天津
01—
深度调整的3年
我有一个同学，在杭州工作，现在还住在“老破小”。
近3年来，他最大的一个冲动就是要买个改善房住。不过，由于房价处于降价通道，一直犹豫不决。
事实证明，他没有下决心买，绝对是赚到了。
据统计，2022、2023、2024，可以说是房价深度调整的三年，累计降幅达到了31%（注：数据来源申万宏源）。以杭州来说，他没有冲动买房，最起码为家庭守住了超过100万的资产。
在我国的居民资产配置中，房产是居于核心地位的，比重可以达到66%。相比之下，存款（8%）、理财（5.4%）、股票（2%）等金融资产，合计占比只有20%左右。可见，房价对于居民资产的影响力有多大。
而过去3年房价的深度调整，房产价值的缩水，直接带动了我国的居民资产负债率的提升。财富的缩水，带来的直接后果就是消费动力的不足。
02—
触底了吗？
据中原二手房房价领先指数显示：自2021年7月至2024年7月，深圳已经跌了39%，上海跌了30%，北京跌了29%，广州也跌了29%。
从二手房价走势来看，四大一线城市可以说已经跌的足够多了。至于房价是否触底了，我们可以关注几个主要的指标。
其一，住宅新开工量
从2021年至2014年，我国的住宅新房竣工面积下降了13%，住宅新开工面积降低了67%。这也就是说，新房的供应在不断降低，毫无疑问这将有助于房价的触底反弹。
其二，按揭负担比
这是一个很直观的指标，等于按揭支出/家庭月可支配收入。数据显示，至2024年第一季度，我国一线城市前40%收入群体，按揭负担比已经下降至47%，这已经是一个历史低位了。
其三，租金回报跑赢10年期国债
在我国由于房价的高企，长期以来，住宅的租金回报率都是很低的。不过随着房价的不断调整，以及利率的不断下降。2024年下半年，我国百城租金回报率首次超过了10年国债的收益率。这也就是说，投资房产吃房租，已经比买长期国债吃利率要划算了。
上述三个指标来看：供应量在减少，收入支撑购房的力量在增强，投资房产的回报在提升。总的来说，目前的房价已经有了触底反弹的基础。
03—
2025，买不买？
2024年即将结束，预计2024年全国房产成交量为13.8亿平米，这一成交数据也是近些年来的一个底。
再次回到，我同学现在面临的问题，继续住在“老破小”等待房价的继续下跌，还是在2025年下定决心完成置换大房子的夙愿？
我觉得作为刚需人群，应该是可以考虑了。即便是买了再有小幅的下跌，也可以用住进大房子带来的便利、舒适的正向价值抵消。如果真的触底反弹了，那么结果就是牺牲了舒适，又要多付出成本。还是那句话：刚需没有底！
而对于投资房产的人群来说，还需要持谨慎的态度。毕竟一方面“房住不炒”，不能再幻想靠炒房发财了。从目前的投资回报率来看，虽然房租回报率，已经领先了10年长期国债利率，但是还不足以吸引大量的投资资本入局。
当然，如果未来利率持续走低，资本对回报率追求的本质，一定会有看不见的手，指挥者它奔向回报率更高的地方。届时，必然会有大量的长期低利率资本涌入，至于还要多久，我们可以关注其动向。
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