最高人民法院：对房地产可以进行预查封

最高人民法院司法政策

十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记,人民法院也可以进行预查封：

（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未岀售的房屋；

（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；

（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

第十六、国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所十附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的,预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。

序十七、预查封的期限为二年。期限届满可以续封一次,续封时应当重新制作预查封裁定书和协助执行通知书,预查封的续封期限为一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。

十丿I、预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。

——《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知＞（2004年2月10日，法发〔2004〕5号）

链接:最高人民法院法官著述

预查封是《通知》新创立的一项强制执行措施，它是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有物权期待权的房地产所釆取的控制性措施，即由法院制发预查封裁定书和协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门亦理预查封登记手续;待该房地产权属登记完结时转为正式查封。之所以创立预查封这样一项制度，是因为被执行人对未经登记的物权或者预期物权享有的仅仅是一种受限或者期待利益，是否能够成为完全的或者真正的权利主体，尚处于不确定的状态。另外，登记主管部门也往往以被执行人没有办理权属登记为由不予办理查封登记。所以，参照房地产买售过程中的预告登记制度,经与国土资源、房地产管理部门协商,创立了该项制度。

就可以预查封的土地使用权而言，当事人全部或者部分缴纳了土地出让金，虽然尚未进行土地使用权登记，但出让合同已经过批准，被执行人享有的物权期待权具有排他性，但同时又具有不稳定性，极易流失，对其进行预查封有利于保护债权人实现债权。

就可以预查封的房屋而言，依据《通知》第十五条规定，主要包括：（1）已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋。如果房屋已经岀售，则此时为保护购房人的物权期待权，不能进行预查封。（2）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋。（3）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。预售合同登记备案制度和预告登记制度均具有保全债权的实现"保全将来发生的不动产物权的功能。虽不导致不动产物权的设立或者变动，但是可以使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他性权利。

预查封和查封在限制标的物转让的效力上应当是相同的。在法院预査封期间，任何单位和个人不得擅自处分预查封的财产，有关部门也不得办理转让、抵押手续。但是预查封和查封也有一些细微的区别：一是法院不能对预查封的房地产进行处理;二是预查封期间，登记机关除了可以将预查封的房地产登记在被执行人名下外，登记机关不得为任何其他登记行为。在预查封期间，一旦房地产权属登记在被执行人名下,则预查封就自动转为查封。

——沈德咏主编、最高人民法院研究室编著：《民事诉讼司法解释理解与适用》，法律出版社2009年版，第583页。