居住人口密度远超全市平均，商业却严重不足？浦东中部商业“塌腰”正在改变

摘要：可以看出市场对于浦东中部区域板块的日趋重视。

记者获悉，浦东中部地区将新开两家商业体：位于川沙的九六广场，本月27日将正式开业；浦发唐城印象天地，将于明年4月开业。

两家商业体的到来，表面看是改善了本地的商业环境，增加了市民消费渠道。更深层地，可以看出市场对于浦东中部区域板块的日趋重视。

交通改善，带动商业起蓬头

浦东在地图上呈长条形。在过去30多年的开发建设中，北部，特别是陆家嘴、花木、金桥、张江等区域，产业经济发展较快，人口的大量导入也带来了商业繁荣，逐步形成多个有区域影响力乃至全市影响力的大型商圈。南部浦东过去属于南汇地区，随着临港新片区建设速度加快，商业规模也不断起势。

浦东中部，也就是祝桥、川沙、惠南、宣桥、合庆、新场、唐镇、老港、大团一带，作为沟通中心城区和新片区的“腰带”，商业却一直相对薄弱。比如惠南，尽管有上海市“十二五”期间规划开工的最大保障性住房基地之一，居住人口规模大，但区域内商业仍长期不足。老港、大团等镇，因距离主城区较远，辖区内商业地块的出让也一直存在难题。

中部商业改善的起点，是交通环境的改善。以航头镇为例，目前，轨道交通16号线穿越航头全境，18号线尤其带来了发展契机，可以从航头直通花木、龙阳路，便捷联系世纪大道、陆家嘴和杨浦滨江。今年年初，鹤沙航城大型居住基地迎来15年来首个社区商业配套——金航城，这是一座集生活市集、美食购物、休闲娱乐、儿童生活、夜市经济于一体的社区商业综合体。今年底，商业运营面积超过4.8万平方米的浦乐汇航头店也即将与市民见面。

川沙是更为典型的交通便利化的受益者。九六广场的开发主体陆家嘴集团相关负责人告诉记者，考虑到现在的川沙在“上海2035城市总体规划”中，属于城市副中心，战略地位上升。同时，川沙已经形成了地铁和多条高架、高速组成的五横三纵立体交通，缩短了副中心与主城区的时间距离。

“东方枢纽”建设，一定程度上也是浦东中部商业崛起的一个重要保证。采访中，不止一位商业地产业内人士提及，东方枢纽及周边地区作为空铁一体的综合性交通枢纽，将为祝桥、川沙等地带来重大的利好。同时，国际旅游度假区、新场古镇等旅游节点的开发，也在同步提升地块的商业价值。不过，由于规划的实施和落地需要一定时间周期，基础设施建设、产业项目布局也需逐步推进。大家认为，该片区的商业前景还是要看中长期的建设投入效果。

人口带来配套，配套带来产业

以往，浦东中部的产业结构中，传统产业占比较大，如传统制造业、农业等。相对的，高新技术产业的发展不足，导致产业人口的消费力不够。

近年来，随着金桥、张江的产业动能外溢，浦东中部区域开始成为优势产业的优先导入地，或者是高端产业人才的居住首选地。这为当下中部的商业发展打下了良好的基础。

比如唐镇。唐镇的位置处在金桥、碧云、北蔡、花木等核心区域的15分钟车程范围内。通过地铁2号线，也可以把张江、金桥、陆家嘴等工作人群吸引过来。因此，这两年唐镇成了不少浦东白领的居住地。仅以浦发唐城印象天地选址的地铁2号线创新中路站为例，根据开发商前期调研，周边3公里范围内，居住人口密度超过每平方公里7000人，这个数字远远超过全市平均水平（每平方公里3029人）。

更关键的是，这样一个区域范围内，以往的商业供给是严重不足的。项目1.5公里范围内的居住客群，24%都去了张江的长泰广场，9.15%去了更靠近主城区的世纪汇广场，其他客群也有明显的沿着地铁2号线进入市区消费的特征。“潜在的消费人群是我们选择唐镇投资建设商业载体的主要原因。”浦发唐城印象天地项目相关负责人介绍。

回头再来看唐镇的发展，不难看出这是一个“先居后业”的典型区域。也就是先成为居住社区，进而通过导入人口不断做强配套，吸引商业、产业的地区。

2005年前后，唐镇核心区搭乘“国际社区”的发展东风迅速崛起，成功打造了包括白金翰宫、圣马丽诺桥在内的四大低密度别墅项目，吸引了首批高端住户。2015年，唐镇又迎来高净值时代，仁恒东郊花园、浦发华庭、大名城紫金九号等一系列中高端住宅项目相继面世，成功推动了区域居住品质的进一步提升。

近年来，唐镇正式纳入到张江科学城范围内，承接了许多张江资源，电子商务产业、数字产业、智能制造产业不断做强，高端人才集聚。根据浦发唐城印象天地项目团队的调查，项目周边1.5公里范围内，居住人群本科及以上学历超过82%，年收入30万以上人群占比超过19.04%，是全市平均水平的近2倍。高学历、高收入、高消费人群占比非常高。

为了满足需求，浦发集团、光明地产、豪洲建设等众多知名开发商仍在不断投资唐镇。记者看到，在2023年的唐镇中心镇区控规任务书中，就明确规划了20幅涉宅用地，其中居住用地占据核心位置，共计17幅。预计未来将有超过7800套房源陆续入市，有力吸引周边外溢人群的迁入。

第三家商场正在酝酿，一批区域首店即将开业

目前，九六广场凭借52万平方米巨型综合体体量，将融合商业、办公和住宅等多元业态，为周边社区在商业、文化、公共空间等层面提供多层次服务；浦发唐城印象天地，作为唐镇区域“商业长子”，将满足周边30万人的消费需求。此外，浦发唐镇印象汇也在酝酿中，计划于2025年开业。

陆家嘴集团投资的川沙九六广场定位商业生活枢纽，覆盖餐饮、零售、教育、休闲、娱乐等一站式全业态生活场景，希望打造成为周边理想的“15分钟社区生活圈”。

目前潮顺醉鸡煲、新旺茶餐厅、大牛寿喜烧、满藏深夜食堂、佬肥猫、米村拌饭、福福饼店等区域首店都已进驻，奥乐齐ALDI（区域首店）、星聚会KTV（区域首店）、春天国际影城（浦东首店）、星巴克宠物友好概念社区店（区域首店）也将满足全年龄层的生活需要。此外，项目还把宠物友好概念融进场景运营，建设成为了川沙首个宠物友好型商场。

浦发唐城印象天地也重视娱乐性、互动性、沉浸式的多元融合消费新场景，并将借鉴浦发三林印象汇招商经验及成果，持续深化“创业主理人计划”，吸引项目周边有创意、有能力的年轻人共同培育特色商业内容。