房产律师案例解析：经济适用房借名买，出资人如何赢得过户诉讼？

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例详情

（一）原告起诉内容

原告赵娟、孙辉向本院提出诉讼请求：

1. 判令李洁、赵鹏和协助将位于北京市昌平区二号房屋产权登记变更至赵娟、孙辉名下。

2. 本案诉讼费用由李洁、赵鹏和负担。

事实与理由：赵娟系李洁、赵鹏之女。孙辉与赵娟原系夫妻关系，于2011 年 9 月诉讼离婚。孙辉与赵娟婚姻关系存续期间育有一子孙豪。2002 年，孙辉、赵娟共同出资购买了位于北京市昌平区二号房屋（以下简称案涉房屋），当时系借用李洁的名义购买。

2003 年，李洁与孙辉签订《公证书》，约定案涉房屋房主是孙辉，因孙辉当时没有公积金，借用李洁名义进行公积金贷款 250,000 元，贷款由赵娟、孙辉偿还。《公证书》还约定案涉房屋贷款还清后，房屋产权变更至孙辉名下。孙辉与赵娟诉讼离婚时约定案涉房屋归孙豪。

2021 年 6 月，李洁与赵鹏和在北京市门头沟区法院诉讼离婚，企图将案涉房屋作为双方的共同财产分割。孙豪曾诉至法院要求李洁、赵鹏和将案涉房屋产权登记变更至孙豪名下。法院以李洁、赵鹏和与孙辉、赵娟对案涉房屋尚有争议为由，判决驳回了孙豪的诉请。故赵娟、孙辉诉讼至法院。

（二）被告答辩内容

1. 李洁辩称

不同意赵娟、孙辉的诉讼请求。2003 年签订《公证书》时，案涉房屋公积金贷款 250,000 元系借用李洁名义，约定贷款还清后办理过户，孙辉与赵娟于 2009 年离婚后，案涉房屋的费用都是李洁、赵鹏和共同支付的，《公证书》没有法律效力，不同意进行产权变更登记。

2. 赵鹏和辩称

同意赵娟和孙辉的诉讼请求。当时案涉房屋的首付、贷款月供都是赵娟、孙辉支付，2009 年孙辉与赵娟离婚后的剩余贷款是李洁和赵鹏和偿还的。

（三）法院查明事实

2002 年 7 月 23 日，北京市 T 公司（出卖人）与李洁（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定李洁购买案涉房屋，房屋总价款为 286,752 元，付款方式为公积金贷款。

经询问，双方均认可案涉房屋第一笔支付了26,895 元，……，第二笔支付了房款 10,000 元，剩余部分系公积金贷款 250,000 元，另补交价差 28,000 元。关于第一笔款项 26,895 元、第二笔款系 10,000 元，赵娟、孙辉主张系孙辉支付，李洁主张系其给赵娟钱支付的，赵鹏和称是孙辉的母亲给赵娟 30,000 元钱支付的。关于公积金贷款，双方均认可李洁、赵鹏和支付贷款 166,429.1 元，其余贷款系赵娟、孙辉支付。关于价差 28,000 元，双方均认可系李洁、赵鹏和支付。

2014 年 2 月 12 日，案涉房屋登记在李洁名下，共有情况为单独所有，房屋性质为经济适用房。2021 年 8 月 3 日，李洁补办案涉房屋不动产权证书，载明权利人为李洁，共有情况为单独所有，权利性质为划拨∕经济适用房，房屋建筑面积为 119.48 平方米。

2003 年 10 月 8 日，李洁与孙辉签订《公证书》一份，载明：二号的房主是孙辉，因孙辉购买此房时，没有住房公积金，当时用李洁本人的住房公积金到银行贷款 250,000 元，每月房款由孙辉向银行支付 2,567.51 元，银行交款的卡名是李洁，10 年贷款完成后办理房产证的时候，李洁当时购买房子的名字，以及要办的产权证全部变更为孙辉的名字，由孙辉本人来办理。李洁对该《公证书》的真实性认可，称是其签字，借名买房的事实认可，但称首付款是其给赵娟钱，赵娟去支付的。

（四）裁判结果

李洁、赵鹏和于本判决生效后十五日内协助将位于北京市昌平区二号房屋产权登记变更至赵娟、孙辉名下（过户费用由赵娟、孙辉负担）。

二、案件分析

（一）案件焦点问题剖析

1. 借名买房行为的有效性认定

本案核心在于判断孙辉与李洁之间的借名买房行为是否有效。这涉及到对借名买房协议的真实性、合法性以及是否符合国家相关政策的审查。由于案涉房屋为经济适用房，其借名购买行为的效力判断需要综合考虑购房时间、借名原因、房屋用途以及当事人之间的关系等因素，以确定该行为是否违背经济适用房政策的初衷和法律规定。

2. 房屋产权归属及变更登记的依据

在确定借名买房行为有效的基础上，进一步明确案涉房屋的实际产权归属，并依据相关证据和法律规定，判断原告要求被告协助办理产权变更登记的诉求是否合理。这需要审查房屋的出资情况、借名买房协议的约定以及当事人在婚姻关系存续期间对房屋权益的处分等事实，以支持原告的产权变更请求，同时也需考虑被告对房屋的出资行为及其可能享有的权益如何在本案中妥善处理。

