新一轮造富潮来了！住建部明确，100万套城改基础上将扩大规模

作者|罗乾波

出品 |波哥看楼市

波哥观察：

2024，曲终奏雅；

2025，飞龙在天！

12月24日至25日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开，本次会议明确了2025年住房城乡建设领域的五项重点任务——持续用力推动房地产市场止跌回稳，推动构建房地产发展新模式，大力实施城市更新，打造“中国建造”升级版，建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。

其中，在第一项重点任务——“持续用力推动房地产市场止跌回稳”中，作了如下重点指示：

“一是，着力释放需求。

把“四个取消、四个降低、两个增加”各项存量政策和增量政策坚决落实到位，大力支持刚性和改善性住房需求。

有效发挥住房公积金支持作用。

加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模，消除安全隐患，改善居住条件。

对群众改造意愿强烈、条件比较成熟的项目重点支持。

二是，着力改善供给。

商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。

以需定购、以需定建，增加保障性住房供给，配售型保障房要加大力度，再帮助一大批新市民、青年人、农民工等实现安居。”

简析：

据波哥看楼市观察，在城中村改造方面，在延续前面几次会议的精神上，本次会议的说法有了一些改变和强化：

●其一，即要在原来设定的100万套城改的基础上，在2025年还要不断加码。

因为，目前的100万套尚处于准备和个别区域性的实施过程中，还没有完全落地，此时，又提出要在此基础上再次加强力度，这是为什么呢？

其中的原因比较简单，就是这个模式经市场检验非常有效咯，故而可以再次加码来强化和凸显。

货币化安置——拆迁户拿房票去买房或等待换现金——直接帮助楼市快速去库存+促进房企回笼资金等——强力推动楼市逐步回稳——有效提振内需等，这是一个强心针，对当前和2025年来说，显得尤其重要。

相关方面的分析，我们在以前的文章中讲得比较多了，在此就不去重复了。

●其二，这里也再次强调了“对群众改造意愿强烈、条件比较成熟的项目重点支持”这一重要的项目选取原则，跟过去的说法是一致的，回归了民生的基础。

今天，再来看这一句话，其表述简单，但意思比较丰富——群众不支持，条件不可能成熟；意愿强烈，说明这些拆迁户对换新房和拿补偿有比较急迫的需求，那么可以加速推动拆迁安置的进程，就可以直接在征收环节缩短时间和提高效率、加速楼市去化等，最后对具体方案的合理性和项目财务自平衡等都是一个重要的促进。

对此，在波哥看楼市看来，其中最大的价值，就是能够加速城改项目的推进速率，能更大程度实现以时间换空间的客观效果，这对推动楼市止跌回稳具有重大的价值。

因为，这几年市场的不断下跌，已经把大家搞惨了，不可能再又去等待两三年了，终端的压力越来越重，再熬下去，各类社会问题会日益增多。

故而，必须加速策马，让重点的有效举措迅速落地，才会产生现实的价值和能动效应。

这已经不再是楼市一个方面的事情了。

另外，上述的第二点“着力改善供给”，是当前高库存压力下的倒逼手段，包括但不限于在土地和新房供应等方面，因此，大家基本都可以形成一个新的共识：

2025年，是新周期下历史性的去库存的关键节点，必须要快速有效扭转楼市的量价关系，不然，又将遭遇更冷的趋势性和漫长的寒冬。

其中，什么模式最直接和最有效？

市场去化、局部政策刺激、强化公积金的作用、收储、商办物业改成保障房等，都有一定效果，可是，目前的一个大问题是，在多年来的趋势性寒气中，国人的预期和信心已经严重受挫，这些方式皆有效果，但都比较有限，跟城中村改造的价值相距甚远，难以道里计。

所以，住建部继续强调和强化城中村改造的价值，其原因及主要动力显而易见。

接下来，再说一个广大拆迁户比较关心的话题：

2025年，对拆迁户意味着什么？

历史性的重大信号已经发出，2025，拆迁户有福了。

对拆迁户来说，主要的利好是——

●首先，拆迁和安置速度加快，以旧换新将在更多的城市逐步落地，而形成实际可见的效果。

如上，城中村和危旧房改造的政策再加码，其中的拆迁户，是第一和直接受益人，加上至少30%及以上的拆迁力度，以及叠加城改的辐射范围从一二线向三四五线城市的不断扩大，其中，涉及到的拆迁户的分布范围将更广、触及的具体人群也将更多。

