央产房成遗产继承难题：因无法评估，法院驳回子女分割请求案例

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例背景

在本次房屋共有权纠纷案件中，原告林晓文、林晓勤向法院提起诉讼，请求对坐落于北京市东城区三号房屋进行分割。该房屋由林晓文、林晓勤、林晓涛、林晓峰、林晓辉按份共有，因各方对房屋处置方式存在分歧，引发此次诉讼。

二、原告诉求及依据

（一）诉讼请求

1. 判令将林晓文、林晓勤、林晓涛、林晓峰、林晓辉按份共有的坐落于北京市东城区三号房屋依法进行分割，具体分割方案是判决该房屋归林晓文所有，林晓文在完成案涉房屋变现，并扣除出售案涉房屋时发生的契税、印花税、中介费等各项税费及补交的差额房价款后的剩余价款向林晓勤、林晓涛、林晓峰、林晓辉支付相应折价款，其中林晓文获得变现所得价款的 3/5，林晓勤和林晓涛、林晓峰、林晓辉各获得变现所得价款的 1/10。

2. 判令由林晓文全权负责北京市东城区三号房屋的出售、变现、过户、分配等相关工作，林晓勤和林晓涛、林晓峰、林晓辉协助林晓文完成上述工作。

（二）事实依据

本案五名当事人及其他二名案外人曾因遗嘱继承纠纷一案，经北京市东城区人民法院判决，被继承人林贤达名下位于北京市东城区三号房屋（以下简称涉案房屋）由本案五名当事人共同继承，其中林晓文继承3/5 份额，林晓勤、林晓涛、林晓峰、林晓辉各继承 1/10 份额，林晓峰、林晓辉、林晓勤、林晓涛应协助办理涉案房屋的过户手续。该一审判决经北京市第二中级人民法院裁定送达后于 2022 年 9 月 15 日起生效。

然而，判决生效后，五名当事人对于是否出售涉案房屋变现等问题无法达成一致意见。林晓文、林晓勤和林晓辉因年纪较大，主张将涉案房屋尽快出售变现并按份额分配价款。林晓涛自2016 年起一直占用涉案房屋，未支付租金等费用，且在有经济能力另寻住处时仍拒不腾退。林晓峰长期居住于同属被继承人林贤达名下的另一套房屋，既不同意林晓文、林晓勤提出的交换房屋份额及补偿差价方案，也不同意出售涉案房屋变现方案。林晓文、林晓勤和林晓辉虽持有涉案房屋大部分份额，但无法从房屋中获得实际利益。林晓文、林晓勤合计持有涉案房屋 70%份额，加上林晓辉的 10%份额，三人合计持有 80%份额，已超三分之二。故依据《中华人民共和国民法典》相关规定诉至法院。此外，涉案房屋是央产房，存在超标面积需补交房款，目前尚未办理相关手续，无法提供央产房管理机构出具的准许上市交易材料。

三、被告辩称

（一）林晓涛辩称

1. 同意并服从判决书关于解决全部共有物分割问题的裁决，但应一并解决涉案房屋和四号房屋（同属被继承人遗产）的产权析产分割。

2. 同意将全部共有物一并做变现处置，宜采取在房地产市场交易方式出售变现，不同意拍卖。如必须采取市场交易以外的方式变现，市场交易价格与变现实际所得之间的收益差价损失和产生的费用由变卖方式的提起人承担，房屋过户手续所发生的税、费由全部共有人按份额分担。变现收益所得要按照市场交易价格付给林晓涛应得的分割份额。林晓涛不同意只处理涉案房屋，若同时处理两套房屋则可全权配合。

（二）林晓峰辩称

1. 涉案房屋不存在抵押欠款、债权债务纠纷、居住环境瑕疵及房屋质量问题，不同意以折价、拍卖、变卖等非正常市场交易方式变现，要求交易价格不低于市场正常交易价格。

2. 在全部产权共有人协商前提下，同意办理涉案房屋的分割、交易事宜。若林晓文、林晓勤因操作不当给其他共有人造成损失，应承担损失并给予补偿；若以低于市场正常交易价格出售，应承担差价损失并给予其他共有人补偿。林晓峰不同意林晓文、林晓勤的分割方案，要求在房屋判给林晓文前拿到房屋折价款。

