2024深圳楼市总结：破纪录了

　　作者| 醉酒大鲨鱼

　　文章来源 |格隆汇楼市

　　距离2024年落下帷幕，还有2天不到的时间。

　　但变幻莫测的楼市，基本已经成定局。

　　而这一年也是深圳楼市最跌宕起伏的一年，楼市经历了过山车式的行情。

　　先是2月闯年关，紧接着5月重磅政策出台，9月在加码政策下，发出二次总攻。

　　总的来看，总算实现了“止跌回暖”总目标。

　　政策大年

　　今年可谓是楼市的“政策大年”，政策的密度和力度也达到了史无前例的节奏。

　　根据中指研究院数据显示，围绕“稳楼市”政策组合拳达780余条，包括不仅限于降首付、松绑限购、降税费、将利率、存量房收储、以旧换新，城中村改造、控土地供应等。

　　深圳也不例外，全年支持楼市的大小政策，多达十几项，平均每个月都推出了支持楼市的政策。

　　其中，5月以及9月更是迎来楼市的最强支持政策，放松，恢复企业购置住宅资格，跟进央行降首付，降房贷利率，取消限售，降“豪宅税”，取消一二手房“指导价”等，为深圳楼市成交量释放了巨大的动力。

　　以价换量

　　能够反映真实的市场状况的是二手住宅的交易买卖。

　　从成交量上看，今年深圳楼市二手住宅继续走出阴霾。

　　根据深圳房地产信息平台数据显示，深圳2024年1月1日—12月29日，二手住宅成交已达54176套，按照12月日均成交约400套的节奏，加上12月30日以及31日两天，深圳二手住宅成交量可达约5.49万套，同比上涨约66.36%。

　　这样的成交量，相比2021年的4.1万套，2022年的2.2万套，2023年的3.3万套，超出了万套以上。

　　虽然成交量大幅拉升，但价格方面，“9.26政”出台后，才出现稳住的迹象。

　　根据中指研究院数据显示，2024年9月深圳二手房均价约67622元/平，2024年11月约67725元/平，而2023年11月深圳二手房均价约70854元/平。

　　这意味着，深圳二手住宅成交量大幅反弹的背后，是二手住宅成交价格的折让。

　　2024年深圳的新房虽然经历了低谷期，但接近四季度，在政策的大手之下，出现了年末翘尾现象。

　　新房住宅全年成交（2024年1月1日—12月29日）共计37521套，若算上12月30日以及31日成交数据，预计再增加一两百套没问题。

　　这个成交量已经超过去年全年成交套数。

　　根据深圳房地产信息平台数据显示，2023年深圳共成交一手住宅31621套，同比下跌8.2%，是近5年来新房市场成交的最低点。

　　相比之下，深圳2024年全年新房成交增加约6000套。

　　价格方面，根据中指研究院数据显示，深圳新房住宅2024年11月均价约52684元/㎡，同比微跌约0.74%，而2022年11月新房住宅均价约54266元/㎡。

　　虽然12月数据暂未公布，预计和11月价格差距不会太大。

　　新房住宅成交总套数回暖，也意味着2024年各新盘的去化表现要比2023年好不少。

　　2023年“日光盘”数量仅4个，比2022年少了2个，为2021年的零头，分别为光明凤凰片区推售337套房源的光明深房里，福田安托山推售237套房源的海德园A区，前海桂湾推售270套房源的前海时代尊府以及龙岗布吉推售152套房源的信义金御半山。

　　2024年相比之下，深圳楼市新房住宅推售115次诞生了6个日光盘，分别是福田安托山的海德园A区、龙华梅林关的深业上城学府、光明凤凰的中建观玥、坪山中心财富城弘德苑、龙岗大运的深铁阅云境、龙华梅林关的中建鹏宸云筑。

　　但这6个“日光盘”表现不一，有让价日光，也有“强行日光”。

　　光明凤凰的中建观玥、龙岗大运的深铁阅云境、龙华梅林关的中建鹏宸云筑开盘价格都低于同地段过往新房价格，而坪山中心财富城弘德苑则出现获批房源613套，只推售318套房源，开盘当天实际推售163套的情况。

　　宗地之变，事关楼市3年。

　　2024年，深圳楼市一边是核心地段不断调规，一边是收缩的用地供应。

　　而今年深圳的住宅宗地出让，不到2020—2022年的六分之一，成为深圳近十年住宅用地供应最低年份。

　　深圳楼市近10年宗地出让，最旺盛的年份，每年平均三十多宗用地出让。

　　最主要的原因是，新房库存去化压力巨大，且年内出台了《自然资源部办公厅关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，要求商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

　　但年内也诞生了深圳楼市历史的第九宗百亿宗地，也是有史以来最贵地王——T107-0107宗地，同时也是年内全国最贵地王。

　　由“中海+华润联合体”以总价185.12亿拿下，起拍价126亿，溢价58.6亿，溢价率46.31%。

　　虽然深圳楼市整体数据出现了反弹，但贯穿全年的市场，也诞生了不少标志性的事件。

　　比如人才房和安居房逆市热销，“人才”深夜排队选房，位于宝安区的新城华苑572套人才房，安排了1693户选房

　　比如4月，学区房业主发出倡议，呼吁业主共同抵抗垄断小区和打压小区房价的中介；

　　比如龙华梅林关一业主，采取了“现金抽奖”的方式卖房；

　　比如6月，龙华梅林关的新房项目，开发商迅速全员解散，接入新房合作方而登上热搜；

　　再比如6月罗湖区清水河一老破小呼吁业主自筹资金拆除重建小区。

　　所以，可以看到，看似平静的楼市，每天都在上演着“拉锯战”。

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