房屋买卖纠纷焦点：卖方亲属起诉合同无效与善意取得判定

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景与诉求

在北京市昌平区一号房屋的相关纠纷中，赵某兰向法院提出诉讼请求，要求判令杨某洁与宋某坤达成的房屋买卖合同无效，并请求判令宋某坤、陈某琳返还房屋且配合办理过户手续至杨某洁名下，同时要求被告承担本案诉讼费用。

赵某兰称，2005 年 6 月其与丈夫王某斌共同出资，以杨某洁名义购买了该套经济适用房，2006 年 9 月房屋登记在杨某洁名下。同年 12 月 27 日，杨某洁和王某涛做公证遗嘱，表明房屋在他们去世后归王某斌所有。然而，2020 年 2 月王某斌去世后，王某斌的妹妹王某娟将杨某洁转移他处居住，且不告知赵某兰相关信息。2021 年 3 月 29 日，赵某兰得知房屋已被出售给宋某坤，赵某兰认为杨某洁已九十高龄且神志不清，出售房屋的行为超出其民事行为能力，意思表示缺乏真实性并侵害了自己的权益。

二、各方辩称

（一）宋某坤、陈某琳辩称

1. 合同有效：他们与杨某洁签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方自愿协商一致，交易意思表示真实，合同交易行为符合法律法规规定，交易对价公平合理且已实际履行完毕。宋某坤因家庭居住需要委托中介购房，经中介介绍与杨某洁签约。签约前进行了多方面的了解与核实，包括向相关方面询问房屋情况、实地核实看房等，发现房屋无人空置且无异常。签约后，杨某洁实际履行合同义务，如现场开立银行账号收取购房款、亲赴房屋不动产交易中心办理过户变更登记等手续，且这些行为均受到有关机关、单位的严格依规审核并有效完成。房屋完成权属变更登记后已实际交付，宋某坤及家庭一直居住使用至今。

2. 善意取得：无论杨某洁与他人是否存在权利纠纷，均与宋某坤无关。宋某坤作为买受人依法定善意取得房屋不动产所有权应受法律保护。购房前，宋某坤多次协同中介核查房屋情况，查明原房屋权属登记证书上载明系杨某洁所有且无他人提出异议，购房时杨某洁亲身办理物权转移登记并签署相关法律手续，基于此宋某坤认定卖方有权且善意履行合同。同时，房产交易总体真实合理，购房款已全部付清，杨某洁本人开立并提供银行账户后，宋某坤依约将购房款通过相关资金监管账户汇付转入其账户，双方结清款项。此外，涉事房产已依法完成权属变更登记，宋某坤取得《不动产权证书》，具备物权公示效力，物权权利状态完整无瑕疵。

（二）杨某洁、王某娟辩称

1. 房屋权属：涉案房屋系杨某洁夫妇于 2005 年 5 月购买，产权登记在杨某洁名下，房屋产权系杨某洁夫妇所有。2006 年 12 月 27 日的公证遗嘱并非杨某洁夫妇真实意思表示，系赵某兰夫妇强迫所致，赵某兰夫妇一系列行为是为侵占房产。

2. 合同有效：杨某洁系完全民事行为能力人，其出卖房屋系真实意思表示，买卖双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效。首先，杨某洁在出卖房屋时亲自去不动产登记中心现场办理相关手续，专业工作人员未提出异议，可见其为完全民事行为能力人。其次，买方宋某坤在购买房屋时有很强的风险防范意识，经仔细观察确认杨某洁为完全民事行为能力人后才进行后续打款行为。此外，王某娟是受杨某洁委托代为办理相关房屋买卖事宜，委托事项是杨某洁真实意思表示。

（三）中介公司辩称

中介公司认为案涉房屋买卖合同合法有效，不同意赵某兰的诉讼请求。

三、法院查明事实

1. 家庭关系：杨某洁与王某涛系夫妻，育有二子二女，长女王某娟、长子王某斌。王某斌与赵某兰于 1993 年 1 月 20 日登记结婚。王某涛于 2010 年 7 月去世，王某斌于 2020 年 2 月 6 日去世。

