谢逸枫：颤抖吧！前11月全国土地收入直线下滑堪称断崖式暴跌

文/谢逸枫

12月16日，财政部门数据显示，前11月全国国有土地使用权出让收入3.2626万亿元，同比下降22.4%，跌幅比上月收窄0.5%，与2021年前11月土地收入6.7625万亿元（同比增长3.8%）对比，意味着今年前11月土地收入堪称断崖式暴跌。

按照2019年前11月-2024年前11月全国卖地收入（国有土地使用权出让收入）来看，分别为59666亿元、65126亿元、67625亿元、51174亿元、42031亿元、32626亿元，说明2024年前11月全国卖地收入没有明显好转。

按照2019年前11月-2024年前11月全国卖地收入（国有土地使用权出让收入）增速来看，分别为同比增长8.1%、同比增长12.9%、同比增长3.8%、同比下降24.4%、同比下降17.9%、同比下降22.4%，呈现土地收入跌幅扩大趋势。

中指数据显示，2023 年1月-11月全国300城住宅用地出让金21674.44亿元，同比下降21.42%。2024 年上半年，同比下降35.1%。11月住宅用地成交5348万平方米，同比下降12.9%。土地出让金3199亿元，同比增长23.4%。

当前土地市场处于筑底的边际改善，与商品房销售下降、房企资金紧张、商品房库存与土地库存高、到期还债期因素有关，远未达到顶峰，总体延续持续收窄改善的趋势，说明最低点时刻已经过去了，但土地市场没有见底企稳。

其一是前11月全国一般公共预算收入19.9010万亿元，同比下降0.6%，比上月跌幅收窄0.7%。支出24.5053万亿元，同比增长2.8%，比上月增幅扩大0.1%，意味着全国财政收入不够支出，收入不够花，财政赤字规模持续性的扩大。

11月全国一般公共预算收入约1.4万亿元，同比增长约11%。这一增速创下年内新高，较10月份增速提高了5.5%。主要是ZY收入贡献大，两位是非税收入增速高，高达40.4%。这与盘活存量资产以及加大国有机构收益上缴有关。

同时税收收入增速较10月上升，主要源自印花税，与资本市场活跃有关。11月全国一般公共预算收入中，税收收入约1.1万亿元，同比增长约5%，较10月税收增速提高3.2%。非税收入约0.3万亿元，同比增长约40.4%，增速略高于10月。

11月税收增长受一揽子增量政策带动。11月税收收入看，第一大税种国内增值税收入同比增长约1.4%。第二大税种企业所得税同比增长37%。证券交易印花税同比增长约173%。除了受税收增长带动外，非税收入快速增长起到重要作用。

其二是前11月全国国有土地使用权出让收入3.2626万亿元，同比下降22.4%，占全国一般公共预算收入19.9010万亿元的16.39%，前10月14.58%，前9月14.28%，前8月13.68%，2023年-2020年分别为26.75%、32.81%、42.97%、46%。

断崖式暴跌的原因看，主要是房企拿地谨慎，大多房企停止拿地，重心放在去库存、保交楼、防风险。其次是土地出让金分期付款，土地供应下降，土地流拍，底价成交多。最后是城投、国企、央企拿地速度放缓，成交的面积减少了。

前11月全国国有土地使用权出让收入3.2626万亿元，同比下降22.4%，跌幅比11月同比下降22.9%收窄0.5%，主要是11月份市场上在一线城市和核心二线城市集中推出高品质的地块，又出现不少高地价、高总价、溢价高的地王。

前11月全国国有土地使用权出让收入3.2626万亿元，同比下降22.4%，占地方一般公共预算本级收入10.9628万亿元的29.76%，前10月26.31%，前9月25.49%，前8月24.53%。2023年-2020年分别为49.47%、61.43%、78.36%、84.03%。

卖地收入占全国一般公共预算收入、地方一般公共预算本级收入比例高于其他行业收入。前11全国卖地收入3.2626万亿元，加上5项土地和房地产相关税收收入1.6925万亿元，房地产总收入达到4.9551万亿元，占二项比例大幅度提升。

其三是前11月5项土地和房地产相关税收1.6925万亿元，2023年-2020年分别为18538亿元、19216亿元、20793亿元、19694亿元，占前11月全国税收收入16.1922万亿元的10.45%，前10月10.46%、前9月10.52%，2023年-2020年分别为8.74%、11.53%、12%、13%。

