仲量联行：总部办公物业需找到招商新突破口

深圳总部经济的蓬勃发展催生了大量总部办公物业，成为办公楼市场的一大特色。在降本增效的趋势下，总部办公物业应该如何迎接挑战？

12月5日，仲量联行发布《固本开新 聚势谋远：新格局下的深圳办公楼市场发展趋势》白皮书显示，深圳大力发展总部经济，通过出让或划拨大量商业地块给高科技和金融服务企业建设总部大楼，鼓励企业形成产业集聚。截至2024年11月，已有310余家全球500强企业入驻深圳，全国超三成创投企业总部设于此。

此外，企业在建设或购置总部办公物业时考量日趋全面。除满足业务需求外，企业财务战略也成为了重要决策因素。一方面，通过对外出租非自用的办公物业面积，企业可以获得额外的收益；另一方面，总部办公物业具备资产增值潜力，部分企业总部办公物业表现出自用和对外租赁并重态势。仲量联行华南区董事总经理吴仲豪指出：“深圳总部办公物业集聚区位处城市核心片区且深度参与市场竞争，是深圳办公楼市场的一大特色。”

不过，由于供应集中释放、增量需求收缩、租户承租能力的减弱，以及部分头部企业不动产策略由租赁转向自持物业，深圳甲级办公楼市场租金近年来呈持续下行趋势，而且优质项目间的租金差距逐渐缩小，市场竞争日益激烈。

白皮书显示，在新的市场格局下，深圳的总部办公物业展现出独特的市场表现。总部办公物业在自用办公需求和上下游企业租赁需求的共同支撑下，去化速度优于其他类型办公物业，对深圳甲级办公楼市场净吸纳量显著贡献。尽管如此，总部办公物业空置率上涨明显，去化压力增大，在四类办公物业中的租金降幅最为显著。

白皮书认为，深圳“创新+金融”的生态体系持续为经济注入新活力，将进一步激发办公楼市场的增长潜力。未来，随着粤港澳大湾区不断汇聚各类优质资源要素，各类新兴行业也有望进激发办公楼市场活力。供应方面，从2024年第四季度至2028年，深圳预计将新增约453万平方米的甲级办公楼，市场供应高峰仍将持续一段时间。尽管总部办公物业的自用需求有望为市场提供一定支撑，但高供应量仍可能加剧市场竞争，供需失衡带来的压力可能会对市场平均空置率和租金表现产生一定影响。

因此，深圳甲级办公楼需持续调整战略，顺应需求侧结构转变。在此背景下，对于自用比例较低的总部办公物业项目来说，通过灵活招商策略、绿色转型升级以及配套服务的全面提升，改善整体物业的经营能力显得尤为重要。仲量联行深圳商业地产部总监李文杰表示：“随着办公楼市场竞争的加剧，办公物业运营方必须转变思维，以更加专业化、市场化的视角应对市场调整、审视和评估物业的资产价值。对于总部办公物业而言，更需要构建起以招商为导向的、涵盖商业办公物业全生命周期的专业资管能力。通过产品精准定位、精细化的策略规划与服务管理，提升整体物业的经营成效。”