（二）原被告主张与证据分析

1. 原告主张与证据分析

原告赵娟、孙辉主张房屋产权应变更至其名下，主要依据是2003 年李洁与孙辉签订的《公证书》，该证书明确约定了房屋的实际所有权归孙辉，且贷款还清后应办理产权变更手续。此外，原告还强调房屋的首付及大部分贷款均由其支付，证明其对房屋的实际出资和权益。虽然被告对部分款项的支付情况存在争议，但《公证书》作为关键证据，在证明借名买房事实和双方约定方面具有重要作用，为原告的主张提供了有力的支持，使其在产权归属争议中占据有利地位。

2. 被告主张与证据分析

- 李洁主张与证据：李洁虽认可借名买房事实及《公证书》的真实性，但以孙辉与赵娟离婚后房屋费用由其和赵鹏和支付为由，主张《公证书》无法律效力，不同意产权变更。然而，其关于费用支付的主张并不能直接否定《公证书》的效力，且对于离婚后费用支付情况，双方存在争议，李洁未能提供充分证据证明其支付行为足以改变房屋的产权归属约定，其抗辩理由相对薄弱，主要是对《公证书》约定的反悔，缺乏有力的法律和事实依据支持。

- 赵鹏和主张与证据：赵鹏和同意原告的诉讼请求，其陈述与原告关于房屋首付和部分贷款支付情况的主张相符，从侧面支持了原告的观点，进一步增强了原告证据的可信度和主张的合理性，使得案件事实在房屋出资方面更加清晰，有利于法院认定房屋的实际权益归属。

（三）法院判决依据与合理性探讨

1. 借名买房行为有效性的认定依据

法院认定借名买房行为有效，主要依据是《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》及相关会议纪要的规定。本案中，案涉房屋借名购买行为发生在2002 年，且赵娟与李洁系母女关系，赵娟当时具备购买经济适用房的条件，借名是因孙辉公积金贷款需要，房屋用于自住而非投资投机。这些因素综合起来，表明该借名行为与国家经济适用房政策的规范目的不存在明显背离，符合法律规定和政策精神，因此认定借名买房行为有效，这是在法律框架内对当事人真实意思表示和实际情况的合理考量，维护了当事人的合法权益和合同的稳定性。

2. 产权变更登记判决的合理性

基于借名买房行为有效以及《公证书》的约定，法院判决李洁、赵鹏和协助将房屋产权登记变更至赵娟、孙辉名下具有充分的合理性。原告依据有效的借名协议和实际出资情况，对房屋享有实际权益，有权要求将产权变更至自己名下，以实现房屋所有权的真实归属。同时，法院对于被告对房屋的出资行为争议，明确告知其可另案主张，既保障了原告的合法权益，又为被告提供了合理的救济途径，避免了在本案中因复杂的出资纠纷而影响产权变更的处理，体现了司法的公正性和效率性，使得案件的处理结果既符合法律规定，又兼顾了各方当事人的实际情况和利益平衡。

三、律师办案心得

（一）深入研究地方性法规和政策

在处理涉及经济适用房等政策性住房的借名买房纠纷案件时，律师必须深入研究当地的相关法规和政策。不同地区对于此类房屋的买卖、借名购买等行为可能存在具体的规定和指导意见，这些规定往往是法院审理案件的重要依据。例如，本案中北京市高级人民法院的相关指导意见和会议纪要对于借名购买经济适用房行为效力的判断标准，直接影响了案件的走向和结果。律师要及时关注并准确把握这些法规政策的更新变化，深入理解其立法目的和适用范围，以便在案件代理过程中为当事人提供精准的法律分析和合理的诉讼策略，充分利用法规政策中的有利规定，维护当事人的合法权益。

（二）充分重视书面证据的收集与运用

1. 全面收集书面证据

书面证据在这类案件中具有至关重要的作用，如本案中的《公证书》、《商品房买卖合同》以及银行贷款还款记录等证据，对于证明借名买房事实、房屋出资情况以及当事人之间的约定等关键问题起着决定性作用。律师在代理案件时，应指导当事人全面收集与案件相关的各类书面证据，包括合同、协议、书信、收据、发票、证书等，确保没有遗漏任何可能对案件结果产生影响的书面材料。这些证据能够直观地反映案件事实，为当事人的主张提供有力的支持，是构建案件事实和法律逻辑的基础。

2. 巧妙运用书面证据

在收集到书面证据后，律师需要巧妙地运用这些证据来支持当事人的诉求。要深入分析证据之间的内在联系，梳理出清晰的证据链条，向法院呈现完整、合理的案件事实。例如，在本案中，律师可以通过《公证书》中关于借名买房原因、贷款偿还责任以及产权变更约定的内容，结合房屋出资的相关证据，有力地论证原告对房屋享有实际所有权，应当办理产权变更登记。同时，对于被告提出的抗辩证据，要善于分析其真实性、合法性和关联性，找出证据中的漏洞和矛盾之处，削弱其证明力，从而使法官能够更加清晰地理解案件事实，倾向于支持原告的主张，实现当事人的诉讼目的。

（三）灵活应对庭审中的突发情况和争议焦点

庭审过程中，案件情况可能会出现各种突发情况和争议焦点的变化，律师需要具备灵活应变的能力。例如，本案中被告可能会在庭审中提出新的证据或对原告的证据提出新的质疑，律师要迅速分析这些情况对案件的影响，并及时调整辩论策略和证据展示方式。对于争议焦点的变化，要能够迅速抓住关键问题，结合法律规定和证据进行有力的反驳或论证，引导庭审朝着有利于当事人的方向发展。在庭审前，律师要做好充分的准备工作，对可能出现的情况进行预演和分析，制定多种应对方案，以便在庭审中能够沉着冷静地应对各种突发状况，最大限度地维护当事人的合法权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！