阵地丨重点城市开始卷“得房率”

2024年以来，越来越多的城市开始卷起了“得房率”。同样产权面积下，通过减少公摊、增加赠送面积，提升项目的实得面积。

近日，河北张家口、湖南衡阳两地发文，商品房销售实行套内建筑面积计价。随后，关于“取消公摊”的多个话题一度登上热搜。

以套内面积计价销售从根本上改变商品房的定价规则，计价方式更直观透明，进而更公平地反映房屋的实际使用面积和价值。

实际上，除了商品房销售实行套内建筑面积计价，多地还通过优化容积率计算规则、鼓励发展第四代住宅等，推动得房率提升。

在政策推动下，重点城市得房率“破百”已成为常态，对购房者而言，计容规范放宽、取消公摊等将推动产品品质和实得率得到明显提升，新房性价比会更高。长远来看，这也是建设“好房子”，探索房地产发展新模式的题中之义。

今年以来，为了满足群众多样化的改善性需求，支持高品质住宅开发建设，各地出台了一系列新规，除了探索商品房按套内面积计价外，还包括优化容积率计算规则、鼓励发展第四代住宅等，推动得房率提升。

实际上，市场上所说的“得房率”，更多是偏营销宣传口径的“实得率”，除了套内面积之外，还包含额外“赠送”的阳台、飘窗、花池，甚至设备平台改房间、独立电梯厅、入户花园的面积。

12月河北张家口、湖南衡阳两地发文明确“取消公摊”，在此之前，广东肇庆于2024年5月发文，明确商品房实行按套内面积计价宣传销售。安徽合肥、湖南湘潭也都在近期公开表示，积极探索商品房销售按套内面积计价。

商品房销售按套内面积计价并非新鲜事物，早在2002年，重庆就规定商品房销售按套内面积计价，至今已实行二十余年。

实际上，以套内面积计价销售从根本上改变商品房的定价规则，降低公摊面积及得房率的影响，让房企定价更合理、对购房者而言房价更直观透明，进而更公平地反映房屋的实际使用面积和价值。

相比于以套内面积销售，CRIC通过数据及政策梳理发现，市面上出现的“高实得率”项目与城市土地供应端的政策支持密不可分，即通过放宽计容标准提高实得率。

一方面，在套内空间，广州、珠海、长沙等城市放宽阳台面积和飘窗进深限制，提高实得率。以单套产权建筑面积120平米的户型计算，阳台和飘窗面积计容标准的放宽可以增加实得面积约5-7平方米。另一方面，在公共空间，通过减少公摊面积，将建筑物屋顶的公共梯间、电梯机房等不计容，进而提高套内空间的得房率。

此外，各大房企也通过四代宅超大尺度、外挑式露台花园等空间“赠送面积”提升“实得率”，可提升实得面积30-50平方米不等。目前，长沙、重庆、郑州、厦门、成都、武汉、合肥、南京等多城市都发布了第四代住宅相关的政策支持。

政策推动下，房企竞争焦点转向“得房率”，重点城市得房率“破百”已成为常态。

根据CRIC不完全统计，今年上半年全国主要城市超100%实得率的项目达70个，西安、广州、长沙、成都、武汉等城市市场上“得房率”超100%的项目频频出现。

其中西安“得房率”领跑，占比达到30%，不少项目“得房率”甚至超过105%，主要是因为四代宅项目落地较多。

广州计容标准最早放宽，实得率超100%的项目有近13个，占比接近两成左右。

此外，长沙、成都、珠海等城市新盘项目实得率甚至超越110%。

这意味着“高实得率”将成为未来新房市场标配。

不过，随着高实得率项目增多，项目的去化率也开始表现出明显的差异。

根据CRIC数据显示，70个实得率超100%项目中，整体去化率中位数仅54.9%，去化率超60%的不足半数，去化率超八成的项目占比只有18%。

目前行业下行期，叠加市场预期不足、购买力有限，同样是高实得率的产品，入市更早的优先抢占了市场，而入市较晚的产品则面临更激烈的产品竞争，随着高实得率产品集中入市，进一步加剧产品竞争。

一系列新规将给行业带来什么影响？

购房者将是最大的受益群体，新规将推动产品品质和得房率可以得到明显提升，新房性价比会更高，从而降低购房成本，提升市场信心。

具体来看，其中商品房按套内面积计价能够降低公摊面积及得房率的影响，房价更直观透明，进而更公平地反映房屋的实际使用面积和价值。而通过将公共开放空间列为不计容，公摊面积将会降低，放宽阳台等半开敞空间的计容比例，则意味着购房者可以获得更多的“赠送面积”，两相叠加，未来100%甚至120%的得房率都将成为可能，较过去普遍8成左右的得房率将有显著提升。

对房企来说，无论是计容规范的放宽，还是部分城市对第四代住宅相关的政策支持，都保证了新入市产品的市场竞争力和去化预期，提升房企投资积极性。

但值得注意的是，随着部分城市高实得率项目的集中入市，不可避免地导致产品同质化问题加剧。未来房企应更多地在项目定位、户型配比、产品品质以及交付品质上下功夫，做出相对差异化且更高品质的产品。

长远来看，一系列新规有利于推动商品房产品升级，并进一步拉开与保障房差距，有助于双轨制供给体系的建立。

在市场止跌回稳的过程中，探索行业发展新模式的利好政策不断被推出，无论是商品房销售计价规则变化，还是计容规范放宽、四代宅等新规，住宅产品通过增加赠送面积和优化设计，实现了更高的实得率，为购房者带来了更多的居住空间和更高的性价比，这将推动市场向更透明、产品向更高品质方向发展。