注意到，贝好家已于12月25日注册官方微信平台，定位为“数据驱动型住宅开发服务平台”。

贝壳集团副董事长、贝好家首席执行官徐万刚表示，上海奉贤新城项目是公司继成都金三H12地块项目之后，贝好家第二个自主操盘的项目。公司希望通过该项目的成功操盘，进一步验证C2M产品解决方案在不同城市、面向不同人群需求的落地能力，持续增强合作方对“1+2业务模式”的信赖。

贝好家成立于2023年9月，团队核心人员来自于龙湖集团、金地集团、万科、融创中国和合景泰富等开发企业，并组建了包括AI算法、数据产品、客户研究、设计建造、营销策划等多元化和专业化团队。

自宣布进军房地产开发领域起，贝好家今年就多次在热点城市的土地公开市场举牌。如3月份与36家企业争夺北京出让顺义区空港六期地块，6月份又参与竞拍广州荔湾区鹤洞路地块，最终均未能如愿拿地。在7月的西安土拍上，贝好家终于1.34亿元摘得未央区两宗地块，并宣布由绿城管理代建；在9月份的成都土拍上，贝好家以10.76亿元竞得锦江区金融城三期H12地块，创下成都单价地王纪录。加上此次在上海和杭州成功拿地，在短短5个月时间里，贝好家的拿地总耗资已经超过21亿元。

此外，贝好家还在北京和电建地产合作操盘长安华曦府项目，实现全国首个开盘阶段“1+2模式”合作项目。12月15日，长安华曦府项目正式开盘，由贝好家提供C2M赋能支持，当日现场超1300人参与摇号选房，首期房源全部售罄，单日销售额约16亿元。

天眼查显示，电建地产已将长安华曦府的项目公司北京海赋丰业房地产开发有限公司1400万元股权质押给贝好家（北京）置业有限公司。

中国社科院研究生院特聘导师柏文喜指出，贝好家的几次拿地主要集中在一二线城市，经济发展水平高，市场需求旺盛，是传统房企重要的补仓区域。此外，地块多位于城市核心区域或有发展潜力区域，周边具有较好的区位优势和发展潜力。

同策研究院联席院长宋红卫认为，投资拿地是贝壳验证和盘活客群数据的一项重要举措，其实相当于一场大型实验，主要从客群需求和偏好出发，并且在不同的城市进行验证，目的是颠覆过去几十年的项目定位逻辑。公司把风险防控放在首位，因此一般主要关注的是4万平方米以下的中小项目，

“贝壳集团的拿地行为增加了土地市场的活跃度和竞争度，对稳定土地市场预期起到了积极作用。通过‘共筑好家’线上社区等新模式，让用户参与到房子的设计环节中，这可能为楼市带来新的活力和创新。”柏文喜补充道。

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