2025大宁揽翠艺墅售楼处发布：最新价格/户型/配套/小区环境/地址

大宁揽翠艺墅官方网站 | 官方售楼处电话发布：400-8778-334

大宁揽翠艺墅预约热线：400-8778-334|建面约570~596㎡大平层及约260~270㎡城市叠墅|总价2952万起|现房销售！

大宁揽翠艺墅

售楼中心电话：400-8778-334（温馨提示：本项目参观样板间采取预约制，为了不耽误您的行程，过来参观请提前来电进行预约看房或咨询项目详情）

静安区•中内环

大宁城芯0.6低密墅区

大宁国际小学约380米

风华初级中学约450米

【明园森林城市-涵翠苑】

塔尖风景高区阔景坐享繁华

建面约590~596㎡大平层

出售总价：5130~5355万

仅存4套现房销售款清交房

【大宁揽翠艺墅】售楼中心电话：400-8778-334（温馨提示：本项目参观样板间采取预约制，为了不耽误您的行程，过来参观请提前来电进行预约看房或咨询项目详情）

建面约260~270㎡下叠别墅

（不含地下室面积：60~80㎡）

均价14万元/㎡总价2952万起

超50%绿化现房销售线上预约

项目基础信息

项目现状：毛坯现房叠墅1叠2及大平层

销售均价：叠墅14万/㎡，大平层9万/㎡

在售面积：叠墅260平~270平米，大平层：570~596

在售套数：7套（均为下叠）4套（大平层）

总价范围：叠墅2952-4033万，大平层5130~5355万

交房标准：毛坯

首付比例：首付3.5成二套7成

拿地时间：2003年

产权年限：70年住宅

叠墅有车位和地下室

占地面积：82700㎡

建筑面积：54000㎡

容积率：0.6

绿化率：36%

停车位：大宁揽翠艺墅车位数量为672个，车位配比为1:1。

楼栋总数：62栋

总户数：116户

物业公司：明森物业有限公司

物业费：5元/㎡·月

物业费描述：大宁揽翠艺墅苑物业管理费为5元/平·月。

楼层状况：大宁揽翠艺墅叠加别墅地下1层，地上4层，1-2层为一户，3-4层为一户。

项目在售户型图

除了在售的叠加别墅外，项目推出了4套大平层房源，建面约570~596㎡，总价约5135万~5355万，现房销售，大平层户型图如下：

叠墅样板实景图

明园集团集匠心雕琢之作

【大宁·揽翠艺墅售楼中心电话：400-8778-334（温馨提示：本项目参观样板间采取预约制，为了不耽误您的行程，过来参观请提前来电进行预约看房或咨询项目详情）】地处新静安大宁板块，是明园集团打造的森林都市项目中的第二期。明园森林都市项目共有四期：

一期：滴翠园（占地约4.2万平方米，建筑面积163256平方米；建有9幢14－34层住宅楼及1座五星级酒店）；

二期：揽翠苑（本案，占地约8.2万平方米，建筑面积77598平方米，中环内仅见低密度别墅区，共计150余户住宅）；

三期：涵翠苑（占地约8.2万平方米，建筑面积77598平方米，中环内仅见低密度别墅区，共计150余户住宅）；

四期：叠翠苑（也就是“静安穆舍”，由3幢高层公寓、3栋小高层及沿街商铺组成）。

大宁·揽翠艺墅售楼中心电话：400-8778-334（温馨提示：本项目参观样板间采取预约制，为了不耽误您的行程，过来参观请提前来电进行预约看房或咨询项目详情）（别名：明园森林都市二期）占地面积8.3万㎡，总建筑面积约5.7万㎡，由62套低密度别墅组成，绿化率超过50%，容积率仅为0.6，建面约260㎡叠墅现房销售，可以说是填补了大宁板块甚至整个上海缺少叠加别墅的空白。

