最高院网络拍卖新规发布，“法拍房”相关两点值得关注

　　购买法拍房容易“踩坑”，有的买了才发现“货不对板”，有的买后多年一直被占用无法交房。诸如此类，时有报道。

　　《最高人民法院关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》（法〔2024〕238号）于近日印发，与此相关的，有两点值得关注：

　　一、法院不得以“现状拍卖”为由免除对拍卖财产状况的调查，强调法院应依法进行调查并全面披露。

　　新规第一条“尽职调查财产现状”，规定“执行法院应当对财产现状进行调查，不得以‘现状拍卖’为由免除调查职责”，其中第（1）项对不动产的调查，应当通过调取登记信息、实地勘察、入户调查等方式，调查权属关系、占有使用情况、户型图、交易税目和税率、已知瑕疵等信息”。该条规定的要求是“尽职”，即拍卖法院应主动履行调查职责，采取多种方式调查，不能简单查一下登记信息，让被执行人填写一下表格了事。

　　这其中容易产生纠纷的是“已知瑕疵”，2016年《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第12条就已经规定了拍卖公告的信息，应包括“拍卖财产已知瑕疵”。

　　但现实中，法院一般仅调查和公布拍卖房产的位置、面积、价格、权利负担等可以通过登记和简单询问了解到的表面信息，除此之外几乎没有调查，而一旦事后发现“已知瑕疵”没有公布，导致竞买人误导的，一些法院就会以“现状拍卖”为理由逃避责任。法院会认为拍卖公告中已经声明相关信息，竞买人可以去了解，参与竞买就视为接受拍卖财产的现状，据此驳回误买人的撤拍申请，也就是所谓的拍卖法院“瑕疵不担保”。典型的例子就是“凶宅”这一类非典型“已知瑕疵”。

　　对于竞买人来说，如果被执行人不主动透露，法院的财产调查报告中也没有问到的话，则几乎不可能知道此类非表面瑕疵信息，竞买人并非司法机关，也无权要求他人配合调查。所以，最有可能也最应该调查的是法院，法院应尽职对法拍房进行多方面的调查，尤其是非表面瑕疵信息。该新规第六条也进一步明确“执行法院应当全面如实披露财产调查所掌握的拍卖财产现状、占有使用情况、已知瑕疵和权利负担等信息”

　　如果有已知瑕疵未披露，严重影响购买人意愿和拍卖价格的，应当允许竞买人撤销拍卖。（对买“凶宅”问题感兴趣的可参考：法拍时，误买到“凶宅”可以申请撤销拍卖结果吗？）

　　二、执行法院应负责腾房交付，严禁法院在拍卖公告中声明“不负责腾退”。

　　受粤语地区文化的影响，有的法院在拍卖公告中会声明“不负责交吉”，所谓“交吉”就是腾空房屋后交付的意思。法院只管卖不管交房，与购买人看重司法拍卖的权威和保障格格不入，新规第八条对此予以明确禁止（早该如此）。

　　对于可以不用腾退的情形，该条仅规定了“除有法定事由外”，法定事由应该是有明确的法律依据或有既定效力的法律文书的支持，例如房屋已经设有被司法认可的居住权。

　　在拍卖房屋时，执行法院还应根据该规定制定腾退方案，如果占用人拒不交房的，可以依法采取强制措施，直至追究刑事责任。具体如何操作没有详细规定，不过，新规公布次日紧接着公布的《关于办理拒不执行判决、裁定刑事案件适用法律若干问题的解释》有衔接的相关规定，其中第三条第（五）规定：

　　“经采取罚款、拘留等强制措施后仍拒不交付法律文书指定交付的财物、票证或者拒不迁出房屋、退出土地，致使判决、裁定无法执行的”，属于刑法“拒执罪”规定的“情节严重的情形”。可见，如果负有退房义务的占用人拒不迁出房屋的，可以由执行法院采取罚款、拘留等强制措施，经处罚后仍拒不迁出的，则可以按“拒执罪”追究刑事责任。

　　应注意的是构成“拒执罪”的人不限于被执行人，房屋占用人或者一起协助抗拒执行的案外人，也同样可以构成“拒执罪”（详见前述司法解释第八条）。

　　本文仅供参考，希望对大家有所帮助！

　　附规定全文：

　　最高人民法院执行局负责人就《关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》答记者问

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