如包括房地产领域5项税收的住宅（上海、重庆）、印花税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税等建筑业税收，占到全国总税收入的20%以上，说明100块收入里面，房地产的税收贡献20块钱。

前11月土地和房地产相关税收中，契税4631亿元，同比下降13%。房产税4254亿元，同比增长18%。城镇土地使用税2229亿元，同比增长9.9%。土地增值税4574亿元，同比下降8.1%。耕地占用税1237亿元，同比增长22.4%。

前11个月全国一般公共预算中的非税收入3.7088万亿元，同比增长17%（前10月非税收入3.4199万亿元，同比增长15.3%）。其中11月份非税收入2889亿元、10月份非税收入2855亿元，明显高于9月、10月税收收入同比增速。

主要是地方通过处置闲置资产等方式，加大资源、资产盘活力度，带动国有资产有偿使用收入、国有资本经营收入增长。目前非税收入主要由国有资产有偿使用收入、专项收入、行政事业性收费、罚没收入、国有资本经营收入组成。

其四是前11月全国国有土地使用权出让收入3.2626万亿元，加上5项土地和房地产相关税收1.6925万亿元，房地产总收入4.9551万亿元。2023年-2020年分别为7.6531万亿元、8.6070万亿元、10.7844万亿元、10.3836万亿元。

房地产总收入4.9551万亿元，占全国一般公共预算收入19.9010万亿元的24.90%，2023年35.30%、占地方一般公共预算本级收入10.9628万亿元的45.20%，2023年65.28%、占全国税收收入16.1922万亿元的30.60%，2023年42.25%。

如包括房地产领域5项税收的住宅房产税（上海、重庆）、印花税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税等建筑业税收，占到全国税收入的35%以上，说明100块财政收入里面，房地产税收贡献35块钱。

其五是前11月全国一般公共预算收入19.9010万亿元，同比下降0.6%。全国税收收入16.1922万亿元，同比下降3.9%，跌幅比上月收窄0.6%。非税收入3.7088万亿元，同比增长17%，增幅扩大1.7%。非税收收入占税收收入的22.90%。

非税收收入、占税收收入过去呈现上升的趋势，前11月3.7088万亿元，同比增长17%、前10月3.4199万亿元，同比增长15.3%、前9月3.1344万亿元，同比增长23.79%，前11月占比22.90%、前10月22.68%、前9月23.79%，占比扩大。

非税收入中占比较高且弹性较大的主要是国有资源（资产）有偿使用收入和国有资本经营收入，二者合计占非税收入比重在40%以上。而罚没收入今年以来部分地区增速较快，但整体基数较小，占非税收入比重处于9%-12%。

非税收入高增长，主要是税收收入和增长下降，背后是经济偏弱、税收收入较低时期，2014年底至2015年、2019年底至2020年新冠疫情爆发初期、2022年以及2024年，表现为非税收的高速增长，反映地方财政压力加剧与税收下降。

非税收入，包括国有资源（资产）有偿使用收入、专项收入、行政事业性收费、罚没收入、国有资本经营收入组成，而非税收收入大部分来源于地方政府，说明地方政府在非税收入的征收上有较大的自主权，占非税收入9%-12%之间。

其六是据统计数据显示，1999年-2020年，全国土地出让收入累计58.9万亿元，2021年已经达到67.6051万亿元，2022年为74.2905万亿元，2023年突破80.0901万亿元，短短25年破80万亿元，意味着全国卖地年均收入达到3.2036万亿元。

按照过去十三年（2011年-2023年）卖地收入数据显示，总计70.7343万亿元，年均5.4411万亿元的卖地收入。所以，卖地收入堪称一笔巨大的地方财政收入之外的收入，用来支持地方发展、基础设施、保障房、教育与水利等建设。

财政部门统计数据显示，2011年-2023年全国卖地收入增速分别为22%、下降18.6%、45%、3.2%、下降21.6%、19.3%、40.7%、25%、11.4%、15.9%、3.5%、下降23.3%、下降13.2%，表明卖地收入增速呈现先高后低的趋势，与土地、楼市、金融波动相同。

2011年-2023年全国卖地收入分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元、37457亿元、52059亿元、65095亿元、77914亿元、84142亿元、87051亿元、66854亿元、57996亿元。表明卖地收入自2021年达到天花板后，呈现持续回落趋势。