（三）林晓辉辩称

同意林晓文、林晓勤的意见，即房子先判给林晓文，林晓文卖完再分钱。

四、法院查明事实

林贤达与陈美兰系夫妻关系，育有五名子女，分别为林晓辉、林晓文、林晓勤、林晓涛、林晓峰。林贤达于2005 年死亡，陈美兰于 2016 年死亡，二人的父母均早于二人死亡。

涉案房屋和四号房屋均于2002 年 3 月 10 日登记在林贤达名下。

2021 年，林晓文以遗嘱继承纠纷为由将林晓峰、林晓辉、林晓勤、林晓涛诉至法院。法院经审理判决林贤达名下涉案房屋由林晓文、林晓峰、林晓辉、林晓勤、林晓涛共同继承，其中林晓文继承 3/5 份额，林晓峰、林晓辉、林晓勤、林晓涛各继承 1/10 份额，林晓峰、林晓辉、林晓勤、林晓涛应协助办理上述房屋的过户手续。林晓文不服上诉后撤回，一审判决自裁定书送达之日起生效，各方认可判决、裁定已生效。

经询问，判决生效后各方未办理新的不动产权证，涉案房屋仍登记在林贤达名下。林晓文自认涉案房屋系央产房，需补交超标房款，目前尚未办理手续，亦无法提供央产房管理机构出具的准许上市交易相关材料。

诉讼中，林晓文称可在判决涉案房屋归其所有前，将支付给林晓涛、林晓峰的房屋折价款提存至法院账户，林晓勤、林晓辉同意房屋判归林晓文后由其支付折价款并承担不能支付的风险。但各方就涉案房屋市场价值无法达成一致意见，林晓文、林晓勤申请对涉案房屋现市场价值进行评估。

五、裁判结果

驳回林晓文、林晓勤的全部诉讼请求。

六、律师案件分析

（一）按份共有人的分割权

依据相关法律规定，在无证据表明共有人存在不得分割共有不动产约定的情况下，按份共有人有权随时请求分割。本案中，林晓文、林晓勤作为按份共有人，在无特殊约定限制时，其起诉要求分割涉案房屋在法律上具有一定依据。

（二）分割方案的实施困境

1. 共有人意见分歧

林晓文、林晓勤提出的分割方案未获得林晓涛、林晓峰同意。林晓涛要求涉案房屋与四号房屋同时处理，且不同意通过可能导致房屋价值贬损的拍卖、变卖方式单独处理涉案房屋。林晓峰则强调房屋交易应遵循正常市场价格，担心林晓文、林晓勤的操作会损害其权益，要求在房屋所有权变更前拿到折价款。这种共有人之间的重大分歧使得林晓文、林晓勤的分割方案难以推进实施。

2. 房屋性质限制

涉案房屋为央产房且存在超标房款未补交、无上市交易证明材料的情况。这不仅导致房屋市场价值无法通过评估程序确定，也使得林晓文提出的先取得房屋所有权再变现分配折价款的方案无法满足。因为在未解决央产房相关手续问题前，房屋难以进入正常的交易流程，无法实现变现及后续分配。

（三）法院裁判依据与启示

法院基于林晓文、林晓勤的分割方案暂不具备实施条件而驳回其诉讼请求。此案例启示在处理房屋按份共有纠纷时，共有人应充分考虑各方利益和房屋实际情况，尽量协商达成一致意见。对于特殊性质的房屋，如央产房，应提前了解并解决相关政策限制问题，确保分割方案具有可行性。同时，在涉及房屋价值评估等问题时，也要确保房屋具备评估条件，避免因程序障碍导致诉讼请求无法实现。

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