【e公司观察】地产公司转换赛道再添一例 地产转型路径在分化中明晰

12月18日，天津国资房企津投城开启动资产置换，同时发行股份及支付现金方式，购买能源集团等持有的天津津能、天津热力等公司控股权，并募集配套资金。交易完成后，公司主营业务将由房地产开发经营变更为供热、综合能源服务及新能源发电等业务，意味着公司将彻底转换赛道。

地产公司“转轨”其他产业并非孤例。今年7月，格力地产启动置出所持有的上海等地相关房地产开发业务对应的资产负债及上市公司相关对外债务，并置入珠海免税集团不低于51%股权。由此转身零售赛道，被市场冠以“免税新贵”的预期。日前，公司重大资产置换暨关联交易事项获得珠海市国资委批复。

这种转轨具有“彻底”抛弃地产业务的意味。在这轮房地产企业转型潮中，还出现过一些“轻转型”案例。比如北京国资房企华远地产，它是将房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东北京市华远集团，聚焦于代建、酒店经营、资产管理与运营、物业管理、城市运营服务等业务，实现业务的战略转型。此外，港股美的置业筹划将房地产开发及销售业务进行内部重组，由私人公司持有这部分业务，进而将重心转移到轻资产模式，专注经营性业务，包括物业管理服务、商业物业和产业园设计、运营服务以及房地产科技等。

与部分公司通过破产重整等方式解决债务问题不同，这些房地产企业在财务层面没有债务爆雷，可见在企业运营和解决地产包袱层面，具有“前端化”的意味。

从效果来看，这更有利于防患于未然，而从财务影响来看，同样可以实现降低企业的杠杆率及负债水平，尤其是减轻偿债压力，助力地产企业增强抗风险能力的作用。此外，路径选择方面的“去重取轻”，以及运营层面的转换赛道推进转型，也都是这些案例表现出来的共同特征。

除了前述类型之外，还有一种模式并进。北京民营地产公司万通发展筹划作价3.24亿美元收购索尔思光电1.24亿股股份事项，以切入光模块领域，推进通信与数字科技领域发展。

由此，同样是地产公司转型，正在日趋明晰的分化出的“格力地产式”“华远地产式”“万通发展式”这三种不同的转型路径，最新出现的津投城开运作方式，可以归为“格力地产式”。未来倘若还出现地产上市公司转型，大概率也会沿着这三条路径演进。

转型路径多元，映射出行业步入新周期。地产行业下行周期下，政策的每一步都牵动着市场神经。从目前市场整体运行特征来看，主流判断认为，房住不炒、租购并举的政策目标已经实现。房地产整体正在步入存量时代，市场已经是一个全然不同的新世界。

在此背景下，相关上市公司随势而变，既有利于地产化债和公司转轨发展，也有利于资本市场焕新和高质量发展。

在这些自救方式中，往往都是“大手术”，有时会伴生着重组方案调整。前述案例中的一些公司，最终运作方式都是通过其他重大资产重组方案调整而来的。

从二级市场表现等维度来看，地产转型往往给与市场新预期。但三条路径之上，各有不确定性。以某些地产公司就因为深陷立案调查风波暂停了重组，相关进展一波三折。

对于地产企业来说，在剥离地产主业后，将如何应对萎缩的营业收入规模问题，需要提前谋划解决。而即便注入资产之后，新的增长点是否能生根发芽、开花结果，尤其部分“红海”产业如何穿越周期，非周期产业如何实现业绩的平稳增长，也是房企转型后不得不面对的新课题。