最高院：一方婚前付首付婚后共同还贷的房，离婚时应如何分割？

作者：周军律师.

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现实生活中，存在不少夫妻一方婚前签订购房合同、支付首付款并在银行按揭贷款，婚后双方共同偿还房贷的现象。

此时，房屋价款中包含另一方的价值投入，认定为一方婚前个人财产或有不妥。合同的签订、首付款的支付、不动产登记由一方完成或在一方名下，认定为夫妻共同财产亦缺乏依据。

那么，这种一方婚前付首付婚后双方共同还贷的房，离婚时应当如何分割？

一、法律依据

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

二、协商分割

1. 平等协商原则

离婚时，夫妻双方首先应该进行平等、友好的协商。双方可以根据房产的实际情况，包括当前市场价值、剩余贷款金额、双方对房产的贡献（包括首付金额、还贷金额、装修投入等）等因素，来确定一个双方都能接受的分割方案。例如，一方可以考虑到另一方在婚后共同还贷中的付出，同意给予对方较多的经济补偿，以换取房产的所有权。

2. 考虑各种因素协商补偿方式

协商补偿方式时，可以考虑现金补偿、其他财产置换补偿等方式。如果一方希望获得房产所有权，那么可以向另一方支付相当于共同还贷部分及对应增值部分的现金补偿。或者，双方也可以协商用其他共同财产（如车辆、存款等）来进行补偿。同时，还需要考虑房产上尚未偿还的贷款如何处理，是由获得房产所有权的一方继续承担，还是双方在协商补偿金额时将其纳入考虑范围，适当调整补偿数额。

三、法院判决分割

1. 房产归首付方所有，首付方对另一方补偿

当夫妻双方无法协商达成一致时，法院通常会判决房产归登记一方（即婚前支付首付的一方）所有。因为从法律角度看，房产的首付是一方的婚前个人财产，在产权登记上也往往体现为该方单独所有。例如，一方婚前支付了30%的首付款购买房产，婚后夫妻双方共同还贷，在离婚时，法院会将房产判归首付方所有。

对于另一方，法院会判定首付方对其进行补偿。补偿的范围包括双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分。计算共同还贷部分相对简单，根据银行还贷记录等证据可以明确双方婚后共同还贷的金额。而对于房产增值部分的计算较为复杂，一般会考虑房产购买时的价格、结婚时的价格、离婚时的价格等因素来确定增值比例，然后按照这个比例计算出共同还贷部分对应的增值金额。

2. 未偿还贷款的处理

尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。这是因为房产判归首付方所有，从权利和义务相对应的角度出发，剩余的贷款也应由其个人承担。这样的规定既符合公平原则，也便于后续的债务清偿和房产产权的明晰。例如，在离婚时，房产还有50万元的贷款未偿还，那么法院会判定这50万元为首付方的个人债务，由其负责继续偿还。

四、特殊情况的考虑

1. 非登记方对房产有重大贡献的情况

如果婚后非登记方对房产有重大贡献，如独自承担了大部分的装修费用，且装修价值较高，或者在房产的维护、修缮等方面投入了大量的资金和精力，法院在分割时可能会适当调整补偿金额，给予非登记方更多的补偿。例如，非登记方花费50万元对房屋进行了豪华装修，使房产价值大幅提升，在这种情况下，法院可能会考虑这一因素，增加对非登记方的补偿数额。

2.双方约定房产归属的情况

如果夫妻双方在婚前或婚后对房产的归属有书面约定，如约定房产为夫妻共同共有或者按照一定比例共有，那么在离婚时，应当按照双方的约定进行分割。这种约定可以是婚前财产协议、婚内财产协议等形式，只要协议内容合法有效，就对双方具有法律约束力。例如，夫妻双方在婚前签订协议，约定婚前一方支付首付购买的房产在婚后为夫妻共同共有，那么在离婚时，房产就应当按照共同共有财产进行分割。

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