彻底变天！佛山大批四代宅杀到！得房率100%+！阳台率30%！

炸裂！！！30%阳台率！户属空中花园不计入产权面积！得房率超100%！约6米挑高错层空间！

第四代住宅即将引爆全佛山！

相信我，看完你也会发出——哇~~~

全面爆发！佛山9宗超新规宅地来了

2024年，第四代住宅彻底被引爆！

12月2日，佛山城发拿下12月首宗成交地块，拟打造禅城继四代宅试点项目后的第一阳台新规住宅。

至此，今年来，佛山已出让9宗超新规宅地，遍布佛山五区，其中，有7宗为第四代住宅试点项目。

这9宗项目容积率全部控制在2.8以内，除了华润云鹭地块做到1.5外，其他都在2-2.8之间。

第四代住宅，也被成为“城市森林花园住宅”或“垂直立体森林建筑”，是一种将地面庭院搬至高层建筑的新型住宅模式。简单来说，就是实现“户户有花园、家家有庭院”的生活方式。

最重磅的是，户属空中花园可达到30%，且不计入产权面积！即得房率可实现超100%！

而阳台新规宅地，与四代宅的最大区别在于阳台计容算法：

四代宅：阳台率可达30%，不计容、不计产权面积；

阳台新规宅地：阳台率可达30%，计一半面积。

毫无疑问，这9宗新规宅地，将成为2025年佛山楼市的瞩目新星。

六大“四代宅”试点项目01

华润顺德澐璟

顺德首个第四代住宅，也是佛山首个面市的四代宅——华润顺德澐璟，其首推别墅产品已于前期亮相，近期将推出大平层产品，涵盖建面约230-337㎡。

从项目产品曝光来看，华润推出的四代宅产品颇具看点，以奇偶错层式悬浮、270°环幕空中庭院、约6米挑高空间、LDKBG一体化超级场域等设计，实现户户有庭院、层层有园林。

其阳台空间面积至少25㎡，最大甚至做到50㎡，且不计入产权面积，使得整体使用率超100%。

从效果图不难看出，四代宅产品将从阳台实现颠覆，用“空中花园”来一场户型大革命。

今年1月，华润以19.38亿元斩获该项目，算上配建成本，折合实际楼面价约12035元/㎡。

按照当时的拿地规定，该项目将作为顺德首个立体园林住宅建筑试点项目，将打造“家家有花园、户户有绿地”的生态住宅。

根据规划，顺德澐璟整个项目将分为A/B两区分别开发，其中A区占地58519.53㎡，B区占地54375.36㎡，两区各规划住宅283套。

其中，A区规划有17栋别墅和4栋高层洋房；B区规划有20栋别墅和4栋高层洋房。

值得一提的是，华润置地还负责代建澐璟旁约66万㎡云鹭湿地公园及云鹭片区小学。

02

旭辉代建三水项目

9月4日，旭辉建管公司成功中标三水优质国资项目全过程建设管理。

该项目即三水西南河口地块，也是首个获得佛山市政府批复实施的第四代住宅试点项目。

据悉，旭辉建管将引入全新第四代住宅产品线「森屿系」，将结合佛山市的建筑新规、在政府有关部门的指导下，充分融合三水“三江汇聚”的历史人居文化，构建一个超越预期的“可行、可游、可望、可赏、可居”的领先森系生态社区，刷新佛山人居新名片。

