北京买房：理清思路，购房建议1379

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我北京人，远郊，孩子五岁，年收入10万多吧，有回迁房三套，但房价低，都卖掉也就500多万，顶多买一套海淀的小两居。而且这么做之后也只能让我爱人带孩子去上学，我还得在本小区租房，和父母三口人住，或者让母亲去帮爱人带孩子，我得挣钱。

我问题两个：一是这么做是否有意义，您遇到的我这种情况多吗？他们买的哪个学区？二是即便我爱人在海淀找到工作，估计也就是超市导购一类的，工资高不了，反正我们俩的月收入估计最多1万5，再多点全年不到20万，这种情况就算去了海淀，能支撑生活和补课的费用吗？

A：

1、家家有本难念的经。在北京有三套房的也过的不容易，这让外地人都不好理解。

2、是否有意义只能看自己的感受。在我看来，从居住角度肯定是没意义的，严重降低了生活品质。从教育角度则只能说是提高了孩子上普高和大学的概率，但具体的成绩没人敢预测。如果成绩好，考上了不错的大学那就意义很大，但如果不是太理想的话那就只能是“尽力无悔”了。

另外多说一句，海淀的竞争很激烈，学校和学生成绩的两极分化也很明显。简单说就是牛的真牛，全国顶级；但普通的是真普通，有的学校或成绩还不如在郊区呢。

3、我遇到的这种情况不多，非常少。因为别看到我这儿咨询学区房的很多，但现实中每年真出手折腾的家庭不到10%，也就是大部分甚至绝大部分家长都只是想想，并没有真的行动。

买哪个学区的都有，看具体的预算和期望值了。一般来讲都是中上学区的居多，相对算是各项兼顾的，比如万寿路羊坊店之类的，都是常规选择。

4、年收入20万之内是否能支撑？这没标准，各家都是量力而为。这么说吧，海淀本地家庭有很大一部分都不怎么补课，一年花不了多少钱。花钱多的基本都是新北京人和特意买学区房搬来的，这部分家庭相对更焦虑。

常规来讲一旦加入了鸡娃大军就停不下来了，一年十万正常，20万也不算多，30万以上的也有的是，量力而为吧。

5、总之我好像出不了什么建议，但我觉得别太努着，这对孩子也未必是好事儿，全家付出这么多，对他懂事之后的压力也比较大。再考虑一下吧。

仅供参考。

二

Q:

请问，最近想把东城龙体学区广渠门内大街的老破小房子（80年的电梯房，位置很好，但室内居住体验一般）置换掉，因为老听一些大V说学区老破小未来可能很难脱手。

具体情况是：孩子已上初中，不用考虑学区。因为上班地点分别在丰台东高地和东城，如果从居住舒适度、通勤和未来保值角度看，总价400-500万，两居。请您分析一下哪个地段会更好一些？

目前意向：一是方庄，二是双井，三是亦庄，东城不太清楚是否还有合适价位的房子。这是目前我认为比较合适的地理位置，具体小区也没有看，预算有限，大概了解这些位置可能有能够得着的房子，如果有其它比较合适的地段也是可以接受的。如果置换的房子离现在就读的汇文中学不方便，就只能租房住。

请问：

1、您看这个老破小房子是等孩子初中或者高中毕业再换呢，还是最好趁早置换会更好？

2、根据预算，以及居住舒适度、通勤和保值等综合考虑，您认为置换哪儿比较合适？

A：

1、很难脱手未必，既然地段儿好那就主要看价格，别超出市场价就都不难卖。这四个意向有点儿都不太合适，在我看来很难满足你们这些要求的，选项不多。

2、方庄这预算肯定是买古城群芳，质量和社区氛围会很好，但这里的价格走势中等，算不上强。投资性强的都比较贵了，户型也大，这预算基本买不到。

双井那就更是两极分化了，豪宅各项兼顾，老房则被抢走了份额。所以这预算如果买老房的话也差不多，自住为主吧，保值不占优。

亦庄是也有学区溢价，那何必卖了学区房又买学区房呢？虽然溢价降了不少，但居住的性价比也还是偏低啊，图什么呢？当然亦庄有可能在保值上占优，但这也得看具体房源了，找找看吧。

东城肯定有价位合适的，但大概率是学区溢价更高，也就是居住的性价比更低，意味着风险加大，那花不少税费的置换图什么呢？

3、常规建议是如果用不上学位了，那就在高峰期过去之前置换。何必非得跟大趋势搏一把呢，万一打不过怎么办？

4、如果是这四个选项那就先看亦庄，能买到溢价低的就算各项兼顾。其他的那就是东四环外了，比如四惠朝青一带，四环内够呛，选项不多。

仅供参考。

三

Q:

请问，家里父母有两套大面积房，打算改善，合并但房价不太好，问问章哥的建议。

1、东直门内北小街2号楼220平大复式一套！打算换两套核心区小面积。

2、雍和大厦商住两用写字楼一套249平的写字楼，之前收租，目前租金下调！！商住的价格也不行，正在犹豫打算卖掉！收回成本。

A：

1、北小街2号，部长楼，都是大户型，现在多少钱啊？8万一平差不多吧，220*8=1760万。换核心区小面积，那这叫改善吗？

如果仍然是换在东西城，千万以内的房子必定学区溢价更高，也就是居住的性价比要比现在较大下降，更谈不上改善了吧？收租的话租金也偏低，大概率低于现在的收益率，合适吗？投资角度则是溢价部分的风险加大，2026年拐点之后就得看运气了，合适吗？

