陈律师教您规避工抵房法律风险

“天津西青区津门某某府，特推出工程抵押房，均价从 21000 元/平方米降至 14000 元/平方米，顶层 170 万元起。”“老板工程抵押房，总价便宜 30%，只有 3 套，限一个星期有效，要的话，速度！”……这样的广告是否在朋友圈逐渐多了起来？

上面所说的房子就是“工抵房”，也叫做“抵账房”。俗话说，“太阳底下无新鲜事”，工抵房这一概念也早已有之。工抵房的全称叫做工程抵押房，简单来说，工抵房是房地产开发商面临着卖房的压力、或者回笼资金的压力，或者是进行下一步产业布局的压力，而迫不得已将手中还未售出的房子的产权，向银行，向供料商，施工方等房地产相关的行业，进行抵押甚至是直接出售折抵工程应付账款。在房地产行业日趋下行的日子里，开发商也逐渐感受到了通过“工抵房”换现金流和好看报表的便利，即便这种模式并不适宜长久发展，却在人均窘迫的今天被房地产公司屡试不爽。

只不过，据陈律师观察，前些年的工抵房在东部沿海等发达城市不是很多，反而是在西部、中部等内陆地区是非常普遍的。而近两年随着房市下行，房住不炒的政策下，连东部沿海的非发达地区的房价也颇受影响，房子不好卖，成了开发商最头疼的问题，房地产公司全员营销的策略也随之而来。以至于开始逐渐波及到上、下游的供应商，别管是设计院、材料供应商还是承包商，全来抵房抵个遍。讲究的就是一个“共同存活，唇亡齿寒”。

在施工单位、设计单位、材料提供商等单位接受了开发商的提议，拿到了房子之后，同样要考虑现金的问题，为了快速回流现金，往往会把这些拿到手的房子拿到市面上来进行销售，而理所当然的，其出售价格也往往比正常渠道出售的房子要低一些。

如果我们将视角投向前些年的中西部城市，我们往往会发现，在新楼盘的售楼处，都会有一些“工抵房”进行销售。场景往往是这样的，当你来到楼盘处，会有很多人迅速围上前来，询问你是否购买工抵房，而他们的卖点往往都是低廉的价格，但同时，在那个时候很多开发商资质等方面都存在问题，更是存在着烂尾、手续不全等方面的问题，所以，这样的“工抵房”买到手，也会面临“办证难”的现实问题。

然而，在近些年来，譬如南京这类的热点城市也出现了许多工抵房。所以许多购房者面对价格低廉的“工抵房”，也有了尝试的欲望，那么有关工抵房的法律注意事项，陈律师要提醒一下想要购买“工抵房”的业主们：

第一，购买工抵房存在房子的抵押未解除的法律风险。我们从前面工抵房的定义中就可以看出，工抵房同正常渠道的房子相比，有其特殊的法律性质，很多所谓的工抵房甚至还处于抵押的状态中，更有甚者，很多工抵房被查封，在这种情况下，购房者购买工抵房之后，可能面临无法办理房产证的难题。因此，陈律师建议大家，购房者要去相关部门核实上述情况，避免钱房两空的局面。

第二，购买工抵房存在无法过户的法律风险。正常渠道的商品房在获批上市销售之前，都必须经历相关部门的核实，所以购买正常渠道的商品房风险相对要小很多，而工抵房的情况比商品房要复杂得多，如果开发商资金出现问题，那么消费者极有可能可能面临无法过户的情况，消费者在购买时一定要注意相应的解押条件。有部分直接折抵工程款的房子开发商会和施工单位老板明确可以改房子名字的特殊渠道，对这种渠道的风险和相关时限要求也要保持警惕，确保风险可控。

第三，购买工抵房存在“新房”变成二手房的风险。一般情况下，工抵房的债权方并不会跟开发商订签购房合同并备案，但如果债权方已经与开发商签订购房合同并备案，那么该房屋再次交易时就属于二手房了，这种情况下消费者需要注意计算二手房相关税费。

第四，购买工抵房存在签错合同主体的风险。尽管工抵房由开发商抵押给了债权公司，但房子的产权仍归开发商所有，所以想要购买工抵房，就要跟开发商签订购房合同，此时置业者如果与债权公司签订购房合同很可能是无效的，一定要识别好房屋现在的所有权归属。

第五，购买工抵房之后，存在出了问题“找错主体”的风险。有的消费者认为，购买工抵房是从施工方手里买房子，出了问题应该找施工方。实则不然，施工方并不是商品房销售合同的甲方，合同对其并没有约束力。购房者签订购房合同时一定要慎重，应当将价格、付款时间、面积、交房时间等进购房合同，以防出现问题。一旦出现问题，也应由开发商承担责任。

有关工抵房的法律问题众多，如果没有专业律师的辅助，很难不掉进法律风险的“坑”，本期陈律师只为大家介绍了作为工抵房的买房者，应当注意的事项。考虑到房地产行业上下游波及联系之广，对于接受工抵房的施工方、设计院等面对“工抵房”这种压榨自身利益的事项，如何维权和适当拒绝，也是一个很大的课题，后续陈律师将继续为大家补充相关内容。

陈律师认为，本来买房子是一件开心的事，如果风险缠身，不免日日担忧，甚至付出金钱的代价，那就得不偿失了，陈律师的团队，有房地产行业从业多年后专攻房地产领域的律师，如您面临有关工抵房和房地产相关的问题，欢迎您的咨询，陈律师将拼尽力量为您保驾护航！

作者简介：北京陈律师，法学硕士，高级合伙人律师，历任特种部队指挥员，检察官，侦查员，纪检干部，企业高管，阅历丰富，学养深厚，擅长疑难重大案件，多种法律关系交叉复杂案件处理，重信守诺，值得托付。

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