参考旭辉建管第四代住宅产品线「森屿系」首个项目——苏州蠡棠森屿，不难看出，四代宅最大的特点：270°转角大露台、空中花园、错层分布。

苏州蠡棠森屿（效果图过程稿）

据了解，该地块是于去年12月由佛山市淼汇房地产开发有限公司以底价48380万元斩获的项目，楼面价约3500元/㎡。

地块总占地面积55288.54㎡，容积率不高于2.5，计容建面不高于138221.35㎡，绿地率不低于30%，建筑限高80米。项目须于1年内动工，3年内竣工。

按照规划，宗地除了须配建托老所等社区公共服务用房外，还需在地块南侧广三南路边配建一个港湾式公交停靠站。

同时，宗地还要求建设住宅户型套数应不少于550套，建筑面积170平方米以下住宅户型不少于总住宅户型套数的10%。

从地图上看，地块位于三水西南板块，就在时代城5期西侧。周边配套包括有文塔公园、北江小学、河口小学等。

03

银豪泰富西江新城项目

5月9日，佛山市银豪泰富房地产有限公司以底价22768万斩获位于文昌路以东、怡乐路以北一宗占地逾2.8万㎡的商住地，折合楼面价4000元/㎡。

目前，该项目已正式备案，备案名为名汇悦湾家园，拟打造高明首个第四代试点项目。

根据公示，该项目将规建5栋住宅楼，其中1/2号楼楼高27层，3号楼楼高28层，4/5号楼楼高26层。

整个项目总建筑面积为105500㎡，建筑物占地面积为4100㎡，总用地面积为28459.29㎡，总投资约5.2亿元。

按照规划，宗地除了须配建常规的托儿所、物业管理用房等外，由于宗地靠近滨江湿地公园。整宗地块要求应与东侧湿地公园整体打造，形成观景平台。

该地块为高明区城市森林花园住宅试点项目，需采用空中户属庭院住宅或空中共享园林住宅规划建设方式。其中，户属空中花园的面积应与户型建筑面积相匹配，面积最小不应小于25平方米，最大不宜超过60平方米。

从地图上看，宗地东望西江一线江景，视野开阔无遮挡，高明滨江湿地公园、明悦体育休闲公园、西江新城山水走廊万亩公园等公园环伺，景观资源丰富。

地块北临高明区第一中学实验学校，美的、万科等成熟住宅区环绕，生活氛围较为浓厚。

04

石湾东平云谷项目

10月21日，佛山市禅城区云晟房地产开发经营有限公司以底价85509万元斩获了位于石湾东平云谷宅地，折合楼面价约8500元/㎡。

根据出来文件，该地块被选为了禅城区立体园林住宅建筑试点项目，即禅城首个第四代住宅。

每户可设计一个户属空中花园，其水平投影总面积小于等于套内建筑面积的30%，且户属空中花园面积≥25㎡。

即“户属空中花园”不纳入容积率计算、不计算产权面积。

宗地总占地面积35927.87㎡，容积率不高于2.8，绿地率不低于25%，建筑密度不高于28%，建筑限高100米。整个项目的动工时限为1年，竣工时限为3年。小区还须配建6班规模的幼儿园一处。

地块位于佛山大道以西片区，北邻华达建材城、居然之家，南侧距离佛山青年公园仅约200米，距离佛山地铁2号线沙岗站约1公里。

（拍摄于2023年）

值得一提的是，除了该地块外，紧邻宗地的11号地块也将作为第四代住宅建设试点项目，目前暂未出让。

05

顺控德胜河北岸项目

9月19日，广东顺控城投置业有限公司以107352万元竞得大良德胜西路以南地块，折合楼面价约9000元/㎡，为顺德继华润澐璟后又一个第四代住宅试点项目。

地块占地面积约4.8万㎡，低至2.5的容积率，其长方形的形状使宽面正对江景，是打造第四代住宅不得多得的优质地块。

该地块一线临德胜河，临近涛汇明日鎏金湾、涛汇鎏金湾·瑞府、龙湖春江名城等住宅项目，毗邻顺德糖厂改造项目，距离规划11号线德胜西路地铁站约700米。

此外，该地块还是德胜河北岸沿江近年最后一宗可开发宅地。

06

三水荷花世界旁项目

11月15日，佛山市三水区云东海资本管理有限公司以底价24070万元斩获了位于三水云东海荷园路以北、桃园西路以东一宗占地面积约3.2万㎡的商住地，折合楼面价3718元/㎡。

根据出让文件显示，宗地总占地面积32372.58㎡，容积率不高于2，绿地率不低于30%，土地用途为城镇住宅用地兼容商业用地，建筑限高100米。

按照规划，该宗地将作为城市森林花园住宅建设进行开发，地块应采用空中户属庭院住宅、空中共享园林住宅中其中一种或两种共同规划建设方式。其中，户属空中花园须为悬挑结构，且面积不小于住宅套内建筑面积的30%且不小于30㎡，空间高度不低于5.6米，外挑尺寸应不小于3.5米。

户属空中花园将不计入容积率计算且不计入产权面积。

从宗地位置来看，地块就地处三水新城范围，位属三水荷花世界南侧，靠近三水区文化中心，周边开发有三水保利中央公园、观景汇源华府等项目，片区居住环境较为优越。按照规划，宗地西北侧还将新增规划一所小学和初中。

三大阳台新规项目

01

南控六亩围项目

10月30日，南控联合体以164380万元联合摘得得桂城石肯“六亩围”地段地块，折合楼面价约10500元/㎡。

地块航拍摄于2024年4月

根据出让文件显示，宗地总占地面积55911.39㎡，容积率不高于2.8，建筑限高150米。宗地动工时限1年，竣工时限3年。

同时，文件指出，如有市级(含市级)以上支持文件，套内阳台(空中花园、入户花园)面积超过套内建筑面积的30%时，则30%以内折半计算，超过30%部分全部计算。

即阳台率可达到30%，没意外的话，该地块将是南海首个使用率突破新高的项目。

从位置上来看，地块位于季华路与桂澜路交界位置，毗邻在建佛山地铁4号线石肯站，对面即为金铂中心及鹏瑞利广场，周边已开发有季华金品、星星凯旋国际、怡翠世嘉花园、金地珑悦等住宅项目。

