北京买房：理清思路，购房建议1384

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我一直以为福利分房早就取消了呢！看了你的问答才知道北京竟然仍然存在公务员分房的福利！这我就纳闷了，我作为北京的纳税人买不起房子，他们凭什么能免费就能得到？

A：

1、北京市公务员早就没有所谓福利房的情况了，能排上公租房就算不错了。你所谓的北京公务员其实都是部委机关的，另外还有一些高端研发性质的企事业单位，这些单位都不属于北京市。

2、福利分房就是早就停止了。现在更不存在免费分房的情况，所谓的福利房都是出售的形式，是职工自己掏钱买下来的。而且也没有按照级别职务资历等方面的补贴，至少我没听说过这种情况，都是统一的标准价出售。

这种房即便是买下来也没有能交易的产权，只有居住权，很多连出租都不允许。这种房不能和1998年之前的福利房相比，或者说更类似于公租房，只不过是把租金一次性缴纳了而已。在不能上市交易的情况下，这种房不属于商品，甚至都没有市场价值，只是用来住的。

3、如果你想参与购买这种房子，那可以报考部委公务员，或者参加科研类单位的选拔，都是公开进行的，没人拦着。

多说一句，不光是部委机关有这种房子，非央国企的各种公司也不少都有。比如最著名的就是华为、格力和京东，只要入职并达到标准就能购买低价房，其他提供福利房的公司更是有的是。

至于房地产类公司就不说了，很多大公司都有。我家的房子也有这种的，从民营公司购买，比市场价便宜了上百万呢，现在更是价值几百万，能引发你的羡慕嫉妒恨吗？如果有这种心态那我很欣慰，请去参加公司的招聘即可，我给你提供名单。

4、多说一句，“纳税人”这种说法最好少提，这是资本主义国家的专利。而我们中国的国体是人民民主专政，社会主义制度。也就是说，公民的权利不来自于是否纳税，而是是否具备人民的身份，只要是人民，那就算不纳税也拥有法律所赋予的各项权利。所以甭拿纳税人瞎忽悠，就跟别人都不纳税似的。

再多说一句，就算您是在欧美国家，那也别以为纳了税就能怎样。在资本主义国家中，花多少钱就得到多少东西，天下没有免费的午餐，上帝早给所有事物都暗中标好了价格或代价。想免费医疗那就多买医保，想得到房子就拿钱买，没人白给，否则满大街的流浪汉都哪儿来的？

总之一句话，别以为交了仨瓜俩枣儿的就能享受满汉全席了，您还是先努力赚够窝头钱吧。

仅供参考。

二

Q:

请问，我看您写的这篇文章是不是有什么隐喻啊？现在一线城市的平均收入等同于1997年的香港，而当年香港的房价是6万，那京沪深的房价现在也是均价6万，你的意思是说这合理？那现在说香港工资两万，房子均价20万也合理？说明北京如果哪天工资到2万了，房价也要到20万？

A：

1、这有点儿无厘头了，我没那个意思，都没往那儿想。但既然您说到这儿了，我随便再聊两句吧。

2、我说的是1997年香港高峰期时的行情，房价6万工资1万。但紧接着就是“东亚金融风暴”了，香港到1998年遭遇了“楼股汇三杀”。其中股市和汇市是因为中央出手协助，派出了央行两位副行长现场坐镇，几乎所有拥有外汇储备的央企携巨资南下，于是在828决战中保住了香港金融。

但楼市就没法儿保了，因为无法坐庄，尤其是因为当时香港还推出了“8万5计划”，也就是要每年供应8.5万套住宅。而商品价格是由供需关系决定的，投资品的价值更是由预期决定，那在供应量加大的情况下自然预期看跌，房价也就真的暴跌了。

简单说吧，这次香港楼市的崩盘持续了整整六年，一直跌到2003年才止跌，但距离最高峰已经跌去了70%。典型的就是太古城，从8/9万跌到了3万左右，绝对的膝斩。

3、之所以到2003年止跌了？一是因为确实跌无可跌，泡沫散尽，租售比已经非常合理而且还超跌了。二是中国在2001年入世成功，大陆成了世界工厂，经济上升的情况下也利好了香港。

三是因为香港爆发了三十万人散步，抗议中产的资产被洗劫，导致香港10万套房产都跌成了“负资产”，也就是有5%的有房中产家庭，无奈的成了“负产阶级”。

于是港府就顺应民意呗，停止了8万5计划，其他的还有减少供地和发展经济什么的。于是香港楼市才止跌回升，之后到2012年涨回了历史高点，然后这十多年就是又涨了呗。

4、所以我这篇小文只说了1997年最高峰的情况，之后的没提。不是我故意隐瞒和隐喻什么，而是我没想多写，只是想聊聊工资而已。

现在我说了之后几年的情况，那请问，假定当时香港人的工资没有受经济危机的影响，也就是没降薪，那到2003年是不是可以抄底了？或者说在2012年之前都可以算抄底，甚至说在2017年之前都算抄底。因为就算香港现在又是楼市的熊市，但价格没跌回2017年高点呢，和京沪的价格走势差不多。

5、另外我没说香港的房价合理，更没想隐喻北京平均工资2万的时候房价20万，这是您想多了，而且香港房价现在也不到20万。

只不过这世界上的事儿吧，存在即合理。当然合理并不等于应该和必然，而是说只要事情发生，就自然有其发生的道理。至于是否会发生我不敢预测，走着瞧吧。

仅供参考。

三

Q:

请问，能帮我算算石家庄这学区房的溢价吗？4.3万一平，我都不可理解了，这价格在北京都能买房了，而石家庄平均房价才一万多啊。

A：

1、我上网看了看这裕华路小学附近的房价，也动不动2/3万呢，所以4.3万也未必多过分。最大的可能是户型小总价低，比如30平100来万就能买到，那单价就显的高了。学区房基本都是这种情况，总价越低的单价越高，毕竟很多家长不是为了居住，只是想得到学位而已。