何以见得呢？

主要是因为上述政策中隐含了一个重要的核心条件——在群众改造意愿强和项目条件比较成熟这两个主要指标的约束下，对财务和整体合理的自平衡，是一个重大的考验。

比如，在三四五线城市，即使群众改造意愿强烈，但是，基本会出现很难在合理周期内算得过账来的现实情况，因为会受土地价格、拆迁安置及开发周期、区域财力和拆改规模等的限制，那么，这些问题综合起来，就必然会导致此类城市在城中村改造具体项目上有效算账的压力。

因此，就会在时间周期和财务回收的指标上，出现重大的分野——譬如，一二线可能就3年就搞定了，而三四五线城市或许要6到8或10年才能搞定，进而会倒逼三四五线城市去缩小规模和减少时间，这样才能满足项目的合理自平衡需要。

比如，上海广州等地可以推出100亿的项目，但三四五线城市，可能只能推出3亿元左右的小项目了。

虽然，有这样的现实差别，但无论一二线，还是三四五线城市，经过这几个月的充分梳理和准备，2025年，全国近300个地级城市必将会出现一个你争我赶的拆迁潮，也自然会给广大的拆迁户，带来实实在在的价值和财富。

●其次，在拿房子和拿现金两个方面，未来会出现价值上的分化效应。

按目前各地的政策，在房票安置上，如果2025年1月1日起来计算，如果不想要房子，想在明年内拿到全部现金，基本不太可能，除非是内部转让房票，但肯定会被打折。

这是什么意思？大家可以简单去想一下。

那么，最后，绝大多数拆迁户都会拿房子或暂时先拿下房子再说，实际上，这个模式，并不会比拿现金差。

这主要是大多数拆迁户，即使在拿到现金后，如果没有成熟可靠的投资渠道，最后基本都是存进银行，获得的是存款利息，很难通过复杂的投资项目去实现增值的效果，而且还要对冲一定的通胀，事实上，对很多的拆迁户而言，持有现金并不是一个非常理想的模式。

所以，我们认为，持有房子，或许更有价值。

明年的楼市在止跌回稳的力度上必定更强，未来的价值会不断随着大趋势的变好，而变得更有价值，只要价格慢慢起来，其可见收益和增值效果更加明显。

这里只考虑同一个城市的变化，如果把不同级别城市的变化综合进来，其想象空间会更大。

当然，这个结果的前提是——你相不相信国家和政府的巨大力量和坚定决心，一念天堂一念地狱，虽然没有这么夸张，但这个大趋势会导致人群各自财富的激烈分化。

一个简单的类比是：

通胀永远存在，每年3—5%基本跑不了，而，换个思维来思考，如今相对低迷，那么反弹后的空间必然会相对比较大。

就像一个学生提高成绩一样，40分到60分，难度小得多，更容易实现；而70分到80分到90分，其难度系数要翻几倍。

言尽至此，各自去考虑吧。

所以，我们也认为，2025年，城中村改造政策力度的不断强化和落地后，对那些愿意持有房子的拆迁户来讲，将是一个重大的加持和加成的作用，也将会变成一次获得财富增长的历史性机遇。

因为一旦楼市和经济回暖后，未来在新发展模式的制约下，楼市的价值就会逐步让步于制造业了，想再实现这么大的跳跃和发展，也基本只能怀念和追忆了，波哥看楼市判断，未来将迎来一个漫长的新周期的横盘阶段，其起伏的幅度都将很小了。

今天，针对前两日年度性总结会议的主要精神，波哥看楼市再换了一些角度，来再度审视了城中村改造和未来楼市走势，本文所有判断的基础支撑，充分来自于中央和国家的众多雄浑力量的加持。

我们始终坚信：

中华之大船，在5000年历史的深厚积累下，见多了各类风霜雨雪，早就有了强大的抗体，从来就挡不住新的旺盛生命力的不断勃发。

低谷波峰，一阴一阳，一直在进行螺旋式上升。

最后，套用一句俗话：

因为相信，所以看见。

对拆迁户、对城中村改造、对楼市等，都是如此。

2025，我们必将打赢去库存之硬仗，蛇年来临，龙影已显。

《易经·乾卦》曾曰：“九五，飞龙在天，利见大人”。

大家能否在财富上“飞天”和增值，其核心之利好在于“大人”，：）

诚如斯言，2025，楼市必将崛起！

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