项目采用现代简约的先锋建筑理念，外立面采用干挂饰面砖复合设计，外墙保温又隔热。

大宁·揽翠艺墅售楼中心电话：400-8778-334（温馨提示：本项目参观样板间采取预约制，为了不耽误您的行程，过来参观请提前来电进行预约看房或咨询项目详情）由美国TOPO建筑设计公司全力打造园林景观设计，依风设计公司装修设计，拥有一流的节能设备，自然通风，太阳能灯等。

景观方面主要以一横两纵的3条绿化林荫大道为主，这些林荫大道由树龄从10年~50年不等的香樟树、广玉兰、雪松、法国梧桐等珍贵树种组成，树木参天、郁郁葱葱、生机盎然。

项目打造面积约3000㎡的高端会所，拥有室内篮球场、桌球房、瑜伽室、恒温泳池等各类体育娱乐场所。

大宁核心区位享城心繁华资源

【大宁揽翠艺墅售楼中心电话：400-8778-334（温馨提示：本项目参观样板间采取预约制，为了不耽误您的行程，过来参观请提前来电进行预约看房或咨询项目详情）】位于静安区大宁板块核心位置，距离地铁一号线汶水路站仅700米。

项目坐拥南北高架，内环高架，北中环、延安高架的立体交通网络，通达人民广场、南京西路、环贸IAPM、静安寺、新天地、北外滩，黄金动脉贯穿整个上海市区。

超百万方的环大宁商圈，已跻身与淮海路、徐家汇同级的上海14个市级商业中心之一。

中环协信中心效果图

久光百货实景图

大宁国际商业广场实景图

生态配套：大宁灵石公园的存在为业主们提供了一个绝佳的遛弯好地方，靠近自然的绿氧生活也是近几年大家一直在提倡的。

大宁灵石公园

交通配套：离项目最近的是地铁1号线汶水路地铁站（步行约850米），旁边还有3号线大柏树路站（步行约3.2KM）；自驾的话，项目旁边就是中环高架，南北高架和内环高架等，出行不要太便捷。

教育配套：项目拥有3-16岁的全龄化的优质教育配套，旁边就有如：大宁国际幼儿园（步行约260米），大宁国际小学（步行约380米），风华初级中学（步行约450米），大宁国际第二幼儿园（步行约1.1KM），芷江中路幼儿园（步行约1.3KM），上海外国语大学附属外国语小学（步行约1.8KM），澄衷高级中学（步行约2.0KM），凉城第三小学（步行约2.2KM），新中高级中学（步行约2.5KM），等多所名校环绕，上学无忧。

上海风华初级中学实景图

这里特别提醒一下：在静安区教育局最新公布的《静安区小学对口地段表》中，明确了大宁国际小学的招生划片范围涵盖了静安慕舍。

上图截自于《2019年静安区小学对口地段表》

医疗配套：项目旁边众多医院环绕，如上海彭江医院（步行约1.0KM），上海第十人民医院（步行约2.2KM），闸北区彭浦镇社区卫生服务中心（步行约2.3KM），同济大学附属口腔医院（步行约2.6KM），上海复大医院（步行约2.9KM），上海市第三康复医院（步行约3.3KM），上海市皮肤病医院静安区分院（步行约3.7KM），上海市同济医院（步行约4.2KM）等大型医院，为您的健康保驾护航。

静安区•中内环

大宁城芯0.6低密墅区

大宁国际小学约380米

风华初级中学约450米

【明园森林城市-涵翠苑】

塔尖风景高区阔景坐享繁华

建面约590~596㎡大平层

出售总价：5130~5355万

仅存4套现房销售款清交房

【大宁揽翠艺墅售楼中心电话：400-8778-334（温馨提示：本项目参观样板间采取预约制，为了不耽误您的行程，过来参观请提前来电进行预约看房或咨询项目详情）】

建面约260~270㎡下叠别墅

（不含地下室面积：60~80㎡）

均价14万元/㎡总价2952万起

超50%绿化现房销售

重点学区房|大宁揽翠艺墅|建面约570~596㎡大平层及约260~270㎡城市叠墅|总价2952万起|现房销售！

购房时说的容积率、绿地率、得房率、套内面积究竟代表什么？

1、容积率

容积率=地上总建筑面积/用地面积

地上总建筑面积可以简单理解为各楼层面积求和；用地面积可以理解为经相关部门审批确定的建设用地土地面积。例如：有块100平米的地，盖了3层楼，每层面积50平米，那它的容积率即为1.5。