2. 房屋购买与登记：2005 年 6 月 30 日，杨某洁与 F 公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，价款 385045 元，2006 年 9 月房屋登记至杨某洁名下。

3. 相关证明与遗嘱：2005 年 12 月 20 日，杨某洁、王某涛出具《证明》表明房屋由王某斌和赵某兰出资，产权归他们所有。2006 年 12 月 25 日，王某涛、杨某洁前往公证处进行遗嘱公证，将房屋中属于自己的产权份额在去世后遗留给王某斌。2019 年 9 月 20 日、2020 年 2 月 7 日，杨某洁分别书写《遗嘱》，对房屋的遗嘱内容有所变更。

4. 房屋买卖过程：2021 年 3 月 5 日，杨某洁（出卖人）与宋某坤（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋成交价格 188 万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价 297 万元，合同签章处出卖人由王某娟代杨某洁签字确认。合同签订后，宋某坤交纳全部购房款并于 2021 年 3 月 17 日取得不动产权证书，后于 2021 年 4 月 21 日将房屋权利人变更为宋某坤、陈某琳，共有情况为按份共有，各占 50%。

5. 证据情况：赵某兰以杨某洁系无民事行为能力人为由主张合同无效，提交微信聊天记录及北京 C 公司出具的《北京市老年人能力等级评估结果告知书》（评估结论为认知失智评估一级，重度失能），但宋某坤、陈某琳、王某娟、杨某洁均不认可其证明目的。赵某兰申请对杨某洁在 2021 年 3 月 1 日至 3 月 30 日期间的民事行为能力进行鉴定，因鉴定材料不完整、不充分，鉴定机构不予受理。宋某坤、陈某琳、杨某洁提交视频证明杨某洁在房屋买卖过程中系完全民事行为能力人，赵某兰认可视频真实性，但认为不能证明杨某洁系完全民事行为能力人且可能存在他人唆使。赵某兰提交银联刷卡凭条、工商银行个人业务凭证、银行存款回单证明房屋系王某斌、赵某兰出资购买，借名于杨某洁，宋某坤、陈某琳对其真实性认可但不认可证明目的，认为借名买房需司法认定且杨某洁是房屋实际所有人有权买卖。杨某洁提交申请起诉书一份，证明房屋系其夫妇购买且公证遗嘱系被强迫所致，赵某兰对该份证据真实性不予认可。

四、律师分析

（一）合同效力的判断依据

根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，民事法律行为有效需具备行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律行政法规强制性规定且不违背公序良俗三个条件。在本案中，赵某兰主张杨某洁签订房屋买卖合同时系无民事行为能力人从而合同无效，按照“谁主张谁举证”原则，赵某兰需举证证明杨某洁在出卖房屋时不具备民事行为能力。然而，赵某兰提供的证据不足以证实其主张，其应承担举证不利的后果。虽然赵某兰申请对杨某洁当前民事行为能力进行鉴定，但该鉴定与 2021 年 3 月房屋出售时的行为能力无直接关联，法院不予准许合理合法。

（二）善意取得制度的适用

即便假设杨某洁无权处分该房屋，从善意取得制度来看，宋某坤、陈某琳购买案涉房屋时已尽到相应义务。他们明确询问了中介公司关于房屋权属情况和杨某洁的授权情况，支付了合理的房价款，且案涉房屋已经登记至他们名下。这符合《中华人民共和国民法典》第三百一十一条关于善意取得的规定，即受让人受让不动产或动产时是善意、以合理价格转让且依照法律规定应当登记的已经登记。所以，宋某坤、陈某琳已经构成善意取得，不存在导致案涉房屋买卖无效的法定事由。

五、裁判结果

法院驳回赵某兰的全部诉讼请求。此判决结果符合法律规定与案件事实依据。在处理类似房屋买卖纠纷案件时，法院需严格依据各方举证情况判断合同效力以及是否适用善意取得制度等相关法律规定，以保障当事人合法权益和维护法律秩序与公平正义。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！