《北京房产律师解析：借名自住商品房被判无效及增值分割实例》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在房产交易市场中，借名买房的现象时有发生，然而，当涉及到政策性保障住房时，这种行为可能会引发复杂的法律纠纷。本案聚焦于赵勇刚与孙晓红之间关于一套自住型商品房的借名买房协议，探讨协议的效力以及双方权益的平衡问题。

二、案件事实

1.协议签订情况：

2016年4月26日，赵勇刚（借名人）与孙晓红（被借名人）在律师见证下签订了《借名买房协议书》。双方确认，赵勇刚已于2015年12月20日以孙晓红名义与北京M公司签订了房屋买卖合同，购买位于丰台区的自住型商品房，购房款2,515,437元由赵勇刚通过转账至孙晓欣账户，再由孙晓欣转至孙晓红账户支付给开发商。协议还详细约定了双方在房屋买卖流程、入住交付、产权证办理等方面的权利义务。

2.购房款给付争议：

赵勇刚称其于2015年12月17日向孙晓欣转款90万元，孙晓欣当日将80万元转给孙晓红；2016年1月8日向孙晓欣转款100万元，孙晓欣当日将100万元转入孙晓红账号，同日还向孙晓红账户转账750,437元，并提交银行电子回单等佐证。孙晓红对此不予认可，称赵勇刚与孙晓欣之间存在多笔债权债务关系，上述转账系其偿还孙晓欣债务，并提交孙晓欣的银行卡流水单。孙晓欣出庭作证，称赵勇刚的转款系偿还债务，但双方无借条。

3.房屋交付情况：

庭审中，双方均认可因孙晓红一直未收房，涉案房屋未交付赵勇刚使用，孙晓红称系因身体不好未办理收房手续。

三、各方诉求

1.原告赵勇刚诉求：

-请求确认与被告签订的借名买房协议书无效。

-要求被告返还购房款2,515,437元。

-要求被告赔偿经济损失3,714,563元。

其主张合同无效的理由是借名购买的自住型商品房违反法律行政法规强制性规定；要求返还购房款及赔偿损失是基于合同无效后的权益受损。

2.被告孙晓红辩称：

-同意确认合同无效，且表示现无力还款，只能变卖房屋。

-不同意赔偿经济损失，认为原告出资购房是为获取利益，不属于损失，且借名买房是原告主动提出，自己只是帮忙，未收取费用，同时自己的购房名额被占用，难以再申请政策性用房，房屋的政策性增值部分应作为原告给自己的补偿，对原告提交的周边房屋价格也不予认可。

四、法院裁判结果

1.确认赵勇刚与孙晓红之间签订的借名买房协议书无效。

2.孙晓红于判决生效后十日内返还赵勇刚购房款2,515,437元。

3.孙晓红于判决生效后十日内赔偿赵勇刚经济损失1,200,000元。

五、律师案件分析

从法律层面剖析本案，关键在于借名买房协议书的效力判定以及合同无效后的责任承担与损失赔偿问题。

首先，关于借名买房协议书的效力。自住型商品房作为国家政策性保障性住房，其分配有着严格的资格审查、摇号选房等程序，旨在保障符合特定条件家庭的住房权益。赵勇刚与孙晓红签订的借名买房协议，扰乱了这一公平公正的分配秩序，侵犯了其他具有购房资格家庭的潜在利益，明显违背了公序良俗原则。依据相关法律规定，此类协议应被认定为无效，法院支持赵勇刚确认协议无效的请求是合理合法的。

其次，合同无效后的法律后果。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。赵勇刚支付的购房款，孙晓红理应返还，这是基于不当得利的返还原则，法院支持赵勇刚要求返还购房款2,515,437元的诉求符合法律规定。

对于赵勇刚要求赔偿经济损失的诉求，鉴于双方在签订借名买房协议时，对协议可能无效的风险均应有所认知，均存在过错。法院在确定赔偿金额时，综合考量了多方面因素，如孙晓红因房屋升值可能获得的利益、赵勇刚丧失的订约机会损失、支付房价款的利息损失以及双方的过错程度等，酌情确定赔偿赵勇刚经济损失1,200,000元，既体现了对赵勇刚实际损失的合理补偿，也兼顾了孙晓红的过错责任，是一种相对公平合理的裁判结果。

本案警示当事人，在进行房产交易时，务必遵守法律法规，尤其是涉及政策性保障住房，切不可为了追求利益而采取借名买房等违规手段，否则将面临合同无效、财产返还及损失赔偿等法律风险，最终得不偿失。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！