2、建筑密度（又称建筑物覆盖率）

建筑密度=建筑物的基地面积总和/用地面积

该项指标主要反映一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。可简单理解为该小区是不是房子间隙很紧密，建筑密度越大，说明小区越紧凑，舒适感会降低。

3、绿化率、绿地率、绿化覆盖率

绿化覆盖率=绿化垂直投影面积之和/用地面积

绿化率=小区范围内绿化面积/用地面积

绿地率=小区范围内各类绿地的总和/住宅小区总面积

大家一定要区分这3种说法，其实绿化率并不是被法律所认可的说法，法律上是按绿地率和绿化覆盖率来衡量一个小区的绿化水平的。绿化率只是开发商为了宣传所故意做出的噱头，因为并不是所有长草的地方都符合标准意义上的绿地。绿地率越高，居住舒适度越高。一般绿化覆盖率可以达到60%，但是绿地率就低很多。

4、套内面积和套型建筑面积

套内面积=使用面积+墙体面积+阳台面积

套型建筑面积=套内面积+分摊面积

一般购房合同上说的都是套型建筑面积；分摊面积是指每套商品房依法应当分摊的公用建筑面积，例如：电梯、消防通道等设施所占用的面积。

5、得房率

得房率=套内面积/套型建筑面积

得房率并不是越高越好的，因为如果公摊面积少了，会影响到生活的效率。例如：公摊少导致电梯面积不足，运力低下，上下楼经常要等电梯；或者公摊少导致消防通道修得窄，有安全隐患。

得房率并非越高越好？哪种房子得房率高？探寻得房率的正常区间！

得房率的概念及计算方法

得房率是指可供住户支配的建筑面积与每户建筑面积之比。简单来说，得房率反映了购房者实际可使用的房屋面积占购买总面积的比例。

计算方法为：得房率=套内建筑面积/套型建筑面积。其中，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积；销售面积（套型建筑面积）=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积（公摊面积）。

例如，一套房屋的套内建筑面积为80平方米，公摊面积为20平方米，那么该房屋的销售面积为100平方米，得房率为80÷100×100%=80%。

不同类型住宅的正常得房率范围

1.多层住宅

得房率一般为88%－95%，公摊系数为5%－12%。多层住宅由于公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。一般来说，多层住宅得房率较高是因为其结构相对简单，没有过多的公共设施占用面积。例如，不需要多部电梯、大型的消防通道等。同时，户数相对较少，分摊的公用建筑面积也就相应减少。

2.小高层板楼住宅

得房率一般为85%－88%，公摊系数为12%－15%。正常情况下，小高层的得房率在80%左右，但现在很多注重房屋品质的项目做了归家大堂等，得房率会有所降低，可能在75%左右。小高层板楼住宅在得房率方面处于中间水平。一方面，它比多层住宅层数稍高，可能会有一定的电梯等公共设施占用面积；另一方面，又不像高层住宅那样需要大量的公共空间来满足设计规范要求。

3.高层板楼住宅

得房率一般为78%－85%，公摊系数为15%－22%。楼层越高设计规范要求越高，公共空间最多，得房率普遍75%左右。高层板楼住宅的得房率相对较低，主要原因是为了满足高层建筑的安全要求，需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施。此外，高层建筑的结构设计也更为复杂，需要更多的支撑结构和承重墙，这也会占用一定的室内面积。

