为什么“小区的正中央”会有一条城市“公共通道”？

01

楔子

前几天，一个前同事来和我咨询一个规划的问题。说他买了南翔“虹桥嘉悦府”的房子，最近快交房了，结果发现在小区的正中央，居然设置了一条6米宽的“公共通道”，这让“准业主”们怎么受得了啊。 （如上图）

从现场照片来看，两边的住宅楼离这条道路的距离不过3-5米，如果这条路确定是对外通行的，那确实有点吵。

然后我去查了一些资料，发现这样的现象其实不是“个案”，有一定的普遍性。所以今天这篇文章，我想聊聊“小区里为什么会设置一条对外的公共通道”这个话题。

02

事件原委

这个叫做“虹桥嘉悦府”的小区是象屿地产开发的，项目占地面积：4.7万平方米，建筑面积：10.3万平方米，容积率为2.2，由高层住宅和叠墅两部分组成，可售房源为1004套。

从我查到的资料来看，这条对外的“公共通道”并不是后加的，也不是凭空出现的。

第一，土地出让时就有这条路，而且明确了相关的要求。

在小区南侧道路丰北路和北侧嘉好路之间，出现了一条“贯通南北”的6米宽公共通道，从土地出让条件来看，这条路是作为人行用的。 （如下图）

并且要求：两端不得设置围墙，满足24小时对外开放，净空高度不低于4.5米。（如下图）

第二，开发商在售楼时，应该是披露了这个不利因素。

我从网络上找到了这个项目的效果图，确实非常明显的显示了这条南北贯通的公共通道。 （如下图）

开发商可能也怕业主买房后反悔，所以还展示了分析图，又非常显眼的标明了这条公共通道。 （如下图）

但非常遗憾的是：大多数业主是看不懂图纸的，即使是效果图。或者说，即使是看到了这条路，最后可能还是会选这个楼盘。

所以在我同事咨询我之前，其实一些业主已经开始和开发商进行维权了，而且还得到了反馈。 （如下图）

甚至还找了记者，从记者对当地政府进行的采访来看，这条路封闭的诉求也没有得到支持。只能采用花箱等可移动的设施作为管理之用。 （如下图）

通过上面的一番梳理，相信大家对整个事情有了一定的了解。那么大家可能和我一样会有一些疑问。比如说：

• 为什么要设置这样一条对外的公共通道？但又不属于城市道路？

• 为什么设置了这样一条对外的通道之后，建筑的退界只要退三五米?不扰民吗？

• 设置这样一条扰民的通道，规划的时候是出于什么考虑呢？

带着这些问题，我去咨询了做规划的张工和永吉。

03

公共通道

公共通道

是指穿越单宗地块或在多宗地块之间、不影响沿线用地权属、通行社会性交通、弥补城市支路网密度不足的区域共享的通道。这种通道既可以是人行的，也可以是车行的。

通俗一些讲的话，就是公众可以共同使用的通行空间，产权属于小区，但不是城市道路。这种通道可能存在于各种环境中，不仅是住宅小区，商业区、公园等都有可能。

01.为什么要设置公共通道？

公共通道可以提升地块平面布局的灵活性。公共通道在保证宽度 及衔接道路不变的前提下，线型走向可结合建筑布局进行适当调整。下图就是两种不同的线形走向，都是位于小区内对外的公共通道。 （如下图）

这种公共通道作为用地单位的建设内容，其设计方案的审查及后期建设实施均与地块规划、建设同步，无需另行报批、审查、验收。

建成后，由于尚无相关法规明确其管理主体，公共通道一般由用地单位的物业公司负责维护管理。

02.公共通道设置要求

根据沪规土资详〔2016〕580号《关于开展土地出让前规划实施评估工作的通知》的规定，公共通道的设置与地块规模、街坊道路间距都相关。

• 地块规模

住宅用地原则上不大于4公顷，商业、商办用地原则上不大于2公顷 。当地块开发规模偏大时，应从系统上整体考虑，增加公共通道，对地块进行分割。因地形条件及具体实际设置公共通道确有困难的，应结合慢行可达性的分析，提出慢行交通改善措施。

• 街坊道路间距

对于地块规模符合要求，但路网间距偏大的街坊，衔接系统贯通的可行性，增加公共通道。 其中居住地区公共通道间距原则上不大于200米，不宜超过250米，公共活动中心区和交通枢纽地区公共通道间距原则上不大于150米 。

