307.08亿！到上海，去买地

11月28日，随着最后一宗地块成功出让，今年上海第七批次供地也落下帷幕。

此次，上海共推出10宗地块，涉及杨浦、浦东、虹口、普陀、闵行、青浦和宝山7个区，起始总价约256.5亿元。此次土地出让于11月27日-11月28日分两天拍完，7宗溢价成交，3宗底价成交，共揽金307.08亿元。

参与此次拍卖的房企热情较高，10宗地块吸引了20家企业，许多地块吸引了5家以上的房企参与竞争。从拿地企业来看，国企、央企仍是主角，保利发展、华润置地、中海展现了布局上海的决心，10宗地中都报名了大半，其中，保利发展和华润置地分别占据此次房企拿地总数TOP2。除此以外，此轮上海土拍也出现了一些“新面孔”，例如首进上海的中建七局，时隔3年再拿地的外资企业盘古地产等。

中指研究院上海分析师刘卓维表示，本场土拍供应质量较好，叠加近期中央及上海政策密集出台影响，企业拿地动力增强，部分地块打破板块楼板价纪录，后续或将对这些板块入市新楼盘均价产生一定影响。

房企参拍积极性高涨

此次上海共推出10宗地块，其中，仅有一位竞买人的地块有2宗，其余8宗地块均有多位竞买人参拍。

从土地性质来看，上海该批次推出的土地优质地块较多，内环内就有3幅。浦东新杨思、浦东唐镇、闵行梅陇三个地块位置距离地铁站较近，周边配套较成熟，靠近往期热销楼盘，且周边竞品较少，最终成交溢价率在18.4%~40.4%，后续上市项目或打破现有楼盘均价。

其中，11月27日下午开拍的浦东新区Z000602单元20B-12地块成为本次土拍大热门。

公开资料显示，该地块位置十分优越，位于中环内新杨思板块，距离地铁6、13号线东明路站约700米，周边整体开发程度不高，但基于新杨思金色中环规划，有较大发展潜力。地块西侧紧邻在售的浦发·新杨思上园项目，在售均价约9.86万/平方米，今年4次开盘均取得了不错的成绩，认筹率从136%一路上涨到212%、220%。因此，该地块一经推出便备受瞩目。

该地块吸引了包括金茂+保利发展联合体、中海、华润置地+中能建+越秀联合体联合体、象屿+天安+同进联合体等多家房企参与。因为地块起拍价达到约56.26亿元，所以多家房企组成联合体形式参与。

经过192轮竞价后，地块达到中止价78.759亿元，溢价率已经达到40%，象屿&天安&同进联合体和浦发因保证金不足退出，在竞争装修标准、公建配套、高端人才公寓等指标后中海退出，最后只剩下保利发展&金茂、华润&越秀&中能建进入第二轮竞价环节。

最终，经过202轮竞价，华润+中能建+越秀联合体以总价78.969亿元斩获该地块，成交楼面价74426元/平方米，溢价率40.37%。

需要指出的是，自上海第五批次土拍起，上海市商品住房用地出让对市场热度较高的地块实行“双高双竞”规则，即先进行第一轮竞价，达到中止价后进入竞品质环节，如仍未分胜负将进入第二轮竞价，直至价高者得，实现“高品质建设一地一方案”和“市场化配置价高者得”目标。浦东新杨思地块算是第一宗走了这个流程的地块，并刷新了上海集中供地以来最高溢价率纪录，热度可见一斑。

本次土拍中，浦东新区共出让2宗地块，除了浦东新杨思地块吸引房企激烈争夺，令一宗浦东新区PDP0-0405单元C-05C-04、C-05D-03地块热度也较高。

该地块共吸引中海、华润、保利发展、绿城&金茂、招商蛇口5家企业。经过73轮报价，保利出价32.9293亿元，摘得浦东唐镇地块，溢价率26.6%，楼面价44008元/㎡，刷新了区域楼板价记录。

“此外，杨浦东外滩、滨江、江浦公园三个地块分别靠近一线滨江，杨浦滨江产业园圈，江浦公园，成交溢价在16.3%~17.1%；虹口嘉兴社区地块虽然地块位置较好，但非净地出让，且有风貌保护要求，企业出价较谨慎，最终以11.97%的溢价率成功出让。“刘卓维表示。

中海补仓 华润保利连中“三元”

上海第七批次供地的拿地企业中，国企央企仍是拿地主力。本场土拍10宗地块吸引了20家企业参拍，除国央企外，混合所有制企业1家、民企1家、港外资企业3家，山东铁投首次参与上海土拍，由此可见，上海土地市场展现较强活跃度。

“从报名情况来看，除了宝山南大地块、普陀桃浦地块、虹口嘉兴社区地块以及青浦新城地块以外，其余地块参拍企业均超过5家。”刘卓维表示，头部央国企资金实力雄厚，补仓上海决心坚定，其中华润报名8宗地块，中海报名7宗地块，保利报名6宗地块。

其中，保利、华润置地、中海这3家房企此次共拿下8宗地块，也说明这三家企业在上海拿地的决心较大。保利发展和华润置地并列成为此轮上海供地中拿地最多的房企。

从拿地金额来看，华润置地拿地的3幅地块总价达到146.14亿元，除了上述浦东新杨思地地块外，建发、金茂和华润组成的联合体以底价15.8亿元拿下了普陀桃浦地块，并以51.36亿元独吞”虹口区C080301单元hk191A-03地块，时隔5年，华润重回内环内。

如果说11月27日土拍的最大赢家是华润置地，那么28日的最大赢家则是保利发展。保利发展拿下同日的3幅地块，浦东唐镇1宗，杨浦区2宗，总价为63.64亿元。

中海仅竞得1宗杨浦区N090602单元K8-05地块，总价36.45亿元。这宗地位于新房供应集中的东外滩板块，距离一线滨江仅600米，西侧一路之隔的缦云上海项目去年4开4罄登顶年度销冠，单盘累销超220亿元。

在今年上海的楼市中，中海表现颇为亮眼。克而瑞数据显示，今年前10个月，中海在上海以403.55亿的权益销售位居第一，超过第二名两倍之多。

尝到了“甜头”的中海在上海土储明显不足。据悉，目前中海在上海仅有中海·顺昌玖里、中海·顺昌玖里少量风貌别墅，海上和集尾盘在售，中海领邸也只剩最后百余套房源。

值得关注的是，中建七局联合中建港航，首次落子上海。拿下的地块全称为宝山区W12-1301单元 99-01、100-01地块，总价12.53亿元、楼面价18977元/平方米，建面约6.6万平方米，为居住、办公用地。

目前来看，“中建八子”中，一局旗下的中建智地、二局旗下的中建玖合、三局旗下的中建壹品、八局旗下的中建东孚都已在上海布局。

为什么房企热衷在上海抢地？

或许与上海楼市的独立行情有关。国家统计局数据显示，今年10月，上海新房环比涨幅持续领跑全国，环比上涨0.3%。同时，自2022年6月份以来，上海新房价格环比已连续上涨29个月，且自今年3月份以来环比连续8个月领涨。

有业内人士表示，上海市场基础好，项目销售去化有保障，拿上海的地也比较安全。不过，想入局上海市场也有门槛，一线城市土地价格相对较高，参拍企业需要缴纳较为高昂的地块保证金，这对于不少房企来说并非是小数目，现金流不充裕的企业连入局资格都没有，所以也出现了房企联合拿地的情况。