借名买房争议：父亲起诉子女，房产律师深度剖析案例

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在本起借名买房纠纷案件中，赵强与赵悦系父女关系。赵强称北京市丰台区一号房屋系其用位于北京市西城区A 号老房子的拆迁款购买，因自身年龄问题无法贷款，遂与赵悦协商将房屋暂时登记在赵悦名下，后要求赵悦过户遭拒，故而诉至法院，请求赵悦配合办理该房屋的过户手续。

二、原告诉求及依据

1. 诉讼请求

- 请求被告配合原告办理北京市丰台区一号房屋的过户手续。

- 要求被告承担本案诉讼费。

2. 事实依据

- 赵强称涉案房屋由其老房子拆迁款购置，当时因拆迁款不足且自己超银行贷款年龄，为方便贷款才与赵悦协商借名买房，房屋一直由自己居住，装修、物业等费用均由自己承担，且 2012 年双方曾协商过户事宜，但赵悦未履行承诺。

三、被告辩称

1. 赵悦辩称

- 原告的诉讼请求无事实和法律依据，应予以驳回。

- 称原告提供的《房屋赠与证明承诺书》表明房屋是赠与被告的，证明被告是房屋所有权人，而非借名买房关系。

- 强调父母出资为子女购房在无特别约定下视为赠与，本案中原告用拆迁款购房登记在被告名下，应视为赠与。

- 指出在司法实践中，若为借名买房，房屋产权证原件及相关税费票据原件应由实际权利人持有，而本案中这些原件均在被告处。

- 认为父母居住在子女所有的房屋内属正常情况，不能因原告居住就认定房屋归其所有，且原告未对借名买房缘由作出合理解释和举证。

四、法院查明事实

1. 家庭关系：赵强与赵悦系父女关系。

2. 房屋产权登记及相关证据：

- 涉案房屋登记在赵悦名下，赵强主张实际所有权归自己，要求赵悦协助过户，赵悦则主张自己是房屋的登记所有权人和实际所有权人，不存在借名买房情形。

- 赵强提交 2012 年 1 月 28 日的《房屋赠与证明承诺书》，内容显示房屋由赵强用拆迁款购买，因赵强情况特殊，赵悦将房屋赠与赵强，赵强有权处置房屋且赵悦需配合，赵悦认可该证据真实性但不认可证明目的，认为这反而证明其为房屋所有权人。

- 赵强还提交房屋产权证复印件、证人证言、社区居委会证明、供暖费发票、电视网络相关单据、租赁定金协议书等证据，赵悦对部分证据真实性认可，但均不认可证明目的。赵悦提交房屋所有权证及不动产登记资料查询结果证明、契税相关票据、证明信、房屋租赁合同等证据，赵强认可这些证据的真实性，但不认可证明目的。经查明，房屋产权证及购买房屋的相关税费票据均在赵悦处。

五、裁判结果

驳回赵强的诉讼请求。

六、律师案件分析

从律师角度来看，本案核心争议在于赵强与赵悦之间是否存在借名买房关系。

首先，关于借名买房关系的认定要素。一般需对借名缘由作出合理说明且提供证据证明谁是真正的买房人即实际物权人。借名买房通常是买房人以房屋归自己所有的方式对房屋进行占有使用。

其次，对赵强证据的分析。赵强虽提供了一系列证据，如《房屋赠与证明承诺书》看似有关于房屋处置的约定，但从内容表述及证据形式上难以确凿认定为借名买房协议，且其他证据如证人证言、费用缴纳单据等虽能表明赵强对房屋有一定的关联和投入，但单独或综合起来均未形成完整且具有强证明力的证据链，无法有力地支撑其借名买房的主张。

再者，赵强未能就借名买房的原因作出令人信服的合理解释，且房屋产权证及相关税费票据均在赵悦处，这与一般借名买房中实际权利人对重要产权凭证和票据的持有情况不符。在房产纠纷案件中，不动产权属证书是物权的重要证明，在赵强无法提供充分证据推翻该证书所显示的所有权人且不能对借名买房相关事宜进行有效举证和合理说明的情况下，法院认定双方不存在借名买房关系并驳回其诉讼请求是符合证据规则和法律规定的，体现了在处理此类纠纷时对物权公示原则的尊重以及对当事人举证责任的严格要求，以确保房产所有权的认定具有合法性和稳定性。