2、我对石家庄很不熟悉，只是看了看隔着马路的房子，同样是3/40平老破小的单价断崖似的降到了1万左右。那如果这套房真的是4.3万，溢价部分就达到3万以上了，溢价率超过70%，太夸张了，太疯狂了。

就算是这裕华小学的均价也达到了2.6万左右，那如果和跨学区的1.2万均价相比，学区溢价则是1.4万，占总房价的一半以上，溢价率55%，远远超过北京。

北京即便是最牛的德胜学区，老破小占坑儿房的溢价率现在也就40%吧，其他学区也就30%左右。这在北京我已经认为很高了，但和石家庄一比简直就是小弟弟。

3、但这可以这么解释。北京的好学区占坑儿房一般500万，溢价部分是200万左右，这就是家长付出的额外代价。而石家庄好学区的占坑儿房一般150万吧，溢价部分就算是一半以上是80万。那也就是说，石家庄家长对教育的重视程度很高，但在总支出上还是略低于北京的。

再或者也可以解释为石家庄的本身均价不高，而家长们却都重视教育和比较有钱，还敢花。所以在优质教育资源紧张的情况下，家长们普遍愿意拿出百万左右的资金来争抢资源，所以才推高了溢价比例。

4、简单就这情况吧，说实话我觉得石家庄家长们挺敢投入的，也挺无奈的参与内卷，导致溢价部分偏高了，入学高峰期过后有可能出现风险。

仅供参考。

四

Q:

请问，我跟对象刚刚结婚，计划买一套500w以内两居室婚房。我们都是外地户口，工作地点在金台夕照附近。主要想法是上班通勤方便，居住体验好。目前主要想法是希望5-10年后假如离开北京或者考虑小孩学区时，可以好出售。

目前看中了朝阳无限芳菁苑的102平东南向两居和万象新天四区的93平南向两居，大概都是500万左右，还请您给个建议。另外还有什么建议的小区或者片区吗？

A：

1、通勤和居住体验都只能看自己的感受，这没标准，也不用听别人的意见。

2、投资角度的常规建议是如果注重保值和流动性，那首先是地段儿，房产的价值大部分由地段儿决定。那这问题来了，五环内的102平为什么能和五环外的93平做对标呢？

北京是摊大饼发展的，到目前为止主要板块都是离核心区越近的价格越高。那如果价格偏低，就意味着之前的这些年走势不太好呗。可如果一直走弱，凭什么到自己手中后能逆转？

3、那就只有两种可能，一是地段儿有特殊利好，二是市场偏好改变。特殊利好基本就两种，一是学区快速升级，二是新规划的高新产业落地。此外就算是增加了地铁，在市区都不算太大利好，或者说更利好品质高和户型好的，其他的得不到什么。

塔楼自从2003年后就不太受追捧了，排序在板楼后面。主要是朝向户型得房率等要素导致不太好选，另外是有“按套内面积计价”和“房屋养老金”这两个隐形风险，所以不太可能改变市场偏好。

4、所以如果是注重保值，那在这两个里面先看常营的吧。未必是这套房，因为93的面积也不占优，超过90平又不多，出手时如果政策收紧那就至少不占便宜呗。反正刚需板块受追捧的一般都是紧凑户型，超过纳税线的尽量次选，最好别跟政策对赌。

5、朝青和常营的板块都挺好的，不用推荐，找当地中介就行，尽量避免硬伤。还是这话，自住角度看自己的喜好，投资角度才需要参考大众喜好呢，否则赚谁的钱去？在别人手里这么多年没占便宜的，到了自己手里很难逆转的。

仅供参考。

五

Q:

请问，我们家情况是两个小朋友一年级和三年级，在朝阳上小学，想小升初的时候换区上初中。目前是东城和海淀有不太强的zb 需要考试拼一下娃，所以想给孩子兜底一下压力别那么大，现在手头有朝阳大悦城一套流通性比较好的两居。

现在是三种方案：预算700出头，一种是换东朝建老破小三居可以自住，一种是换和平里老破小两居出租，第三种是换海淀出租。因为都是为了给孩子兜底，小升初如果没上去zb，那就肯定派位了，所以也想找下限别那么低的学区。不知道博主有没有什么建议？

A：

1、这政保我没太看懂。东城需要考试拼娃吗？到目前为止除了系统内选拔就没什么考试了吧，这都是上学期间的未必公开，而跨区小升初怎么做啊？

海淀现在是阳光招生为主，政保生反倒考试点招？另外如果是入学后的考试那就是摸底了，也不太对吧？

这我还真没什么建议，说的这种情况我都不知道，不太懂怎么操作。

2、不过如果是确定要拼娃就买海淀的呗，因为能买到溢价低的房子，居住的性价比相对高，租金也高些，保值的风险还小。比如典型的学院路，还有北太平庄花园路和永定路等学区，溢价都有不高的，这预算也合适。

但可想好了，如果没有您说的这情况，那可就是派位了，这几个学区都不占优。或者说海淀就没有跨区转学能占优的学区，按教委的原话就是“海淀在小升初没有学区房”，就算派位进了牛校也意义不大，摸底后都是分层教学的。

3、东城的常规建议就是和平里了，但如果买这里，跟有没有政保都意义不大了。政保如果不强，那万一给选了不太强的呢，去不去？或许自己碰运气能更好呢，怎么办？

所以我没太看懂这逻辑，只能说如果没有政保，那常规是首选和平里。溢价的话也不算太高，近期都降了点儿。

4、其他真没什么建议了，不太懂。

仅供参考。

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