REITs市场呈现三大特征 多单产品启动询价

每经记者：李 蕾 每经编辑：彭水萍

近期，多单公募REITs扎堆启动询价。其中，中金重庆两江REIT询价时间为11月22日，将于11月27日正式发售；广发高投产业园REIT网下询价时间为11月26日，询价区间为3.11元/份~3.268元/份；此外，平安杭州湾REIT网下询价时间为11月27日，询价区间为7.618元/份~8.717元/份。

视觉中国

二级市场方面，过去一周REITs指数整体下行，特许经营权类REITs表现相对较好，其中生态环保类REITs领涨，仓储和交通类REITs表现相对一般。已上市的51只产品中，环比上涨的有15只，其中华泰江苏交控REIT、华夏金茂商业REIT和富国首创水务REIT领跑市场。其余36只产品则环比出现下跌，华夏合肥高新REIT的周内跌幅超过2%。

另外，近期还有多家专业机构发布了对公募REITs市场2025年的展望。例如，中金公司表示，2024年中国REITs市场的三大特征分别是政策红利延续、一级市场发行提速、二级市场估值修复与分化，整体呈现良好发展势头，“展望2025年，我们认为中国REITs一二级市场建设有望持续推进”。

REITs指数上周下行

Wind数据显示，过去一周中证REITs（收盘）指数为769.08，环比下跌0.63%；中证REITs全收益指数为930.93，环比下跌0.58%。

截至11月22日，国内REITs市场共上市51只，总市值为1359亿元，流通市值为632亿元。

据国金证券，从REITs持有项目的行业类型来看，上周产业园区类下跌0.59%，仓储物流类下跌0.95%，生态环保类上涨0.8%，高速公路类下跌0.73%，能源类下跌0.21%，保租房类下跌0.24%，消费类下跌1.04%；周度收益表现由高到低排序依次为：生态环保类>能源类>保租房类>产业园区类>高速公路类>仓储物流类>消费类。

具体产品方面，根据Wind数据，已上市的51只产品中，环比上涨的减少至15只。其中华泰江苏交控REIT、华夏金茂商业REIT和富国首创水务REIT领涨，涨幅分别为 2.41%、1.91%、1.72%。

有36只产品则环比出现下跌，其中华夏合肥高新REIT、华夏华润商业REIT和东吴苏园产业REIT的跌幅最大，跌幅分别为2.22%、1.79%、1.46%。

流动性方面，上周REITs总体成交活跃度下降。据天风证券，REITs周内总成交额为4.84亿元，环比前一周下降4.5%，产权和经营权成交额分别为2.41亿元、2.43亿元，环比前一周分别为涨11.8%、跌16.5%。

细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施、消费基础设施类REITs上周的成交额分别为1.29亿元、0.74亿元、0.55亿元、0.34亿元、0.16亿元、1.53亿元、0.23亿元，环比前一周涨跌幅分别为23.8%、-29.6%、66.2%、-41.2%、-22.3%、-7.4%、13.5%。其中成交额最大的REITs类型是交通基础设施，占比31.5%。

多家机构发布市场展望

上周，公募REITs市场消息不断。

首先，据中泰证券，近期有多单产品启动询价。中金重庆两江REIT询价时间为11月22日，询价区间为2.168元/份~2.933元/份，网下认购倍数为1.775倍，11月27日将正式发售；广发高投产业园REIT网下询价时间为11月26日，询价区间为3.110元/份~3.268元/份；平安杭州湾REIT网下询价时间为11月27日，询价区间为7.618元/份~8.717元/份。

其次，招商高速公路REIT于11月21日于深交所上市，开盘价为6.992元，首日收盘微跌；易方达华威农贸REIT获深交所问询函，估值由16.278亿元调整为14.82亿元，下调8.96%，国君临港产业园REIT扩募项目也于11月19日获受理；另外，中金安徽交控REIT在11月23日公告了原始权益人及其关联方于11月22日起累计增持已发行基金总份额的1.9%，目前合计持有59.5%，且未来6个月内将不会减持等。

《每日经济新闻》记者还注意到，近期有多家专业机构都发布了对于2025年公募REITs市场的展望。

例如，中金公司在研报中表示，2024年中国REITs市场的三大特征分别是政策红利延续、一级市场发行提速、二级市场估值修复与分化，整体呈现良好发展势头。展望2025年，中国REITs 一二级市场建设有望持续推进：首先，更为多元的资产及投资者类型进入，推动市场规模和活跃度进一步提升；其次，当前投资范式下，投资者更应注重产业周期带来的结构性配置机会。

中信建投也指出，当前REITs市场迈入常态化发行新阶段，一级审核提速；二级市场2024年经历三轮上涨，均有资金面及政策面双重共振驱动。展望后市，常态化发行将继续支撑市场提质扩容，2025年底公募REITs市场规模有望达到85只、2450亿元，在数量上仅次于美国；二级市场方面预计年末延续震荡横盘，2025年走势需关注政策出台节奏和利率走势；增量政策仍有可为，监管部门中长期有望从专项立法、引入增量资金、加强主动管理等方面推动REITs市场高质量发展。“我们认为当前REITs投资，一级市场估值审慎，对于二级溢价较高且具备抗周期属性的业态，如市政环保、保租、能源、厂房等值得重点关注；二级市场首推消费业态，保租房及厂房可择机逢低布局，并建议优选板块内高股息、强原权标的。”