所以这核心区的范围还是先想好吧，常规建议是既然买了这种各种不占优的学区房，那就没必要选择换个形式不占优的了，图什么呢？

2、雍和大厦这就看自己的判断了，如果经济回暖，开公司的增多或者又出现的新风口，那有可能出租率上涨，带动的租金和价格也上涨。判断经济回暖较慢或很难出现像之前的那些大风口，那就卖掉呗。

全中国的商业地产都在走弱，分散式的更是整体走弱十多年了，不太可能逆转了。北京还算相对稳定的城市呢，看看其他城市的，更惨，看完了心里能舒服的多。

3、总之我觉得如果不住了就卖掉这套部长楼的，因为这种单体楼大户型的无论在哪儿，价格走势都长期落后大盘，越老还越不太好办。但换到哪儿考虑好，一般不建议东西城了，大趋势既然明确，那就买性价比高的为好，风险也低。

当然既然是改善那就看自己的喜好，不用太听别人的，只有投资角度才需要参考大众标准嗯。

仅供参考。

四

Q:

请问，我有京户但无房，40多了，离异未离婚（女方在等落户）。目前我是带孩子住公租房，考虑不是长久之计，所以还是想买一套自住用房。

现有两个选项，一是共有产权房，总价300万左右的小两居；二是某央企的保租房，但是可以变相购买，两居180万左右。请问这两种房您是否建议？建议哪种？有没有更好的选项？

A：

1、您这情况有点儿特殊吧？先甭说买哪种房子，首先是这“离异未离婚”的是不是要考虑好啊？毕竟这是婚内财产，会不会将来有什么麻烦？

而且共产房是要审核购房资格的，应该是要女方配合的，而且买房后5年内不得出售，到能上市的时候一般得7/8年之后了，考虑好到时候的情况。

2、房子是用来住的，这两种房的性质都是自住为主，投资性都不强。所以如果是有需求就买吧，总不能租房一辈子吧。

3、假定没有这婚姻的情况，那如果是我的话会首选共产房。因为两种房都是自住为主的，但毕竟共产房是完全合法的，而变相购买保租房则是违规，那当然是买合法的了。因为虽然两种房都没什么投资性，但共产房将来是可以正规上市交易的，而这保租房则只能是内部交易了，至少不能公开上市，流动性和成交价或许还不如共产房呢。

然后以价格来估算，300万的小两居大概70多平，单价4万左右，如果是70%左右产权，那周边同等房产的单价在6万，说明地段儿应该还可以，至少不弱。而这保租房两居180万，也以70多平来算的话是单价2.5万之内，对应周边同等房价为5万左右。那估计这地段儿就不如共产房了呗，或者说是配套有所差距，房子是用来住的，何必不选配套全的呢？

4、简单就是这情况吧，我建议考虑好，房子好买，家务事儿则很难说清。

仅供参考。

五

Q:

我总怀疑您的问答至少有一部分是编的，主要就是那些换房的和动不动几千万买房的。因为就算买房是个难题那也只是第一次不懂的时候才会纠结，而第二次买房就谁都懂了，就算不全懂也问不出那么低级的问题。而有钱人就不必说了，都能拿出几千万买房了他们能不懂？

A：

1、呵呵，这就是站在自己的角度去考量别人的认知了，而人与人之间最大的差距就是认知。

2、举例说明吧，请问结过婚的就一定懂婚姻吗？有钱人就都知道怎么选伴侣吗？未必吧，大多数人无非都是稀里糊涂的靠感性做选择，无非是搭帮过日子。

再请问，城市的绝大多数人都打工上过班吧，那都懂怎么择业吗？所有的父母似乎都为孩子的职业头疼，哪怕是换过N次工作的，请问都懂各产业的兴衰吗？

人生无非就几件大事，除了投胎不能选择，其他的比如高考报志愿，给孩子选学区还有生病选医院，哪件是经历过就能都懂的？有钱就能什么都明白吗？

3、你太高看有钱人了，可能是因为你还没有太多钱吧。所以建议多跟有钱人混，然后努力让自己成为有钱人，那才能知道有钱人都什么水平。

人类之所以与动物区分，其实最大的优势就是沟通和分工，这样能让各自具有专业的能力，然后还能相互传授与合作，从而大幅提高生产力。

这世界上的知识非常多，没有人能学的全。而且就算是学到了也只是知识而已，没有反复的实践和经历是成为不了经验的。

4、有些人之所以能混的好，很大因素就是因为能够“借势借力”，利用别人的知识和经验来提高自己的效率，皇帝富有天下但治国时也需要大臣，孤家寡人是坐不稳龙椅的。

有些人之所以贫穷，很大的因素就是自以为是，意淫自己什么都懂，其实顶多是半瓶子咣当。于是就反复的交学费或浪费时间精力呗，在现代分工明确的社会里非要一切靠自己，那其实就是完全的靠运气了，祝您好运气。

5、最后多说一句，别太意淫有钱人了，有钱只是有钱，并不能增加知识经验。另外某些人之所以赚到了钱，靠的不是什么都懂，而是专业于某一项业务，这才能大力出奇迹。

仅供参考。

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