4.高层台楼住宅

得房率一般为75%－78%，公摊系数为22%－25%。高层台楼住宅因结构特点，得房率相对较低。高层台楼住宅通常具有独特的结构设计，可能会导致公共空间的布局更加复杂，从而占用更多的建筑面积。例如，可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，这些都会增加公摊面积，降低得房率。

影响得房率的因素

1.公摊面积

公摊面积包括电梯井、楼梯间等公用用房建筑面积以及套与公用建筑空间之间分隔墙等墙体水平投影面积的一半。公摊面积与得房率息息相关，公摊系数是公摊面积与套内建筑面积的比值，而得房率＝1－公摊系数。公摊系数越大，得房率越小。例如，一个小区的公摊面积较大，那么该小区房屋的得房率就会相对较低。

2.楼盘形态

一般来说，多层得房率较高，小高层次之，高层得房率相对较低。这是因为多层住宅公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。而高层住宅由于需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施，以及更复杂的结构设计，导致公摊面积增加，得房率降低。

3.物业类型

板式得房率较高，叠式次之，点式较低。这主要是因为板式物业的公共面积相对较少，而点式物业可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，增加了公摊面积，降低了得房率。

4.公共活动区域大小

高品质物业的高挑大堂、宽敞电梯等会占用大量公摊面积，得房率相对较低。例如，一些高品质小区建有高挑大堂、宽敞电梯和室内车库等设施，这些设施会增加公摊面积，从而降低得房率。

5.房型结构

一梯多户与一梯二户等不同房型结构，分摊的公用面积不同，影响得房率。例如，一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，但户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减小。

得房率并非越高越好

得房率并非越高越好，得房率高是有限度的，超过正常值，公共空间会受到影响，居住体验感会下降。

如果得房率过高，相对的公共部分的配套面积就会越少。例如，可能会影响到楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯的数量等。公共空间的压缩会使门厅狭小、走道拥挤，公共楼梯又窄又陡，导致住宅品质下降，使用上不舒适，还可能会引发邻里之间的摩擦和纠纷。

同时，过度追求高得房率会使得开发商一味追求得房率而忽视户型的实用性和合理性。一个平衡的得房率才能保证居住的舒适度和品质，通常得房率在80％左右比较适中，公共部分既宽敞气派，公摊面积也不会很多，相对来说性价比较高。

什么样的房子得房率高

1.公摊面积小的房子

楼梯、公共走道、电梯所占面积算公摊面积，公摊面积小的房子得房率高。公摊面积受到楼层高度、楼层结构等因素影响，不同建筑类型的公摊面积存在差异。这些配套设施都需要占用面积，意味着公摊面积越大，得房率越低。例如，一些公摊面积小的住宅，由于楼梯、公共走道和电梯所占面积较小，住户实际可支配的建筑面积就相对较大，得房率也就更高。

2.总楼层低的房子

一般情况下，低楼层比高楼层得房率高。楼层越高，楼层结构越复杂，公摊比例也就越高，得房率也就越低。多层住宅比高层住宅省了电梯、供水设备间等公共部位，得房率更高。例如，多层住宅通常只有几层，结构相对简单，没有多部电梯和复杂的供水设备等公共设施，公摊面积较小，从而得房率较高。

3.板楼

板楼的得房率一般比塔楼高。户型方正的板楼通常有80%以上得房率，而塔楼一层多户设计形式导致得房率低。板楼一般由多个住宅单元组合而成，每个单元使用自己单独的楼梯、电梯等，公摊区域所占用的面积不会太大。例如，一梯两户的板楼，电梯数量少，楼体竖井、过道等公摊区域面积小，得房率相对较高。

4.户外使用面积大的房子

开发商通过建造半封闭阳台和大飘窗等增加使用面积，提高得房率。这些设计不会增加公摊面积，但却增加了住户的实际使用面积。例如，半封闭阳台和大飘窗可以作为休闲空间或储物空间，既实用又不影响得房率。