贾康：市场分化不妨碍楼市回稳大势 税收制度改革要“啃硬骨头”

对话嘉宾：贾康

华夏新供给经济学研究院创始院长

中国财政科学研究院研究员贾康

稳住楼市，就是在房地产市场实现止跌回稳之后，保持住一个向好的态势，把楼市稳在一个更常态的状态上，让房地产行业继续发挥国民经济重要支柱产业的作用。预计2025年，已有的一揽子增量政策不会松劲，后续还有加码。

中房报记者 许倩 北京报道

“我理解，稳住楼市，就是在房地产市场实现止跌回稳之后，保持住这个向好的态势，把楼市稳在一个更常态的状态上，让房地产行业继续发挥国民经济重要支柱产业的作用。”贾康表示。

贾康是华夏新供给经济学研究院创始院长、中国财政科学研究院研究员，他近日接受中国房地产报记者专访时表示，预计2025年，已有的一揽子增量政策不会松劲，后续还有加码，市场对于房地产筑底稳住的信心会更强。

2024年，房地产支持政策持续加码，房地产企稳的重要性，比以往数年间任何时候都更加凸显，2025年也不例外。

12月9日，中共中央政治局召开会议，对2025年经济工作定下主基调：要实施更加积极有为的宏观政策措施，明确要求“稳住楼市股市”。

无论是从宏观政策，还是从楼市定调上，都释放出更加积极的信号，也给市场、企业和购房者吃了一颗定心丸。

中国房地产报：您怎么评判这一年来房地产行业的发展？

贾康：房地产行业克服了种种不利因素，在向好的态势演变。对楼市走向的判断，社会上仍然有明显不同的看法。但在政策持续加码和市场演变过程中，特别是9月26日中央政治局会议明确提出“促进房地产市场止跌回稳”后，越来越多声音趋向共识，即楼市触底回暖，“冰火两重天”中“火”的一边的风向标作用进一步强化了。

从成交数据来看，10月以来，无论是一线城市，还是部分二线城市、三线城市，都有越来越多的案例表明，房地产市场止跌回稳的局面，正在形成。

中国房地产报：中央明确提出要稳住楼市股市，如何深刻理解“稳住”楼市？

贾康：我的理解，就是在房地产市场实现止跌回稳之后，保持住这个向好的态势，把楼市稳在一个更常态的状态上，让房地产行业继续发挥国民经济重要支柱产业的作用。

当然，从全国看，不同城市房地产市场分化的情况依然存在。有些地方，房地产需求后劲不足，政策效应递减之后，市场出现一些波动乃至下滑，也是正常的。每个城市都有各自的特点，因此要一城一策。一些城市，房地产交易明显上升一段时间后，又再次回调；还有一些城市，前一段时间交易量没有起来，而后才出现明显上升，这两种情况都可能存在。这不妨碍总体上领会中央政治局会议所说的“止跌回稳”和中央经济工作会议提出“稳住楼市”的主基调、大方向、大原则。

中国房地产报：中央政治局会议提出，要实施更加积极有为的宏观政策实施，更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策。其中“适度宽松”的货币政策，是2011年以来首次改变货币政策立场。应该怎么预期？

贾康：这意味着已有的一揽子增量政策不会松劲，后续在加码的调控框架下，原来表述的“稳健货币政策”已正式改变为“适度宽松”的货币政策，这是中央若干年来首次正面地对货币政策作这样的表述。此前央行就表示，保持流动性合理充裕；但是货币政策的“大帽子”一直还是“稳健”。现在中央正式定调“货币政策要适度宽松”，这是以一个非常重要的中央指导方针对我国货币政策定位作出调整的体现。

具体来看，下一个时期内降息、降准的操作可以期待，市场流动性会比之前更趋充裕。但如果说到房贷利率是否会进一步下调，还不能下结论，前一段时间下调之后又有了反向的回升，这属于局部的情况。就全局总体而言，货币政策部门会在降息降准通道中，择时操作。近日我们看到一些城市开始回调房贷利率，属于当地出现见底信号。对这些局部措施要综合来看，放入全局视野会有一个相机抉择和区别对待之下的政策组合。

中国房地产报：对于中央政治局会议提出的“更加积极的财政政策”，市场很期待，您怎么理解？

贾康：显然是指在此前扩张基础上的递进与加码，意味着明年将考虑实施比今年更具扩张力度的财政政策，这也就意味着明年赤字率可能走得更高一些，弥补赤字的公债工具运用会更放开一些。明年，货币政策与财政政策“双宽松”的搭配，会更明显。

中国房地产报：对于2025年房地产市场，您怎么判断，应注意什么？

贾康：对于房地产市场筑底稳住的信心，更强了。但是，不同地方，房地产市场表现不同，仍然会有“冰火两重天”的特征。对于部分区域，房地产市场“冰”的这一面的困难，要正视。但是，“冰”的覆盖面会在波动中间逐渐缩小，楼市“火”的覆盖面会逐渐扩大。

总体来看，要促进房地产市场平稳健康发展，仅靠政策支持还是不够的。要在中央指导精神之下，把房地产调控、一揽子增量政策与基础性制度改革结合起来，即所谓快变量和慢变量，要形成接力，形成合力。

基础性制度建设这个“啃硬骨头”的改革，一定要积极跟进。

中国房地产报：从目前来看，房地产行业发展中遇到的最难的问题是什么？有何建议？

贾康：最难的问题，我认为就是所谓的基础性制度建设，到底怎么攻坚克难，似乎还没有达成明显共识和非常有力的清晰方案。怎么理解中央所说的基础性制度建设？我一直强调，至少涉及四个方面的制度建设：一是土地制度改革。二是住房双轨制，要进一步优化改革。三是健全金融双轨制，必须要有配套的改革创新。四是以后必须要解决的“啃硬骨头”是税收制度改革。这是全面深化改革中，真正要考虑的怎么攻坚克难的一个配套改革系列工程，属于打造房地产领域健康发展新模式治本之策，也是难度最大的。