北京买房：理清思路，购房建议1393

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我家**郊区的，有两套房价值300w贷款160w。我手里现在有不到100w，不知道是应该还房贷还是再凑点钱给孩子买个学区房，东城的占坑房200多万的就行。我在朝阳门上班可以暂时租房。再一个方案是完全自住了，朋友介绍了一个联排600万，接近300平，中加开发的。合适吗？

A：

1、这仨方案怎么感觉不是一回事儿似的？还贷+学区房+别墅，还贷是减轻压力，另两个是增加压力。只不过一个是教育角度的增加压力，一个居住角度的。

打个比方吧，我有几千块钱，请问应该是把信用卡还了，还是说办个健身卡，再或者是带全家去吃顿大餐？虽然说三个选项都属于消费，但完全不挨着啊。

2、或者这么说吧，现有家庭资产是300-160+100=240万，买600万联排的话要贷款360万，月供要比现在至少翻番了。那从债务角度讲，还贷是否有风险？

从投资角度讲，别墅绝大多数的投资性都不强，一般都落后于同板块的普宅。这对于资产较多的家庭无所谓，但对于不是太富裕的家庭就未必合适了。所以考虑好，确定是自住为主再换。

从居住角度也提醒一下，别墅是小众产品，其居住特点并不适合大多数家庭。常规建议是如果没长期体验过，那最好先租或借一套住住试试，经历过春夏秋冬了再决定是否买下。毕竟不少家庭都买了之后又觉得不合适，但都投入了不少钱。

3、还贷还是买学区房我完全没建议，注重房子就还房贷，注重孩子教育就买学区房。

或者也可以考虑居中方案，把现有两套房卖掉，然后贷款360万买朝阳区600万的学区房，能买到两居室或小三居。这样既解决孩子上学问题也减少通勤距离，学区溢价部分也大多数不太高，居住的性价比要比东城高一些。但朝阳区并不适合所有孩子，得看自家的具体情况。

仅供参考。

二

Q:

请问，我看了您好几篇关于老公寓的文章，但您还是没说清楚，老公寓为什么就保值不好了？得房率低其实已经体现在市场价格里了，那以后就应该是不落后了。户型大和物业费高我觉得不是劣势，还有这户型也是，本来就是高档小区，这都是应该的，否则和老破小也就没区别档次了。

您举的这名媛的例子我觉得不太合适，名媛就算老了也是有气质的，年纪大的富豪是会追求的，他们的钱还更多呢。比如那些老了的女明星，照样很受追捧。所以我觉得您还是说清楚一些吧，因为我一直关注几个老公寓，没出手买，但一直关注。

A：

1、如果认为我还是没说清楚，那就只能说明：我是真的说不清楚了，没办法。

2、既然名媛的比方不合适，那我就换一个。某个学生的成绩总也不提升，为什么？我回答是上课注意力不集中，理解能力弱，脑子反应慢，课前不预习课后不写作业，考试前也不认真复习。反正是一堆的毛病。

但您听了之后不认可，说您还是没说清楚这孩子为什么成绩不好啊？注意力不集中那是老师讲的没意思，理解不了是因为课程太难，反应慢还是优点呢，说明这孩子性格稳重。总之是我认为的问题在您看来都不是问题，那我还能怎么解释啊？

3、所以我就没法儿再说清楚了呗，只能看您自己的判断了。

仅供参考。

借这话题说两句，提这种问题的人不少呢，就是无论我怎么解释，对方就是不认可。比如前两天来了个小伙子，想买远郊的新房，问我升值好不好？

我说好不了呗，地段儿偏远还不通地铁，周边没产业规划，配套也指不定什么时候建成呢。小区还是一半保障房，和商品房共用同一个物业。另外户型还偏大，又是小规模社区，那这怎么可能保值好呢？

但这小伙子就是不服气，逐条的反驳，然后还是问我为什么会保值不好？那我就没的说了，既然在您眼中除了问题就都是优点，那就买呗。可他又说拿不定主意，还是让我给做分析，我是真的没辙了，只能是不再搭理他。

甚至这种事儿其实不光是在买房上，而是存在于所有的社会问题之中。比如在股市上挣不到钱，在单位里总是受挤兑，找不到对象，交不到朋友和创业失败什么的。无论别人怎么给指出问题，但当事人就是听不进去，总觉得这些问题都不是问题。那让别人还能说什么呢？只能任由一意孤行了呗，谁也没办法……

