中国房协会长陈宜明：本土房企健康发展，当地房产市场就能稳

近日，广东省房协联合潮州市住建局、广东腾瑞投资有限公司等单位在潮州市举办“2024年度会员大会暨第二届美好生活全产业创新大会”。住房和城乡建设部原总工程师、中国房地产业协会会长陈宜明出席大会指出，当前有声音唱衰房地产行业，这是不对的。他认为，只要人类存在就有对住房的需求，开发高品质住宅满足人民群众对优质住房的新期盼，就能够走出当前的困境。

买方市场催生高品质住宅

陈宜明在会上回顾了这25年来中国房地产的发展趋势。

他指出，1999年，全国商品住宅销售面积1.2997亿平方米，到2013年从个位数增长到11亿平方米，其间2008年有所下调，但总体趋势仍在增长。直到2020年和2021年，全国商品住宅销售面积达到最高峰，分别是14.8亿平方米，14.9亿平方米。此后开始下降，在2022年降到了10亿多平方米，2023年降到9亿多平方米。

与此同时，从1978年开始，我国城镇人均住房面积从6.7平方米增长到39平方米，40多年间增加了32.3平方米。在城镇化方面，2023年比2024年城镇化率增加了0.94个百分点。城镇化率带来人口向城市集中，同时也拉动城市住房建设的快速发展。

近年来，房地产供求发生新变化，由以前的卖方市场到了现在的买方市场，“过去有房子不愁卖，有了就会卖出去，现在是买方市场，买房人对房子质量和房子功能的要求越来越高”，从而催生出高品质住宅。

质量通病长期困扰房地产发展

陈宜明指出，质量通病长期困扰房地产的发展，包括渗水、房子不隔音、烟道串味等等问题在房地产行业非常普遍，严重阻碍、困扰房地产行业的健康发展。

他认为，要想实现高品质住宅的建设目标，建好房子，一定要从消灭质量通病入手。基于此，我国从2005年开始搞绿色建筑，但现在大部分绿色建筑依然存在质量通病。而且质量通病在高铁站同样也有，公共建筑漏水问题也比较普遍。

陈宜明表示，曾经，为解决我国马桶漏水的问题，建设部大概用了将近10年时间。在房子漏水方面，原来标准规定防水保质期是5年，但按照国家住宅设计规范规定，住宅寿命是50年，相当矛盾。除了漏水问题，还有不隔音的问题，长期困扰邻里之间的关系，“所以一定要下功夫消灭质量通病。如果谁能够非常负责任对社会承诺说自己开发的房子没有质量通病，那么这是一个亮点、卖点”。

当前户型设计通常忽略收纳空间

在房子功能方面，陈宜明指出，随着生活条件变好，人们的要求在提高。在北方，过去家里没有洗浴条件，单位有浴池，社会有公共浴池，但现在的房子如果在家里不能做到洗浴，恐怕卖不出去。上世纪80年底刚开始建住宅时，房子的基本原则是能够住得下，分得开，彼时时兴设计小卧室，大居室。如今住宅功能随着社会进步在发展变化，但在户型设计中仍缺乏对新需要的考虑，“比如大部分卧室是一张床，一个床头柜，一个衣柜，唯独缺一个小的书桌可以上网，看书，做功课等”。

他还指出，在当前的户型设计中，房子的收纳空间常常被忽略。导致在日常生活中普遍出现一进门就摊了一地鞋，阳台设计初衷是茶余饭后看风景，结果现在绝大部分家庭用以放杂物。由于缺乏收纳空间，或者过厅的面积不够，导致房子虽然看起来很大，日常生活仍然有不适应之处。

陈宜明认为，当下的好房子做到三好是基本的：规划设计好、工程质量好、运行维护好。做到基本“三好”之后，发展绿色、节能、低碳、环保都好处理，“一定要把这四项更高的要求放在更坚实的基础上，这样发展才是牢固的”。

本土房企健康发展，当地房地产市场就能稳定

陈宜明建议当地政府大力扶持本土房地产企业，“假设本土企业是稳定的，那么那个城市的房地产市场基本是稳定的”。他说，住宅是不动产，它在具体的地理位置上，特定的气侯条件下，为相对稳定的人群服务。

陈宜明指出，当前在房地产开发项目当中，经常能看到这种普遍现象，一张图纸东西南北地区都在用，户型设计没有大的变化。事实上，在不同气侯条件下，户型的要求是不一样的，在广东对户型的要求和哈尔滨对户型的要求是有差别的，“但我们在快速发展的过程中，追求量的供应，忽视了这些特点”。

陈宜明认为，本土企业在本土为解决当地的居住条件改善问题上是有情怀的。虽然项目完成了，但人还在，有些后续的问题还能找到人，而跨区域的企业受制度影响，项目公司房子盖完，项目公司就撤了。

“基于此，所以应该积极扶持本土企业，本土企业能够健康有序发展，当地的房地产市场就八九不离十的稳定”。陈宜明建议各级建设管理部门和政府积极扶持本土企业，“这并不是要和区域的公司形成对峙，而是补充完善在房地产市场忽略的，应该扶持的力量应该扶持起来”。

唱衰房地产不对，人类存在就有住房需求

陈宜明建议广东的房地产企业集结向高品质住宅出发，“抱团也要围绕如何建设高品质住宅的核心问题”。他认为，当下有人唱衰房地产行业，这样不对，“只要有人类存在就有对住房的需求，有对住房的需求，就有房地产行业的发展”。他说，开发高品质住宅，满足人民群众对优质住房的新期盼，就一定能够走出当前的房地产困境。

采写：南都·湾财社记者 邱永芬