这几天有人预测的“5年后中国一二三四线城市房价”，靠谱吗？

这几天，网上出现了很多房价下跌的典型案例。

有媒体报道，广州番禺大石片有小区同户型、同楼层二手房源9个月前挂牌292万元，现在只挂188万，而新房也从3.5万降到2.7万。

还有媒体报道，北京房产中介要求业主降价200万卖房，1200万的房子降到1000万，虽然总价不低，但这个降幅也近20%，幅度不小。而且，即便是这样，中介还对该业主说“未必有信心卖掉”。

超大城市郑州还出现了业主免费“送房”情况，即接盘者只要还房贷就行，业主首付款都不要了，原因在于，现价已经低于业主当初购买的按揭贷款了。

房价下跌，似乎有连锁反应。不止一位网友询问，如果房价一直这样跌下去，到底会跌到什么水平？会不会像网上预测的那样，“未来5年房价，一线不到2万，二线8千，三四线千”，这个预测到底靠不靠谱？

老实说，预测这个东西确实比较玄乎。因为，做任何事情都要有一定计划性，对未来也需要一定的预判，否则，如何做出抉择呢？但网上的预测大多是捕风捉影，没有真材实料。我们说所谓的真材实料，其实就是判断要有依据，你把影响房价的关键因子都找出来，看看他们的趋势如何，只有这样，预测才会有说服力。遗憾的是，查了全网也没查到。

倒是网友们分成了两个阵营，认为房价要下跌的，唠叨一二十年都没停歇过，从20年前千把块钱一平米都在喊房价要下跌，道理就是工资太低房价太高，但房价仍旧螺旋式上行，每一次下跌后，几个月后就开始反弹，且都明显超过前高。但认为房价“永远涨”的，这两年又被泼了一大盆冷水，就像文首所列的例子，面对天量的二手房挂牌上市，你要想变现就不得不“大放血”。

总结成一句话就是，房价“永远涨”的神话正在打破，一些房子价格跳水力度较大也是事实，但就目前的行情看，离网上的预测还是有非常大差距的。现在的问题是，通过5年时间，会不会出现“一线2万内、二线到8千、三四线到3千”的情况呢？不妨简单分析一下。

第一个，一线城市可能到2万以内吗？都知道，传统的一线城市就是北上广深4座城市，北、上、深均价都是6-7万一平米，他们达到2万一平米的时间大概在2010年前后，广州晚一些，大概2015年达到，也就是说房价要回到13年和8年前。那个时候，北京的平均工资才4000多点，现在工资都翻了几倍了，要回到那个时候是什么景象？

毕竟，一线城市都聚集着医疗、教育、科技、文化核心资源，是全国的经济政治文化中心，不仅吸纳着全国和世界英才，即便户籍限制，但如果有那么一点希望，仍旧有很多人想挤进去，人才就意味着高收入，如果2万一平米，对于拥有大把年薪大几十万、上百万高收入人群的城市来说，三四年收入都可以买一套房，不都争着买？上海易居房地产研究院副院长杨红旭就预测过，像深圳、上海的均价能达到35万、20万。可见，不仅难跌，而且未来空间还可以，所以，几乎不可能回到2万的机会。

而对于新一线城市呢，虽然说除了重庆、长沙，其他城市目前均价大都就在2万多、3万多一平米，不过，但凡位置好一点的地方，4、5万一平米的房子比比皆是。之所以把他们称为新一线城市，主要就是他们发展较快，发展潜力较大，部分指标已经达到或者接近一线城市了。从现状来看，房价下跌的主要还是在城市远郊、新区，而主城、市区、核心区的房价变动幅度不大，有的小区还逆势上扬，主要原因就是这些城市是省内的核心城市，只要具备一定条件，孩子毕业大都留在这些地方，需求较大。毫无疑问，想房价下跌不容易，缓涨的可能性较大。

值得一提的是，随着国内经济大循环进行，沿海的很多产业转移到内陆，出现了很多高科技企业总部、区域总部，像成都、西安、合肥、武汉这些年都是发展的明星城市，有就业机会、有高收入人才，除非大家不买房，否则，房价不容易出现大幅下跌情况。

而三四线城市呢，不得不说，机构的研究报告越来越趋同一致，那就是库存压力较大，很多城市库存去化周期都在两年以上，明显高于全国的均值。其实，这是一个很无解的问题，早在2015年时，全国楼市库存达到顶峰，库存主要就聚集在三四线城市，但通过全国战略去库存，三四线楼市得以复活。但随着房地产杠杆风险越来越高，国家决定“房住不炒”，再来一次全国去库存的可能性几乎不存在，加上三四线难以与一二线城市竞争核心资源，就业、收入也无法匹敌，人口被一二线城市虹吸也在所难免，房价继续下跌的可能性逐步增加。

至于能不能到3千一平米，这个还真不好说，但有一点是肯定的，像经济比较发达的地方，比如江浙很多地级市，购买力本身就较强，就是现在，其房价基数也较高，3、4万的小区都有，你让它回到3千，显然也不太可能。但像此前出现的“双鹤”地区，产业转型受阻，人口持续流出，出现千元一平米级别的房子也是可以看得到的，而且未来还会有更多类城市出现。

说一下个人看法吧，专家：摆明了。

未来5年，甚至更长时间，房价涨跌主要还是看需求。我们的需求一方面来源于城市化下半场的新增人口，我们还有15个点的城市化率空间，按照过去1%/年的速度，全国新增城市人口大概还要15年。中国社科院大学城乡建设经济系教授陈淮就直言不讳地说，我国大多数从乡下到城里的历史进程远没完成，看似70%的常住人口，其中有24%的农民工。说白了，他们还需要购买住房。而且他还说，未来10-20年有一半以上的住房要拆迁重建，加上大家刚开始从刚需过渡到改善阶段。很显然，这些趋势都决定了未来的住房需求空间还很大，都是房产价值的主要支撑。

当然，整体说法是没错，但正如前面说了，房地产所面临的形势变了，分化是必然趋势，城市与城市之间，肯定是大不相同的，有的城市很滋润，有的城市则是越来越萎缩。不是你我所想，只能顺势而为。