济南核心区供地井喷时代！盛福、高新、CBD海量住宅来袭！

万万没想到，核心区的土地供应有一天竟然会多到写不过来！

盛福片区商业变住宅，高新片区城市更新腾出大量住宅供应，CBD西片区土拍接二连三、长岭山新供应住宅地块、港沟南1.2低密地块都出来了……

济南改善市场，忽然之间有了乱花渐欲迷人眼的感觉。土地供应“大珠小珠落玉盘”，购房者们拿着沉甸甸的首付，不知该接下谁家的绣球了。

1，盛福片区，商业用地改住宅用地

济南市规划局前脚公布了《进一步优化土地市场的若干措施》，说商业地块可以改住宅地块。后脚，盛福片区就以迅雷不及掩耳之势公布了商业改住宅的规划。

这个地块原本是机床四厂的“陪嫁”，如今，机床四厂地块拍了两次都没卖掉，盛福片区的“待嫁新娘”又多了一个。

【盛福片区DSF-09-05-2】地块位于花园东路上，花园东路与炎黄路交叉口。马路对面就是牛旺新区，西侧不远是万科翡翠公园，东侧不远是中建星光城市，占地面积28.62亩。

机床四厂流拍记录：

4月30日，机床四厂地块与【盛福片区DSF-09-05-2】地块捆绑挂牌，需要引入多家企业、提供10000㎡限价房源、代建学校等等。6月28日，地块流拍。
9月，机床四厂地块轻装上阵，单独挂牌，最后终止出让。

目前盛福片区待出让地块：

1.机床四厂地块，土地面积60971㎡，容积率2.5，地上建筑面积152427.5㎡，两次土拍均流拍。
2.【盛福片区DSF-09-05-2】地块，商业地块改住宅，土地面积19082平，未供应；
3.【盛福片区DSF-09-05-2】东侧住宅地块，未供应；
4.B13地块，用地面积3.8万平，位于星光城市B11地块南侧；
5.三庆汇德公馆南侧规划住宅地块；
6.祥家新河湾花园北侧规划住宅地块；
7.盛福花园西侧规划住宅地块；

对购房者来说，盛福片区的住宅选择还有很多，还多是花园东路上的好地段。

对开发商来说，盛福片区的地，已经不香了。

看看盛福片区在售的中建星光城市、大华启宸，一个靠降价抢成交的市场，其土地是吸引不了开发商的。连花园东路上，旁边是高新一实验，容积率2.5的机床四厂地块都能流拍，盛福片区不是供地的问题，是市场吸引力的问题。盛福片区的土地如果真心想卖，降容积率、降价总要选一条。

盛福片区的地块即使进入市场，未来的市场竞争早已拥挤的无立锥之地。

北侧大户——中建星光城市正在低价换市场。

中建星光城市的降价之路，是盛福困局的开幕式。

一期地块也曾三开三罄，在盛福片区基本无敌手。二期、三期则是坎坷不断。

2024年6月，二期每平降价2000元/㎡，从两万元单价降至1.8万元/㎡。

最近，中建星光城市三期部分楼座团购价降到了1.5万/平左右，单价1.5万买历下的口号喊出来，更是让人感慨万分：

以往号称房价奔向3万+的盛福，已经开始和张马、雪山片区pk性价比了。

目前二期、三期在售。

二期一共11栋13-18层小高层，目前143/186/192平户型选择较多；

三期地块更大，但靠近胶济铁路、垃圾转运站、高压线等不利因素更多，相对来说开发商更舍得降价。

产品包含18层小高层、27层高层，户型上113/127/130/142平户型均可选择。

看了下网签，二期取证702套，网签405套。三期取证1036套，网签306套。

大华启宸

在石破天惊的15828元/㎡买历下的口号后，大华启宸沉寂好久。

看了下网签，取证套数315套，网签124套。2024年6月首开，至今已经5个月了，在中建星光城市接连不断的降价后，大华启宸的性价比越来越低了。

项目一共4栋楼，3栋18层，一栋26层。户型面积为105/125/142平。从网签来看，142平的性价比已经低到无人问津了。

南侧，保利云上璟誉风头正盛。

目前保利云上璟誉取证套数136套，网签42套。价格在2.7万-3.1万左右。

项目容积率2.3，14-17层建筑。正在加推3号楼235平大平层产品；6号楼155㎡（4室2厅2卫）、177㎡（4室2厅3卫）。

项目优势是保利豪宅口碑、2.3低密容积率，50--66米楼奢距。更大的优势是难得的大城背景下的豪宅小区，以后豪宅小区易得，豪宅聚集区难寻。这一点是项目的独特优势。

