住西安序寿命增加20年？27500+买中海天谷五味杂陈｜房哥问答408期

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问答408期

问答不间断，房哥周五见，中午12点，直播间开门，27500+买软件新城，内心焦虑，五味杂陈，如何缓解，进来聊聊！

问：住招商西安序寿命能增加20年吗，对面地价8000元/㎡，怎么回事？

答：中国的长寿之乡是广西巴马村，每10万人中有百岁以上长寿者30.8人，居世界第一，但这里是山区县，风景优美，居住条件普通，这说明住什么房子，无论茅草房还是豪宅，与寿命增加多少年并无关系。

再说招商西安序本身，确实算西安当下的头部豪宅，最早的四代住宅大平层，1200万的起步门槛，小区交房表现也亮眼，景观，会所，地库，外立面，室内装修都是很高的水平。

浐灞沉寂了这么多年，陆续出的几个豪宅小区，源邸壹号，招商西安序，自然界河山房子盖得都挺好，位置上招商不占优，但交房素质却相当可以。

最后是地价，21年3月，是浐灞地价起飞的时期，招商的楼面价达到18835元/㎡，遇到市场下行，但豪宅卖的不错，西安序均价37000+的毛坯，建面约310㎡，370㎡，千万起步门槛也卖完了，西安隐藏购买力太强。

但浐灞并不具备频出地王的条件，回归正常市场后，8000+的楼面价就是当下行情，高价拿，高价卖完的确实一般开发商也做不到。

问：去年27500+上车中海天谷时代，如今内心五味杂陈？

答：软件新城高价上车的不止天谷，还有金茂悦园、中铁建西派樘樾，天谷雅舍等，中海整体偏刚改，除小高层143㎡外，剩下中小户型为主，相应的社区配套给的标准也有限，同理可参考高三的中海学仕里。

两年前也提到了这个价位买中海小高层，入手贵，后期二手房承受压力，但听进去的人不多。

虽然和周边相似，甚至更低价格堆料的小区不同，中海的交房发挥还是稳定的，在刚改社区的定位里，景观，立面，公区的水准可以的，作为一手业主，选中海，买这里，也就是奔着长期自住来的。

（中海天谷时代小高层备案价）

如果是看当下二手房的价格，必然很被动，以面积算，有价格更低，位置更好的苏宁云著，以价格算，天地源云水天境、西派国樾这些当年更便宜，以新房算，中海云水观园的143㎡，纯小高层社区，均价也就26000+。

还是要把时间拉长，当下自住，小区不错，周边就近生活，长远看，周边竞争待定，四代住宅还有一批，保利天汇，云谷天汇还有一批，鹿死谁手，还未可知。

问：丈八一路上班，250万预算自住，附近二手房怎么选？

答：其实就是锦业路沿线，算是高新绝对的腹地区域，且周边无新房，只有二手，250万的预算，在当下的二手行情里，不算低，比较充裕。

首先是锦业路沿线，绿地世纪城，位置好，房龄老，房源多，A区的均价20000+左右，便宜的16000+，可买到140㎡左右的大三室。

备选高科尚都，位置，学区相似，户型一般，备选尚品美地城，小区一般，价格适中，备选满堂悦，城改商品房混住，价格不高，小区环境很一般。

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其次是丈八北路沿线，中铁缤纷南郡，18000+左右的均价，预算内可买到130㎡左右户型，小区特点金茂物业，楼间距大，绿化量大，五小三中稳定学区，缺点房龄大。

备选金泰新理城，价格更贵，但学区更好房龄更新，备选国宾中央区，价格低，小区密度高，学区可以，备选万科翡翠天誉，房龄新，配套全，备选玫瑰公馆，价格低，房源多，配套齐全。

当然软件新城还有新房，中建山海境18000+，绿城秋月苑15500+，紫薇时光云境23400+，也都在预算和通勤范围内。

问：海伦湾洋房怎么样，在港务区，软件新城中纠结？

答：从地段上看，海伦湾所在的雁鸣湖板块是关注最少的，虽是洋房，但小区环境，开发商品牌，周边城市面貌等，也是相当一般，洋房在这里不算稀缺货，高科麓湾，绿地与湖、中建锦绣天下，融创融公馆大量二手房都可选择。

住在这里，首要的困扰还是交通，商业和教育资源的不足，出门确实是无遮挡，绿化多，但也仅此而已，洋房的稀缺是建立在地段优先的前提下的，愿意掏400万买这里的人很少。

再说港务区，18年大范围城建，全运会为契机，确实是开了加速包，腾笼换鸟的存在，城市面貌，商业、教育、公园、企业总部，住宅区等悉数落地，但毕竟在城区东北角，对于以城南为中心的西安，距离是绕不开的。

