“不动产信托财产登记”来了，私人财富管理与传承将发生深刻改变

明月律师今天在某微信群里看到一份文件，名为《国家金融监督管理总局北京监管局、北京市规划和自然资源委员会关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》，全文见本文末。‍‍‍‍‍

明月律师认为，该文件将会给“私人财富管理与传承”领域带来深刻改变，具体理由如下：‍‍

1、改革开放四十余年，国家实力增强，民间财富也随之增加，但中国绝大多数居民财富集中在房产领域，老百姓生老病死、婚丧嫁娶、喜怒哀乐都和房产有关，房产领域出台的任何政策，都会引发极大的社会关注，产生持续的社会影响。因此，北京的这份文件，将会一石激起千层浪，持续引发涟漪，最终改变现有私人财富保护与传承的整体格局。

2、在私人财富保护与传承领域，信托的功能毋庸置疑。我国《信托法》规定，信托财产既独立于委托人的自有财产，也独立于受托人的自有财产，也独立于受益人的自有财产。信托财产这种法定的独立性，使得信托财产具备了老百姓口中的“隔离债务”、“豁免继承”等功能。自《信托法》施行二十几年来，越来越多人已经在通过信托工具规划自己的家庭财富保护与传承架构，譬如：设立家族信托、家庭服务信托、保险金信托、特殊需要信托、慈善信托等。
‍

3、与此同时，却罕见“以房产设立信托”的案例！主要原因有两点：首先，房产放入信托视同交易，税负较高；受托人（法人）持有房产（相比自然人持有）税负更高。其次，（作为信托财产的）不动产信托财产登记制度没有建立，公众无法识别信托财产（已放入信托的房产），这就与不动产物权登记生效的原则相悖。这两个原因其实是互相关联的，破局的办法就是尽快建立不动产信托财产登记制度。继2023年全国首单不动产慈善信托落地万向信托后，首都北京如今发文，在北京先行先试，建立不动产信托财产登记制度，毋庸置疑的是，在不远的将来，该制度将会在全国范围内展开，最终反向推动法律的进步。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

《民法典》第二百一十四条 【不动产物权变动的生效时间】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 ‍

4、有了不动产信托财产登记制度，对于老百姓而言，私人财富管理与传承将发生深刻改变，明月律师认为，主要体现在以下几个方面：‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

• 【税务筹划】从未来遗产税筹划的角度出发，提前把房产放入信托，将会是非常有效的税收筹划的方式。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

• 【债务规划】创业者将会纷纷把家庭托底、保障的房产放入信托，利用信托的债务隔离功能，将家庭房产从个人/家庭债务中隔离出来，从而保住自己的安身立命之所。

• 【婚姻保护】在婚姻财产规划领域，房产信托将会是一个非常好的工具，放入信托的房产，就不再需要纠结是否是婚前财产还是婚内财产……信托还可以与婚前协议、婚内财产协议相协同，通过一系列组合拳来将低当事人的系统性婚姻风险。‍‍

• 【遗嘱协同】父母们将会纷纷把房产放入信托，利用信托作为遗嘱替代，从而豁免继承程序，并且节约了子女们继承成本。未来家事律师在为客户做遗嘱规划时，必须要先问一下客户：是否需要引入信托工具？

• 【隔代传承】父母们还可以利用信托的灵活、定制功能，与《民法典》所规定的“居住权”相协同，从而在保障父母居住权的基础上，也可以将房产定向传承给子女，甚至可以在不受第二代干扰的情况下，将房产定向隔代传承给第三代、第四代……子女。

• 【特殊需要】在身心障碍者群体中，父母们都有“闭眼焦虑”，即：“我走了，孩子怎么办？”父母们担心的是：留给身心障碍子女们的遗产，无法真正的、有效的让子女们受益！但有了不动产信托财产登记制度，父母们可以在生前就把房产放入信托，此时信托所能提供的，是任何其他法律工具都不能提供的安全感。

以上的分析主要是从实务角度出发，明月律师认为，实务不停深入、创新，必将带来更多信托法理层面的争论，委托人、受托人、受益人之间，各自的权利义务边界到底在哪里？享受了信托的功能，是否需要承受信托的代价？委托人权利保留与信托隔离效果之间究竟有何联系？不同信托类型的税务认定？……北京的这份文件，是一个标志性事件，是中国式民事信托进入深水区的标志，让我们一起摸着石头过河吧！

附：《国家金融监督管理总局北京监管局、北京市规划和自然资源委员会关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》

（完）

【免责声明】本公众号所发文章代表作者个人观点，不代表本公众号立场，同时不构成对所述产品及服务的出价、征价、要约或要约邀请，不构成买卖任何投资工具或者达成任何合作的推荐，亦不构成财务、法律、税务、投资建议、投资咨询意见或其他意见。对任何因直接或间接使用本公众号涉及的信息和内容或者据此进行投资所造成的一切后果或损失，本公众号不承担任何法律责任。

原创文章

行业报告

WEALTH APAC

往届榜单