最高院：不动产抵押担保未登记的，抵押人要承担担保责任吗？

作者：周军律师.

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司法实践中经常会有这种情况，抵押人同意用自己的房产作为债务担保，有的还将房产证交给债权人，但是之后并没有办理抵押登记。

那么，房产抵押未登记的，能起诉抵押人要求承担担保责任吗？

最高院在168号指导案例《中信银行股份有限公司东莞分行诉陈志华等金融借款合同纠纷案》中明确：

以不动产提供抵押担保，抵押人未依抵押合同约定办理抵押登记的，不影响抵押合同的效力。债权人依据抵押合同主张抵押人在抵押物的价值范围内承担违约赔偿责任的，人民法院应予支持。抵押权人对未能办理抵押登记有过错的，相应减轻抵押人的赔偿责任。

据此，房产抵押担保未登记时，抵押人是否承担担保责任需综合多方面因素进行判断：

一、抵押合同的效力

依据《民法典》第四百零二条规定，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、海域使用权等财产或者正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。

然而，抵押登记并非抵押合同的生效要件。根据《民法典》第二百一十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

因此，即使房产抵押未办理登记手续，抵押合同若符合法律规定的有效要件，如双方具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律和社会公共利益等，抵押合同仍然有效，抵押人需受抵押合同的约束。

二、不同情形下抵押人的责任

可归责于抵押人自身原因导致未登记：若因抵押人转让抵押财产或者其他可归责于抵押人自身的原因导致不能办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院依法予以支持，但不得超过抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围。例如，抵押人故意隐瞒抵押物的真实情况、拒绝履行登记手续等，致使抵押登记无法完成，抵押人应对债权人因此遭受的损失承担赔偿责任。

不可归责于抵押人自身原因导致未登记：如果抵押财产因不可归责于抵押人自身的原因灭失或者被征收等导致不能办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院不予支持；但是抵押人已经获得保险金、赔偿金或者补偿金等，债权人请求抵押人在其所获金额范围内承担赔偿责任的，人民法院依法予以支持。

债权人与抵押人都有过错导致未登记：当债权人和抵押人对于未办理抵押登记都有过错时，应当根据各自的过错程度分担责任。比如债权人没有及时催促抵押人办理登记，抵押人也没有主动履行登记义务，双方的过错行为共同导致了抵押权无法设立，那么在确定责任时，需根据具体的过错比例来划分责任范围。

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