2，高新区海量供应时代来了

齐鲁软件园西片区一期城市更新项目推介方案流出，未来将带来三个高端住宅地块。

地块一，花园东路以南，奥体西路以东；容积率2.2，用地面积2.98公顷，新建总建设量为6.56万平
地块六，位于新泺大街以北，天泺路以东，容积率2.2，用地面积6.86公顷，新建总建设量为13.46万平
地块七，位于工业南路以北，奥体西路以东，容积率2.5，用地面积4.89公顷，新建总建设量为12.2万平

其中地块一、六属于一期，已批复；地块七属于二期建设内容，目前尚未批复。

综合来看，齐鲁软件园西片区将新增三大住宅地块，用地面积14.73公顷。

高新区的城市更新主要包含三个部分，整体来看，大量住宅用地都在供应路上。

小鸭集团及周边片区城市更新单元：打造集科技研发、商业金融、生活居住为一体的区域性公共服务中心；
齐鲁软件园东片区城市更新单元：建设全国领先的数字智慧产业综合示范区；
齐鲁软件园西片区城市更新单元：打造更具年轻态、时尚味、烟火气的新商贸与创意产业集聚区。

小鸭集团城市更新带来居住用地24.26公顷，保利云上璟誉是首个住宅项目，还有5幅住宅地块待出让。

齐鲁软件园东片区城市更新住宅用地较少，凤凰路壹号院是其住宅项目。

按照现在供地的快节奏，齐鲁软件园西片区的三个住宅地块也在赶来的路上了。

也就是说，整个高新区，未来还有8个低密高端住宅在路上。

3，CBD、长岭山、港沟南

大量豪宅地块，土拍来袭

济南中央商务区西片区城市更新项目（一期）A-4地块

位于历下区政府正南，解放东路以南、二环东路以东，占地面积5247㎡，总建筑面积约2.3万㎡。济南历下城市发展集团城市更新有限公司底价拿下，楼面价14502元/㎡，容积率2.7。项目拿地即开工，抢市场的决心一目了然。

项目南侧就是保利琅誉，鉴于A-4地块没有回迁房，又是这个地价，估计妥妥的豪宅路线了。

济南中央商务区西片区城市更新项目（一期）A-1地块

位于历下区解放东路以北，茂陵山路以西，占地面积37271㎡，容积率2.9。只要求建设幼儿园，没有捆绑回迁房，起始价162129万元，起拍价约15000元/平方米，比保利琅誉的土拍价高出1000元/㎡。

这两个地块最快明年上半年就要面市了，再加上文博西2个地块、财富中心地块，等待土拍的转山西路地块，核心区的豪宅选择是越来越多了。

港沟南区用地DLH12-1地块、港沟南区用地DLH12-2地块

位于历城区莲花山片区港九路以东、凤鸣路北侧，DLH12-1地块容积率1.2，DLH12-2地块容积率2.0。

港沟南六宗住宅供应的先头兵，位于龙湖云峰原著南侧，旁边就是港沟新居。

旅游路旁，1.2的容积率是个亮点，这是绕城高速内难得的低密豪宅供应了。当然，附近的东绕城高速、济莱高铁、高压线这三高硬伤，也是购房者必须直面的两难选择。

长岭山片区兴港路以南、凤歧路以西用地CLS0901-3

位于历城区兴港路以南、凤歧路以西。占地面积63921平方米，容积率2.3，起拍楼面价6919元/㎡；捆绑7.5亩的社区服务设施用地同步出让。

对于改善客户来说，这个地块值得关注一下。

这个地块算是长岭山片区难得的低密住宅供应了，周边的配套比较成熟。

交通：距离经十路不远，和4号线雪山站800m左右；
配套：玖玺广场、雪山万达广场、银丰医疗广场、中心医院东院区都在2公里范围内
公园：附近就是长岭山山体公园，规划方案9月已流出，只看何时兑现了。

值得注意的是，这个地块属于历城区，对口学校或许是历城区的凤鸣学校（九年一贯制）。距离这么近，却不属于历下区，不能上历下区的崇璟小学，这份心理落差购房者需要有个准备。

西侧的璟园璟悦府在两万三四左右，目前现房实景，144/176平可选；万科金域华府更偏刚需，最近三套的成交价在一万六七/平左右。

改善供地忽然大爆发，最直接的影响是，“核心区=好地段=好房子”的时代过去了，以后好地段的住宅越来越多，核心区的豪宅分化将更惨烈。选之前，还是先看看CBD二手房的价格对比，以此反推吧。