而软件新城，更多是因为头顶高新招牌，外加周边工作人群聚集，有大量自住买房需求，地缘为主，作为投资，目前的二手房行情不太乐观，而对于不在高新上班的，对这里也无感。

问：300万预算，南稍门上班，结婚没孩子，住哪里？

答：每次最头头疼的就是南稍门，黄雁村上班，一般都是附近医院，高校的职工，难题主要还是周边没有新房，没有新地，要么老小区，要么高密度的塔楼，明明业主预算不低，但就要将就买房。

不妨换个思路，南稍门，黄雁村沿线地铁2号，5号线交叉，后期八号线换乘，通过增加通勤时间，去换更新，更好的房子，结婚没孩子，提前考虑教育需求。

两个方向，城西华发利君都荟城央，土门腹地，生活便利，附近有地铁，通勤可控，均价18000+左右，城南方向，信达雁栖云筑，卖点和华发相似，缺点小区密度稍高。

另外就是继续向南，通勤距离增加，居住品质提升，比如雁塔西部大道沿线，中粮大悦未来城，中海锦业元晟，18000+起的均价，也都在预算内，然后期待7号线获批建设，缩短后续通勤时间。

问：港务区山东健康和龙翔怎么选，都在奥体，铁一旁边？

答：奥体区域熬到最后的老选手，大面积除招商西安玺、陆港云启外，小面积就是龙翔和山东健康。

（铁一中陆港）

从位置看，几乎没有区别，龙翔云玺、云樾、云邸都在一起，左侧铁一中陆港，右侧三号线新筑，山东健康一路之隔也是铁一陆港，虽然现在学区未定，但离得近家长更有盼头。

产品和价位上，相差不大，都是没有交付小区的跨界开发商，龙翔是区域地主，项目多，目前呈现的实景更稳定，业主基数也更大，山东健康属于总部产业配套的住宅，内部团购一部分。

整个奥体区域，几乎是龙翔，绿城，中粮，华润四家的天下，从交付后如果遇到问题的角度，龙翔的群众基数更大，大家群策群力也更加保险。

既然已经到了销售后期，华润，中粮，绿城几乎无房可选，去拥抱龙翔的确定性更加理智。

问：房哥，自住加上学，买中海云水观园值不值？

答：云水主力建面143㎡，总价380万左右，逼近400万，在西安算高门槛小区，优势为软新腹地，且纯小高层社区，距离十九小，四初，启迪儿童医院，云吧等核心配套都很近，南侧还有规划公园。

小区本身，参考已交房的中海天谷时代，属于稳定发挥，但溢价较高，如果自住，会有不错的交房体验，但二手流通上，面临太多不缺性。

同样价位的备选上，周边只有中海一家，软东的小高层保利天赞，面积，预算超了，可以等绿城四章熙海棠，但从发展上看，软西的学校，城市面貌，小高层的稀缺性更好。

如果能接受中海的价格，中海的位置，交付，物业，口碑都是可以放心的，强于西安多数开发商。

问：经开的白桦林天成，降价后毛坯19000+，自住能买吗？

答：能在刚需区域或地段一般区域盖出来豪宅的开发商不少，只要帐能算过来，但能盖出来，再高价卖出去的很少很少，以前的融创，现在的招商，金茂可以，经发很难。

经开区草滩属于高铁新城一部分，18年移交经开后，学校，道路，医院建了不少，但缺地铁，商业，交通不便，大开发商进驻少，因此房价一直稳定，很难上涨。

目前区域内主要是绿城和经发两家在开发，价格最高，品质也最高的就是白桦林天成，此前精装备案价25000+，这个预算可选太多，如今改为19000+毛坯。

同样价位，如果在别的区域，只能买到普通住宅，但这里是豪宅配置，公建立面，位置也不错，经开一小学区，南向看渭河公园，接受草滩现状的情况下，自住体验尚可。

周边中南紫云集、绿城柳岸晓风、绿城桂语气蘭庭整体偏刚改，小面积多，学区房多，改善社区也就白桦林境、白桦林隐、白桦林天成三选一。

最为本地少有的发挥稳定的国企，经发的房子盖得都不错，在城北有很好的口碑，如今降价后，谈不上性价比，但回归正常行情，期待卖得好，带动草滩发展。

【楼盘点评】

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作者：Kikyo

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