天津
很多二手房都在降价，甚至有的跌了一半。
新房也一样，有的比周边二手房还合适。
到目前为止，还没听说过物业费降价的。
现在天津物业费最高的小区是美墅金岛，8.5元/平米/月。
老小区物业费1块多，新房物业费动不动就3块多，不仅没降还越来越高。
业主不解，为什么物业费涨这么多？具体涨哪了？
带着疑惑，小编展开调查，分别采访了万科物业和龙湖物业的负责人。
先自问一句：为什么我们的房子老的快？
有些小区交房时物业费的定价有利润。
随着时间推移，10年后人力和社区维护成本变高。
物业“入不敷出”，服务就“简配”，小区破旧感很明显。
业主满意的物业公司，本身不盈利。
比如万科水晶城的物业费是1.8元/平米/月，是亏损的。
物业也想尝试涨价，哪怕涨2毛钱，但是失败了。
二手小区的物业费“很刚”，物业费的问题仍旧无解。
香港30年房龄的房子看起来和咱10多年的一样，能做到“保新”，物业费27元，确实很高。
据物业公司测算，15万方的小区，2元的物业费才刚“收支平衡”。
3元以上，才能有点利润。
现在的物业费贵在哪？
1.“隐形”的维护成本
大多数人认为，物业不就是保安和保洁吗？其实还有很多隐形成本。
隐形成本不能省，因为要保证安全。
最明显的“梯控”，实际是保证每户业主的安全。
还有配电室、水泵房、红黑号站、监控探头、电梯、指挥中心的设备，都需要定期巡查维护。
任何一环出现问题，就是大麻烦。
比如老化社区一次消防整改，要花十几万。
2.逐年攀升的人力成本
据调查，万科物业每年的人力总成本上涨约11%。
简单说，工资提高了。
龙湖物业负责人说：“巡逻保安的月薪在5-6K，正常3个月，想马上招到人，工资还得涨。要是持证上岗的门卫岗，薪资更高。”
这也跟大家对“吉祥三宝”工作的偏见有关。
年轻人不愿意加入保安行列，加大招聘难度。
3.“新产品”带来的新运营成本
新产品都在内卷，后发优势强。
架空层、业主会所、归家大堂、多层次园林……
场景和功能越多，都会给将来的运营上难度。
比如社区里有泳池，要配置救生员。
健身房里，器械需要修理和更换，还要不要配置健身指导员？
四点半学堂，需不需要老师？
业主会所，要不要咖啡师？
如果这些服务都配齐了，你还觉得3-4元的物业费高吗？
物业公司做不好，业主拒交物业费，物业公司没钱，工作更差。
长此以往，恶性循环。
这时，就要换物业。
业委会和原物业公司存在纠纷，原物业公司不撤场，新物业就没法进小区。
万科刚接手博轩园物业时，因为老物业没撤场，在小区外搭帐篷工作三个月。
正式接手半年后，博轩园二手房有涨价50万成交的情况。
你看，优秀的物业公司确实能给小区带来正反馈。
为了兼顾业主满意和工作的正常推进，物业公司也做了努力。
1.平衡机械和人力
用机械化工具代替或减少人力。
比如万科的自有保洁品牌“万净”，高压冲洗车清洁路面。
减少人力，但需要驾驶的人有驾照，对年龄有要求，也是在引导行业走向年轻化。
2.推进智慧化社区
智慧化作业提效又提质，处理突发事件的能力更强。
龙湖物业的“慧眼”系统，自动识别外来人员。
一旦识别，后台自动报警，安全系数更高。
3.集中系统化作业
规模大的物业公司能集中系统工作。
园林方面，有绿化专家团队制定植物养护标准，工人按照标准养护植物。
公共设施维护，主打“以养代修”，让设施更延年。
清洁方面，有集中清洗中心，用工业洗衣机、消毒池集中完成。
近几年房价虽然在降，更多的是土地成本下降带来房价下降。
建安成本没变化，因为它的成本具有“刚”性。
物业服务也一样，成本也具有刚性。
所以房价下降，物业费没怎么变。
既然物业费涨不了，开发商要考虑交房10年后的成本，当下的定价会高一点，这也是现在行业的一个规则。
现在的物业要做到好品质，算上人力，物业费基本要3.5元以上。
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