借名买房纷争：房屋因登记人债务被封，出资人解除请求的法院回应

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景与当事人诉求

（一）原告赵玲诉求

1. 请求解除对案涉房产北京市 S 号房屋的强制执行措施。

2. 请求确认赵玲是北京市 S 号房屋的实际买受人，此房屋归赵玲所有。

3. 请求判令第三人钱鹏和赵玲丈夫孙宏继续办理产权过户登记手续。

4. 要求诉讼费由李辉承担。

（二）事实依据阐述

在李辉与钱鹏、北京W 公司民间借贷纠纷执行案件中，房山区法院查封了登记于钱鹏名下的北京市 S 号房屋。赵玲提出执行异议被驳回后，提起本案诉讼。钱鹏系赵玲的姨父，赵玲因 2007 年不满足北京购房条件，与钱鹏于 2007 年 8 月 24 日签订《委托购房协议》，借用其名义参与合作社集资建房。同日，钱鹏与北京市某合作社签订《集资建房协议》，赵玲支付集资房款 657,060.4 元并补交面积差价款 13,149 元。购房过程中，从签订协议到交付房款、收房入住等事务均由赵玲完成，钱鹏仅提供身份证。房屋自 2009 年 1 月交付后一直由赵玲居住使用，相关生活费用由赵玲及丈夫孙宏缴纳。2021 年孙宏获得购房资格，双方在办理过户网签时，法院对房屋采取财产保全措施致过户受阻。

二、被告答辩观点剖析

（一）被告李辉辩称

1. 依据物权公示原则，房屋登记在钱鹏名下，其为所有权人，赵玲提交材料不足以证明其享有足以排除强制执行的权益。

2. 借名买房规避限购政策存在主观故意过错，且李辉保全在先，赵玲要求过户在后，有理由怀疑其帮助钱鹏逃避执行，此前执行裁定书已驳回赵玲申请，故应驳回其诉讼请求。

（二）第三人钱鹏述称

同意赵玲的诉讼请求，并表示已偿还李辉部分欠款，剩余欠款可分期偿还。

三、法院查明事实梳理

1. 房屋执行情况：

- 2021 年 9 月，李辉申请财产保全，法院于 9 月 26 日查封钱鹏名下北京市 S 号房屋，查封期限三年。

- 2022 年 6 月 30 日，法院就李辉与钱鹏等民间借贷纠纷作出判决，钱鹏未履行义务，李辉申请执行，法院拟对案涉房屋评估拍卖，赵玲提出执行异议被驳回后提起本案诉讼。

2. 赵玲借名购房相关事实：

- 2007 年 8 月 24 日签订的《委托购房协议》明确约定由赵玲承担购房全部价款、入住及装修费用，房屋所有权归赵玲，具备过户条件时钱鹏协助办理，过户费用由赵玲承担。

- 当日签订的《集资建房协议》及 2010 年 1 月 29 日的《集资建房协议补充协议》约定了集资建房相关事宜，包括房屋位置、金额及面积差价等。

- 2011 年 9 月 13 日，钱鹏取得案涉房屋所有权证，房屋性质为按经济适用住房管理。

- 2021 年 9 月 18 日，钱鹏与赵玲丈夫孙宏签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定成交价格 2,540,000 元，但未办理过户，房屋仍登记在钱鹏名下。

- 赵玲提交银行储蓄存款利息清单、电汇凭证等证明集资建房款由其交付，还提交水费、燃气费等缴费记录及相关协议、公约、暂住证等证明其自交付后一直实际占有使用房屋。

四、法院裁判结果解读

（一）裁判结果

驳回赵玲的全部诉讼请求。

（二）法律依据与分析

1. 执行异议之诉的审查要点与法律适用：

- 执行异议之诉需审查案外人对执行标的是否享有实体权利以及该权利能否阻却执行。依据相关司法解释，对于案外人提出排除执行异议，要审查其是否系权利人、权利的合法性与真实性以及能否排除执行。在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议，需同时满足在法院查封前已签订合法有效书面买卖合同、已合法占有不动产、已支付全部价款或按约定支付部分价款且将剩余价款按法院要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记等要件，才能排除强制执行。

2. 借名买房关系在本案中的认定与效力：

- 根据赵玲提交的一系列协议、票据及占有使用证据，可认定其与钱鹏之间存在借名买房关系。然而，借名买房中借名人与出名人的借名登记契约仅在内部产生债权债务关系，不发生物权变动效力。赵玲虽可依据协议请求将房屋过户至自己名下，享有债权请求权，但并非物权所有权人，不能以此排除执行。

3. 物权公示原则与善意第三人保护：

- 物权公示原则要求设立或转让物权需采用法定公示方式才能对抗第三人。在借名买房情形下，借名登记约定不得对抗善意的申请执行人。本案中，李辉基于对房屋登记在钱鹏名下的信赖申请执行，赵玲不能以借名买房关系对抗李辉的执行申请。

4. 借名买房的过错与风险承担：

- 借名登记合同是双方合意，赵玲对房屋登记在他人名下存在过错，且借名通常为规避政策，应自行承担由此产生的风险。赵玲因自身不具备购房资格未办理过户登记，不符合排除执行的情形，其要求对抗李辉缺乏法律依据，法院据此驳回其诉讼请求。赵玲因不能排除强制执行所受损失可依据借名买房合同向钱鹏另行主张。

五、律师总结与启示

（一）借名买房风险警示

1. 物权归属风险：借名买房即使有内部协议，也不能确保借名人取得房屋物权，房屋所有权仍以登记为准，借名人仅享有债权请求权，在面临执行等情况时可能无法保障房屋权益。

2. 政策规避风险：借名买房若为规避限购等政策，不仅违反政策规定，还会因自身过错在纠纷中处于不利地位，如本案中赵玲因不具备购房资格未过户而无法排除执行。

（二）纠纷解决策略建议

1. 谨慎决策：在考虑借名买房时，应充分评估风险，若非必要，尽量避免这种操作。若确需借名，应咨询专业律师，制定详细、合法且风险可控的方案。

2. 合同完善：签订借名买房协议时，应明确双方权利义务，包括但不限于房屋产权归属、出资情况、过户条件与时间、违约责任、政策变动处理等，尽量减少日后纠纷隐患。

3. 证据留存：借名买房过程中，无论是协议签订、款项支付凭证、房屋占有使用证据等都要妥善留存，以便在纠纷发生时能够有力维护自身权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！