房产合同律师解读：借名房 “假买卖真过户”，出名人索款之诉

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在房产交易的复杂情境下，房屋买卖合同的真实性与效力往往成为争议焦点。本案涉及刘美丽与刘芳兰姐妹之间关于一套房屋的买卖合同纠纷，背后却隐藏着因经济适用房购房资格转让引发的一系列事实，对于判断合同的真实意图以及当事人的权利义务关系具有重要的法律意义和现实参考价值。

二、案件事实

1. 房屋交易脉络：

- 2007 年 10 月 6 日，刘美丽之子周宇鹏及其家属与刘芳兰签订《购买经济适用房远期协议》，约定周宇鹏将其因拆迁获得的经济适用房购买权无条件转让给刘芳兰，刘芳兰承担购房过程中的一切费用，房屋处置权归刘芳兰，周宇鹏在国家允许时协助办理过户手续等内容。

- 2007 年 10 月 25 日，周宇鹏与北京 W 公司签订《北京市商品房预售合同》购买涉案房屋，全部购房款及税费均由刘芳兰、吴俊峰家缴纳，房屋由刘芳兰一家居住使用。

- 2015 年 4 月 23 日，房屋由周宇鹏赠与至刘美丽，并办理产权变更登记手续。2015 年 9 月 17 日，刘美丽与刘芳兰签订《存量房屋买卖合同》，约定房屋成交价格为 220 万元，但合同其余内容未做详细约定，同日双方办理产权变更登记手续，2018 年刘芳兰将房屋出售给案外人。

2. 当事人主张与争议：

- 刘美丽主张与刘芳兰存在房屋买卖合同关系，刘芳兰未支付购房款，要求其支付 220 万元购房款及利息。

- 刘芳兰辩称双方不存在真实的房屋买卖合同关系，而是基于其与周宇鹏之间的借名买房协议，先由周宇鹏赠与刘美丽再过户至自己名下，且已向刘美丽支付 20 万元过户费，刘美丽则称该费用是房屋租金收益。周宇鹏、王秀芝认可刘美丽与刘芳兰之间存在房屋买卖合同关系，但刘芳兰予以否认，坚称是借名买房关系。

三、各方诉求

1. 原告刘美丽诉求：

- 请求被告刘芳兰支付购房款 220 万元。

- 请求被告支付利息。其依据是双方签订的《存量房屋买卖合同》，认为合同约定了房屋买卖关系及价款，刘芳兰取得房屋所有权后应履行付款义务。

2. 被告刘芳兰辩称：

不同意原告的全部诉讼请求，认为双方没有真实的房屋买卖合同关系，而是在履行与周宇鹏签订的《购买经济适用房远期协议》，自己已支付购房款及税费，且因过户向刘美丽支付了20 万元，不应再支付购房款及利息。

3. 周宇鹏、王秀芝述称：

认可刘美丽和刘芳兰之间存在房屋买卖合同关系，但刘芳兰不认可此说法，坚称与周宇鹏是借名买房关系，周宇鹏、王秀芝应当按照合同履行付款义务。

4. 吴俊峰述称：

不同意刘美丽的诉讼请求，认为双方之间不存在房屋买卖合同关系，房屋属于借名买房，办理过户是想通过赠与方式完成，但后来不知为何签成了买卖合同，不清楚刘美丽为何起诉。

四、法院裁判结果

驳回刘美丽的全部诉讼请求。

五、律师案件分析

从法律层面剖析本案，关键在于认定刘美丽与刘芳兰签订的《存量房屋买卖合同》的真实意思表示和效力。

根据《民法典》关于民事法律行为效力的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

在本案中，刘芳兰与周宇鹏签订的《购买经济适用房远期协议》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。刘芳兰依约履行了支付购房款及税费的义务，并实际占有使用房屋。从整个交易过程来看，结合双方的亲属关系、刘芳兰一家的出资和使用情况，以及房屋买卖合同中除价款外其余内容未做详细约定等不合常理之处，可以推断出刘美丽与刘芳兰签订的房屋买卖合同并非真实的房屋买卖意思表示，而是为了履行《购买经济适用房远期协议》进行的过户行为，其真实意图是完成房屋产权的转移，而非建立新的房屋买卖关系。

因此，刘美丽依据该房屋买卖合同主张刘芳兰支付购房款及利息的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持是正确的裁决，维护了法律的公平和当事人之间的真实权利义务关系，也为类似因经济适用房交易引发的纠纷提供了明确的法律裁判思路，即应透过合同表象，探究当事人的真实意思表示和交易实质，以准确判定合同的效力和当事人的权利义务。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！