广东的房地产企业应集结向高品质住宅出发

　　随着生活水平的进一步提高，人们对住房品质有了更高的需求。

　　近日，广东省房协联合潮州市住建局、广东腾瑞投资有限公司等单位在潮州市举办“2024年度会员大会暨第二届美好生活全产业创新大会”。住房和城乡建设部原总工程师、中国房地产业协会会长陈宜明出席大会时表示，当前有声音唱衰房地产行业，这是不对的。他认为，只要人类存在就有对住房的需求，开发高品质住宅满足人民群众对优质住房的新期盼，就能够走出当前的困境。

　　买方市场催生高品质住宅　　

　　陈宜明在会上回顾了这25年来中国房地产的发展趋势。

　　陈宜明介绍，1999年全国商品住宅销售面积为1.2997亿平方米，到2013年，这个数字从个位数增长到11亿平方米，其间2008年有所下调，但总体趋势仍在增长。直到2020年和2021年，全国商品住宅销售面积达到最高峰，分别是14.8亿平方米、14.9亿平方米。此后开始下降，在2022年降到了10亿多平方米，2023年降到9亿多平方米。与此同时，从1978年开始，我国城镇人均住房面积从6.7平方米增长到39平方米，40多年间增加了32.3平方米。在城镇化方面，2023年比2022年城镇化率增加了0.94个百分点。城镇化率带来人口向城市集中，同时也拉动城市住房建设的快速发展。

　　陈宜明表示，近年来房地产供求发生新变化，由以前的卖方市场到了现在的买方市场，“过去有房子不愁卖，有了就会卖出去，现在是买方市场，买房人对房子质量和房子功能的要求越来越高”，从而催生出高品质住宅。　

　　质量通病长期困扰房地产发展　　

　　陈宜明指出，质量通病长期困扰着房地产的健康发展，包括渗水、房子不隔音、烟道串味等等问题，在房地产行业非常普遍。他认为，要想实现高品质住宅的建设目标，建好房子，一定要从消灭质量通病入手。基于此，我国从2005年开始搞绿色建筑，但现在大部分绿色建筑依然存在质量通病。而且质量通病在公共建筑也会时常出现，比如漏水问题比较普遍。

　　陈宜明表示，曾经，为解决我国马桶漏水的问题，原建设部大概用了将近10年时间。在房子漏水方面，以前标准规定防水保质期是5年，但按照国家住宅设计规范规定，住宅寿命是50年，存在矛盾。除了漏水问题，还有不隔音的问题，长期困扰邻里之间的关系，“所以一定要下功夫消灭质量通病。如果谁能够非常负责任地对社会承诺说自己开发的房子没有质量通病，那么这是一个亮点、卖点”。

　　当前户型设计通常忽略收纳空间

　　在房子功能方面，陈宜明指出，随着生活条件变好，人们的要求在提高。在北方，过去家里没有洗浴条件，单位有浴池，社会有公共浴池，但现在的房子如果在家里不能做到洗浴，恐怕卖不出去。上世纪80年底刚开始建住宅时，房子的基本原则是能够住得下、分得开，彼时时兴设计小卧室、大居室。如今，住宅功能随着社会进步在发展变化，但在户型设计中仍缺乏对新需要的考虑，“比如大部分卧室是一张床、一个床头柜、一个衣柜，唯独缺一个小的书桌可以上网、看书、做功课等”。

　　同时，陈宜明还指出，在当前的户型设计中，房子的收纳空间常常被忽略，导致在日常生活中普遍出现一进门就摊了一地的鞋，阳台设计初衷是茶余饭后看风景，结果现在绝大部分家庭用来放杂物。由于缺乏收纳空间，或者过厅的面积不够，导致房子虽然看起来很大，但在日常生活中仍然有不适应之处。

　　陈宜明认为，当下的好房子做到“三好”是基本的：规划设计好、工程质量好、运行维护好。做到基本“三好”之后，发展绿色、节能、低碳、环保都好处理，“一定要把这四项更高的要求放在更坚实的基础上，这样发展才是牢固的”。

　　应大力扶持本土房地产企业

　　陈宜明建议，当地政府应大力扶持本土房地产企业。“假设本土企业是稳定的，那么那个城市的房地产市场基本是稳定的”。他说，住宅是不动产，它在具体的地理位置上、特定的气侯条件下，为相对稳定的人群服务。

　　陈宜明指出，当前在房地产开发项目当中，经常能看到这种普遍现象，一张图纸东西南北地区都在用，户型设计没有大的变化。事实上，在不同气侯条件下，户型的要求是不一样的。在广东对户型的要求和在哈尔滨对户型的要求是有差别的，“但我们在快速发展的过程中，追求量的供应，忽视了这些特点”。

　　陈宜明认为，本土企业在本土为解决当地的居住条件改善问题上是有情怀的。虽然项目完成了，但人还在，有后续的问题还能找到人。而跨区域的企业受制度等影响，一旦项目公司房子盖完，公司也就撤了。

　　“基于此，应该积极扶持本土企业。本土企业能够健康有序发展，当地的房地产市场就八九不离十的稳定”。陈宜明强调，各级建设管理部门和政府应积极扶持本土企业，“这并不是要和区域的公司形成对峙，而是补充完善在房地产市场被忽略的问题，该扶持的就应该扶持起来”。

　　陈宜明建议，广东的房地产企业应集结向高品质住宅出发，“抱团也要围绕如何建设高品质住宅的核心问题”。他认为，当下有人唱衰房地产行业，这样不对，“只要有人类存在就有对住房的需求，有对住房的需求，就有房地产行业的发展”。他说，开发高品质住宅，满足人民群众对优质住房的新期盼，就一定能够走出当前的房地产困境。　　　　

　　声音　　

　　质量通病长期困扰着房地产的健康发展，包括渗水、房子不隔音、烟道串味等等问题，在房地产行业非常普遍。要想实现高品质住宅的建设目标，建好房子，一定要从消灭质量通病入手。

　　——陈宜明

　　采写/摄影：南都·湾财社记者 邱永芬