最高院：婚前首付婚后共同还贷房，离婚时应如何分割？（附公式）

作者：周军律师.

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现实生活中，存在不少夫妻一方婚前签订购房合同、支付首付款并在银行按揭贷款，婚后双方共同偿还房贷的现象。

此时，房屋价款中包含另一方的价值投入，认定为一方婚前个人财产或有不妥。

合同的签订、首付款的支付、不动产登记由一方完成或在一方名下，认定为夫妻共同财产亦缺乏依据。

可以说，此类房产实际是婚前个人财产与婚后共同财产的混合体。

那么，这种一方婚前付首付婚后双方共同还贷的房，离婚时应当如何分割？

最高人民法院在其编著的《民法典婚姻家庭编司法解释（一）理解与适用》中明确：

夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

一、本条规定的适用条件

（一）不动产买卖合同签订于婚前

（二）首付款由签订合同一方以个人财产支付

（三）婚后还贷使用的是夫妻共同财产

（四）不动产登记于首付款支付方名下

二、理解适用

（一）认定是否满足“婚后用夫妻共同财产共同还贷”，应当从两个方面掌握：

一方面从偿还银行贷款的时间看，还贷的时间只要处于婚姻关系存续期间，一般即可认定是双方用夫妻共同财产还贷；

另一方面，夫妻之间是否约定实行分别财产制或者对案涉房屋的还贷问题有特别的约定，如双方当事人认可或者一方当事人能够举证证明夫妻实行约定财产制或者对案涉房屋的还贷问题有特别约定，或偿还贷款使用的确是个人财产，则排除本条规定的适用。

（二）不动产登记的时间是在婚前或婚后，不影响本条的适用。不动产物权归属并不因不动产登记时间或另一方参与了贷款偿还就发生改变。

计算公式

“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”的计算，可以用公式表示为：应补偿数额=（共同还贷数额÷总购房款）×房产的现值×50%。

举例说明，假设婚前贷款购房者所购房屋的单价是每平方米15000元，面积是80平方米。首付款是36万元，按揭贷款84万元，贷款期限为20年（240个月），则利息总计为603452.87元。还款总额1443452.87元。如果采用等额还款的方式，月均还款6014.39元。双方当事人婚后共同还贷3年（36个月）后诉讼离婚，离婚时房屋经评估，价值400万元。

计算可知，购房者为购买该房屋总共支付1803452.87元（120万元+603452.87元）。

其中，首付款在房价（房价款+利息）中所占比例为36万元÷1803452.87元×100%≈19.96%，夫妻共同还贷216518.04元（6014.39元×36），占房价款的12%（216518.04元÷1803452.87元×100%）。

如果不考虑其他因素，则可以判决房屋归婚前购房一方所有，由其对另一方补偿24万元（400万元×12%×50%）。剩余贷款1226934.83元（1443452.87元-216518.04元），仍由购房一方继续偿还。

需要注意的是，如果双方当事人未登记结婚，只是同居，即使购房的情况类似，也不能适用本条规定。

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