三

Q:

请问，我家通县梨园的老北京，孩子三年级，小学初中都很一般。现在我和孩子爸爸都调到东三环工作了，想索性把房子换到朝阳或东城，连居住带好些的学校一起解决。请问如果预算在500万的话您建议哪里？

两居室尽量大些的，因为有可能需要老人帮着接送。学校也不强求，能中上水平就可以了，我们对孩子的期望值就是能上个普通一本而已。

A：

1、小学初中都一般，是指学校一般还是孩子的成绩一般啊？或者说如果是孩子的成绩一般，那是因为学校的质量一般还是孩子的天分一般啊？

2、如果是学校的质量一般，但孩子的天分不错，那常规建议是朝阳。因为小学初中凭借房子进入好学校的概率高，而且朝阳有点招，牛娃能更占便宜。如果是孩子的天分一般，那常规建议到东城，资源相对更均衡，孩子中考时上高中的概率高。当然也可以先在朝阳择校，然后看情况再是否来东城。

另外一点是房子，如果是更多的考虑初中，那在朝阳可以买只对口牛中的，学区溢价相对低的多，甚至没溢价。小学中学都对口的也就都有溢价，但最高比例也就等于东城的平均值，大多数也都略低一些。而东城则是只要带学位的就都有溢价，各学区都差不多。

3、500万两居室尽量大的，那基本就是朝阳了呗，东城最多是老房的小两居。既然是东三环那就看80中，然后人朝或清朝也都挺好，没合适的再往远了看，亚运村和望京的。

4、中上水平就可以，这要求不算太低，东城看运气，朝阳也得看到时候的学位是否宽松。能上个普通一本，这没人敢保证，北京的高考一本率是45%左右，但却是建立在公立普高率70%的基础上的，实际上的一本率才30%左右。共同努力吧。

仅供参考。

四

Q:

请问，我京户，总价350到450万，首付2百万，想在丰台买个二居，年代2000以后的，主要考虑品质，住的舒服，打算最近两年内在角门、首经贸、科技园那边买。网上看了下鸿业兴园还可以，您看怎么样呢，或者推荐哪个小区呢？

A：

1、我看鸿业兴园挺好的啊，地段儿和小区品质都挺好的，以南边儿一区商品房为主吧。

2、不过说实话，怎么感觉这问的挺随意似的，只是刚有个想法吧？既然是近两年买房那就甭着急，慢慢儿看吧。

不过做预算最好精确一些，尤其是总价不是太高的情况下，差100万可就差出一间卧室了，看房时也就有可能不好选。

3、另外2000年以后的是特指纯商品房吗？那这仨地段儿的商品房基本都是2000年之后的，不用强调房龄。或者说是考虑金融属性和品质的角度这作用也不大，保值角度也不是太重要的因素。所以只强调纯商品房就行了，增加房龄的话会有点儿麻烦。

4、总之这甭着急吧，看这样子真要买的话还早着呢，一步一步来。

仅供参考。

五

Q:

请问，我在昌平有一套别墅，独栋的300多平，一直没怎么住。现在突然发现虽然房价也翻番了，但是和同时期买在别的地方房子的差了很多，他们都翻了好几番似的，天通苑的都比我的强。

我虽然买这房的目的不是炒房，但现在卖感觉有点亏，卖掉的话1000多万，也就在亚运村或望京买个100多平的平层。我现在倒是对房子没什么居住的需求，就是不知道是不是应该卖掉？

A：

1、房子是用来住的，如果确定不住了就卖掉呗。从投资角度则是有更稳妥的理财渠道就卖掉，没有的话就先留着。别墅虽然在房产中的投资性不强，但也谈不上多弱，在某个阶段是有可能跟上普宅大盘的。

2、这我好像没什么建议似的，看自己的需求和目的吧。反正别墅的优势就是自住，其他方面都不占优。全北京所有别墅类（包括联排叠拼合院等）产品，价格走势超过大盘的一个都没有，能勉强跟上的都不多。

但既然是享受了居住体验，那也没必要觉得亏不亏的，这就跟买了辆豪车似的，享受了就是值，其他的都是副产品。

仅供参考。

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