02

宏宇城市广场

11月15日，宏宇地产以总价183523万元斩获桂城城市广场地块，折合楼面价约12658元/㎡。

根据出让文件显示，宗地总占地面积68922.62㎡，整宗地块将分为A、B两区分别规划。A区为住宅+学校用地，B区为商业用地。

该地块较为复杂，涉及几个要点：

1、A区须配建1所18班小学2、B区须引入一家具备运营过街区式商业3、住宅阳台率可达到30%

根据出让文件，项目地块住宅阳台套内阳台(含空中花园、入户屯园)面积超过套内建筑面积的30%时，30%以内折半计算，超过30%部分全部计算。

它将是南海区继六亩围地块使用率将突破新高的第二个住宅项目!

而商业部分设计图已提前曝光。

B区设计方案

目前，该地块已正式备案，暂定名宏宇城市广场，计划12月开工。
据悉，宏宇城市广场拟建6栋住宅，涵盖建面约139-280㎡大户型产品，预计明年5月入市。
其中，139㎡刚好卡在140㎡以下，显然是为了契合契税新规。

宏宇城市广场位处桂城旧城区，毗邻广佛线南桂路地铁站，周边有南海万科广场、怡翠花园、万科金御华府、南海颐景园、中海寰宇天下等小区，教育覆盖有南海中心小学、南海实验中学、瀚文外国语学校、华师附属南海高中等名校资源。

如此优质地段，加上四代宅新品，这个盘未入市已备受期待了。

03

城发张槎项目

12月2日，佛山建发城市发展有限公司以总价4.5亿斩获禅城张槎的一宗占地逾2.95万㎡的商住地，折合楼面价约6095元/㎡，这是城发继亚艺地块后年内再佛山斩获的第二宗地块。

据了解，这是城发继亚艺地块后年内再佛山斩获的第二宗地块。除了该盘外，城发在佛山还开发有城发榕华里、南庄凤翔湾、城发·花曼丽舍、建投恒福壹号等。其中，城发亚艺项目现已定名城发文华公馆。

根据出让文件显示，宗地总占地面积29534.65㎡，容积率不高于2.5，绿地率不低于25%，建筑限高60-68米。整宗地块须于1年内动工，3年内竣工。

规划指出，套内阳台面积不超过套内建面30%时，套内阳台面积折半即为套内阳台计算面积，若超过30%时，则30%以内折半计算，超过部分全部计算。

这也是禅城又一个使用率将捅破天花板的项目。

12月待拍宅地抢先看

12月佛山迎来土拍大冲刺阶段，共计有9宗宅地、18宗商地挂牌。

其中宅地颇具看点的有：祖庙鲤鱼沙地块、大良欢乐海岸旁地块、北滘会展东TOD地块、容桂东湖旁地块等。

01

祖庙鲤鱼沙地块

11月15日，禅城祖庙挂牌了文沙南路北侧一宗占地逾5.2万㎡的商住地，地块起拍价121672万元，折合起拍楼面价7509元/㎡，拟将于12月16日进行网拍。

地块毗邻鲤鱼沙旧村改造，容积率3.1，须配建18班的幼儿园一所。

据乐居获悉，招商蛇口对该地块有兴趣，地块一挂牌就开展了相关评估工作。

02

大良欢乐海岸旁地块

11月26日，顺德挂牌了位于大良街道乔岸路以南、环湖路以东一宗占地约7万㎡的商住地，地块起拍价15亿元，折合起拍楼面价10648元/㎡，拟将于12月26日进行网拍。

地块容积率2.0，距离佛山地铁3号线顺德学院站约500米，没特别的配建要求。

03

北滘会展东TOD地块

11月29日，顺德北滘会展东TOD巨无霸地块正式挂牌，起拍价52000万元，加上地上建（构）筑物的转让价款60000万元，地块实际取得成本至少要112000万元，折合起拍楼面价4637元/㎡，拟于12月30日网上出让。

地块效果图已同步曝光，13栋临江住宅一字排开，特别壮观。

此外，地块还须配建公交首末站、9班幼儿园、健身场地、约2.45万㎡商业等。

04

容桂东湖旁地块

11月29日，容桂压轴挂牌了一宗逾5万㎡的超级靓地，位于东湖公园旁，是容桂城市面貌最好的板块之一。

地块起拍价32000万元，算上西侧配建道路1350万元的建设成本，折合起拍楼面价3633元/㎡，将于12月30日进行网拍。

地块历史航拍图

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文章来源:乐居买房