又见地产债“跳水” 市场关注地产融资端改善

近日，万科企业股份有限公司（以下简称“万科”）旗下发行债券曾一度全线下跌。12月18日，万得地产债30指数跌1.46%，“20万科06”跌超8%，“20万科08”跌超7%，“21万科02”跌超6%，“22万科02”跌超5%。

18日当天，地产债方面整体表现走弱，万科、龙湖等多债下跌，其中“20万科06”大幅跌至88.28元。成交量上，天地源、华发股份、深圳益田集团成交量较高，分别为4.70亿元、3.08亿元、2.70亿元。

12月19日午间截至发稿时，交易所市场万科旗下多只债券跌幅居前，“20万科04”跌近2%，“22万科07”跌超1%，“22万科01”跌近1%。万科A跌近3%，万科企业跌逾4%。此外，万得地产债30指数跌0.08%。

一位研究人士对记者表示，作为地产行业龙头标杆企业之一，万科债的成交走低一定程度上也反映了市场投资者对于房地产企业偿债能力的整体信心提振动力仍有不足。

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市场信心待强化

数据显示，2024年三季度万科的销售表现持续下滑。今年第三季度，万科实现合同销售面积391.3万平方米，合同销售金额538.7亿元，同比分别下降24.9%和29.7%；今年前三季度，万科累计实现合同销售面积1330.8万平方米，合同销售金额1812.0亿元，同比分别下降26.8%和35.4%。

11月20日，标普将万科的长期发行人信用评级从“BB-”下调至“B+”，将万科企业的子公司万科地产（香港）有限公司（简称“万科香港”）的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”。下调万科企业的评级展望至负面，反映了标普对其化债进度不及预期的态度。截至2024年9月30日，万科企业披露的债务总额为3276亿元人民币，略高于截至2023年底的3200亿元人民币。

记者据企业预警通梳理，万科发行的存续期债券以债项评级AAA、期限1~3年期为主，票面利率大多在3%以上，略高于同评级同期限的其他家房企所发地产债。债券存量规模487.43亿元，债券30只。其中，私募债14.87亿元，占比3.05%。因此万科在债券融资方面，还本付息压力不言而喻。

偿债兑付方面，万科暂未真正发生违约情形，在地产债违约频发背景下表现仍相对坚挺。12月9日，万科发布关于万科企业股份有限公司2022年度第四期中期票据(简称“22万科MTN004”)付息安排公告。公告表示，利息兑付日定于2024年12月15日，本期应偿付利息金额为6000.00万元。

惠誉评级分析师在研报中表示，万科2024年通过加速回款、资产处置、积极拓展融资渠道等多种方式筹措资金，年内到期公开债券已偿还完毕，但2025年到期压力依然较大；经营方面，万科项目储备较为优质，合约销售规模处行业前列，需关注其外部融资情况。

化债自救在持续

国家政策面助力楼市加速回暖的“春风”继续吹向房地产企业。12月9日召开的中央政治局会议强调“稳住楼市股市”，并指出明年要实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，充实完善政策工具箱，加强超常规逆周期调节，打好政策“组合拳”。

有房企研究人士对记者指出，“利好从政策端传导到实际销售端的过程需要时间，地产行业的全面回暖复苏并非一蹴而就。”地产行业整体暂未走出流动性普遍较差的困局，多家房企无力兑付债权人的现状亟待解决。

12月17日，阳光城集团股份有限公司公告了其逾期债务及诉讼的最新进展。截至17日，已到期未支付债务本金合计646.96亿元。

无独有偶，12月10日，荣盛房地产发展股份有限公司公告，受市场环境以及运营资金紧张的影响，截至目前，公司在银行间交易市场到期未支付的中期票据及定向债务融资工具（含“20荣盛地产MTN001、20荣盛地产MTN002、20荣盛地产MTN003、20荣盛地产PPN001”）的本金及利息合计26.25亿元。

面对眼下的流动性紧张带来的偿债压力，近期亦有地产公司选择以续借资金的方式，来延缓资金周转问题。

12月12日，中交地产（000736.SZ）公告称，根据公司实际经营情况，经与控股股东中交房地产集团协商，中交地产拟将150.91亿元借款自到期日起续借1年，年利率不超过7%。公告显示，中交地产及控股子公司在控股股东中交房地产集团的借款本金余额为150.91亿元，年利率为7%，上述借款将在2025年内陆续到期。

有专业人士指出，对于部分房企面临的债券到期偿付违约压力，一味拖延不是办法，积极寻求债务化解之道才是真正出路。

记者注意到，近日亦有不少房企债务重组取得进展。12月17日，世茂集团披露了其境外债务重组的最新进展，于一般同意费截止日期（即2024年12月10日香港时间下午5时正），持有范围内债务本金额80.72%的计划债权人已加入债权人支持协议。

同样在17日，宝龙地产宣布其债务重组计划已获法院正式批准。据最新资讯显示，已有超过88%的计划债权人签署了重组支持协议，显示出债权人对宝龙地产重组计划的支持和信心。此外，组别A计划债权人的计划会议中，共有511名持有投票计划债权本金及应计未付利息总额2707039580美元的组别A计划债权人参与，将进一步推动重组计划的顺利进行。

中证鹏元信用评级分析师近日在2025年信用展望中表示，预计已出险房企在完成境外债重组后，境内债将陆续重组削债，资产进一步处置；然而部分高杠杆、融资不畅的民营及混合所有制房企仍有较大的违约风险。

新发利率压降 信用改善尚待时日

投资端视角来看，12月以来新发地产债发行和偿还规模、发行利率和成交变动几何？

一级市场发行端，记者据Wind梳理，截至12月19日，12月地产债新发行量在395.25亿元，偿还量424.26亿元，因此净融资在净融出方向。12月1日~12月19日间，地产债净融出额达28.01亿元，意味着偿还额比新融入资金要多28.01亿元。相比11月的净融入78.56亿元来说，12月地产债在为发债房企输入资金上发挥的作用明显不足。

记者不完全统计，截至12月18日，12月以来新发行地产债加权平均票面利率在2.56%左右。

东方金诚研究发展部唐晓琳指出，受信用债市场回暖、资金面宽松等因素共同影响，11月地产债发行利率大幅下行。11月，地产债主力品种为3年期AAA级地产债，共计发行10只，加权平均利率为2.66%，较前值大幅下行41bp，与信用债发行利率整体变化方向一致。

二级市场成交方面，唐晓琳指出，受政策继续加码提振行业景气度带来的基本面支撑，11月地产债利差整体呈现下行走势。其中，国企利差与行业利差走势趋同，由月初的90.68bp下行至月末的75.62bp，月内合计下行幅度为15.06bp；民企利差则出现小幅上行。11月地产债二级市场交易活跃度持续上升。当月地产债成交只数和成交额分别为835只和1186.45亿元，债券成交数量和成交总额环比分别增长5.4%和27.4%。

房企的信用资质以后会如何走？研究人士大多认为，对于地产企业，目前首先需解决的就是融资难问题。中证鹏元信用评级郜宇鸿等人指出，资金使用限制有待进一步放松，“一视同仁”方能激活房企资金链条。

郜宇鸿等人提到，尽管当前各项保楼市政策力度较大，但实际放款、资金监管仍从严执行，“应放尽放”尚未完全落地，房企资金使用仍有较大限制。

多位研究人士认为，若能着手解决融资问题、为地产企业打通实质性资金源头，这大概率将在今后显著改善其流动性及偿债能力，并为其发行的地产债市场信心带来巨大提振。

来源：21世纪经济报道