• 通道要求

根据街坊尺度合理确定公共通道宽度， 原则上控制在6-9米 ，以确保连续舒适的步行为主， 满足机动车应急救助通行要求 。 公共通道两端不得设置围墙，应保持24小时向公众开放，与建筑结合设置的公共通道净空高度一般不低于4.5米。

03.公共通道带来的问题

• 开放意愿低

因为公共通道的土地属于小区，所以对于住宅小区内的公共通道，居民开放的意愿是非常低的。这与公共通道打开围墙、区域共享的设置初衷相违背，也阻碍了交通系统、公共空间的连续。

• 管理混乱
  

由于公共通道属于小区，所以维护和管理也是属于小区，但是一条公共的通道管理难度会大大增加，管理成本也会上升，这就带来了“管不住”，“管不好”，“不想管”等问题。

据上海建筑设计研究院有限公司副总建筑师李定回忆：“世博B片区设定为各央企总部办公楼，但为了空间友好，每个地块都没有设置围墙，看上去还是一个整体。” （如上图）

这是一个非常典型的“公共通道”的案例。切分的小道路即为公共通道，形成了一张四通八达的窄密路网，也践行了”小街坊、密路网“的规划思想。

但因为每个小地块分属不同企业，每个业主自然诉求不同。后续运维管理中，每个小地块的业主分别聘请了各自的物业公司，不同物业公司不可避免地形成了管理边界，产生人为切割，切分了公共通道，也切分了地下停车场、各自设置路障等。

造成的结果是：开放空间并没有开放，通行道路实际“此路不通”。

• 扰民问题

由于公共通道是对外开放的，离小区建筑又比较近，所以噪音问题是很难避免的。如果公共通道还是通车的，那么扰民问题就更严重了。

北京有个小区叫做芳源里，内部有一条东西向的内部道路。建成很多年了，路面破损严重，给小区居民出行带来了许多不便。

这条公共通道是通车的，但西侧的规划路至今未修建，就成了一条断头路。所以路边便划成了停车场，机动车、非机动车混行，安全隐患不小。这么多的车辆，交通噪音对临近的居民楼干扰也少不了。

但因为这条通道是小区的产权，所以维修费用要从小区的公共维修基金中出，居民的抗性就比较大了。

04

解决之道

既然公共通道的属性已经决定了不能封闭，那么如何让这种穿越小区的影响降低到最低呢？

对于住宅地块和商业地块，可能解决之道也是不太一样的。我举两个例子，给有需要的朋友参考。

• 万科西郊都会

这个项目的占地面积比较大，所以土地出让时中间要求设置一条公共通道，来连接北侧的研茂路和南侧的博园路辅路。

万科在设计的时候就花了不少心思，将不利条件转化成有利因素。北侧研茂路是学校，人流量大，所以开口是不可避免的。

但是南侧的博园路辅路位置，万科通过绿化带不打断，使得这条通道变成端头路。这样外部人员知道这条路”不通“，也就不往这里走了，但实际上这条路还算是“通路”。 （如上图）

万科还把通道刷成了跑步道的形式，弱化了这是一条过境路的感觉，强化了“体育属性”，等于给小区居民增加了一块运动场所。（如上图）

• 徐汇西岸传媒港

这是个商办类的超级大项目，规划地上面积约60万平方米，地下面积约46.5万平方米。包含的楼宇众多，业主更多，但每一栋建筑都不是孤立的，而是区域有机整体的一部分。

在这个项目中虽然没有明确哪条路是“公共通道”，但是园区处处体现了“开放和共享”。

整个项目的地下空间都是连通的，项目中的地下B2层、B3层有内部通道与城市市政道路形成一体化交通系统。除了能联系每一个地块之外，还能从地下穿越整个项目的基地。 （如上图）

这个项目的2层平面也是联通的，使得立体的慢行系统可以到达每一个地块。 （如下图）

但是这些公共的通道，产权到底属于谁，最后又是谁来管理？都是需要协调的，西岸集团为此还成立一个子公司来专门做这个工作。 （如下图）

能做到这一切，也得益于西岸传媒港在土地出让文件中注明了空间开放共享。尽管内部地块分属不同企业，但运维管理由一家公司统一进行。

05

结束语

“小街坊、密路网”的规划理念，优势是能提高交通运行效率、增强城市活力。那公共通道的设置，是否是一种好的“践行方式”呢？

街区开放可能是城市发展的趋势，但紧急状态下的封闭管理，也是需要的考虑的。如何处理好两者之间的矛盾，可能也不是简单设置一条“公共通道”就能解决的。

在全国都在推广“高品质住宅”的今天，公共通道的噪声、扰民问题又该如何解决呢？