贝壳彭永东：笃定地“看长”

笃定地看长！

这是贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东，在贝壳三季度业绩电话会上多次提到的一句话。

在极具挑战的市场环境里，贝壳三季度业绩超出市场一致性预期，实现了存量房、新房、家装家居以及新兴业务交易额的全线增长。

展望未来，彭永东认为，随着9月底以来促进房地产市场止跌回稳的一揽子支持政策的推出，大环境正在变好，而在更有利的大环境下，贝壳会走得更远。

在地产锐观察看来，除了政策利好贝壳发展外，“笃定地看长”信心背后，更为重要的是贝壳所展现出的成长理念：

让门店与平台共同成长。

以及，贝壳为此持续努力做出的创新与尝试。

拆解三季报，我们来看看。

01加强平台生态建设 激励店东与平台共成长

贝壳三季报显示，截至2024年9月30日：

贝壳门店数量为48230家，同比增加12.1%；

活跃门店数量为46857家，同比增加14.6%；

经纪人数量为476420名，同比增加11.0%；

活跃经纪人数量423400名，同比增加6.1%。

和上年同期相比，贝壳平台门店和经纪人数量均实现了两位数的增长，也带动了贝壳房屋交易总量（GTV）的持续提升。

三季报显示，贝壳2024Q3总交易额为7368亿元，同比增长12.5%。其中，存量房业务总交易额达到4778亿，同比增长8.8%；新房业务的总交易额为2276亿，同比增长18.4%。

进一步拆解发现，非链家存量房/新房交易额同比分别增长14.3%、20.5%，涨幅高于链家。这同时说明了贝壳平台对于外部门店和经纪人吸引力的显著提升。

据介绍，三季度以来，贝壳加强了平台生态建设，开始试点“门店积分制”，激励店东与平台共同成长，共享发展成果。

一方面，以店东为核心支持对象，围绕作业机制、公平透明、服务承诺、业务助力、荣誉体系5个方向开展工作，提升店东满意度，增强店东归属感、荣誉感、专业度及管理能力，进而服务好终端消费者。

另一方面，向在贝壳平台上时间久、业绩好、守底线、积极创新的优质门店做更多的收益回馈，与店东共享价值。

数据显示，在三季度9个试点“门店积分制”的城市中，通过积分兑换，贝壳共向店东发放了超过1800万元的等值现金权益，有30%的门店获得了收益奖励。

02精细化运营 助力门店提效

在优化平台建设、助力平台门店做专做优的同时，贝壳还通过持续推进精细化运营，将颗粒度细化到商圈，以商圈为单位进行赋能，帮助联网门店提升店效。

一方面，针对联网充分的区域，贝壳更加重视生态优化，通过一系列平台优惠和支持政策，帮助店东和经纪人获得更多的收入留存。此类商圈的店效做到了其他商圈平均店效的1.2倍左右。

另一方面，对门店合作效率不足的商圈，贝壳做重点的管理和赋能，通过平台数据分析、问题诊断和策略支持，以及店东共治理事会的共同参与，进行房源聚焦，增加门店之间的合作，共促业务达成。

同时针对联网还不足的区域，贝壳通过各类型的拓店套餐，积极连接新的门店。

在三季度业绩电话会上，贝壳管理层透露，截至9月末，今年一季度贝壳平台新签门店的ROI已经转正，一季度签约的门店短时间内均已经实现回本。

03新房拓宽合作面 保护经纪人权利

除了人店网络外部吸引力显著提升外，贝壳的新房去化能力也得到了开发商们的广泛认可。三季报显示，三季度贝壳新房业务净收入77亿元，同比提升30.9%。

贝壳的聚焦打盘策略、渠道之外的增量价值，以及过硬的执行能力、销售能力，被更多的开发商所认可，进一步拓宽了合作界面。三季度，不仅合作项目数量创下历史新高，总对总战略合作已覆盖大部分TOP10房企。

有别于单个项目的洽谈和博弈，总对总的合作除了能够提升合作深度与效率外，还可以更好地保障经纪人的权利和客户隐私。比如，将“隐号带看”写进总对总战略合同，推动公平作业。

数据显示，贝壳隐号带看渗透率在三季度达到67%，环比提升了11个百分点，提升了经纪人的作业安全感，也带来了新房作业意愿的提升。

同时值得一提的是，贝壳稳定的货币化能力和回款能力，也激发了经纪人做新房的意愿。在三季度业绩会上，管理层透露，贝壳新房业务开发商提前预付佣金占比保持在高位，应收账款周转天数维持在47天左右的极低位，保持了高度的经营健康性。

11月14日,“贝壳平台级服务承诺”对外正式发布

04一揽子政策提振需求 发展预期向好

“在这一轮市场周期里，我们越来越笃定的东西，是‘看长’，我们越来越理解看长的力量。”

在三季度业绩会上，彭永东表示，在改善的外部环境下将坚定地看长。

自9月底以来，央行、金管总局、财政部、住建部、自然资源部等多部门陆续推出多项稳地产举措。贝壳管理层认为，这一轮政策组合拳“维度更宽，力度更大”，效果持续性也更强，预计四季度市场将保持稳定。

研究机构则普遍认为，11月上旬财政部等三部门发布住房交易税收新政，契税方面，将1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，且同时覆盖首套和二套，增值税全国统一满2年免征，尤其利好一线城市刚改人群需求的释放。

随后，一线城市迅速跟进取消普宅和非普宅标准，落地减税新政。若一线城市能够持续释放企稳的积极信号，则能够提振市场信心，楼市复苏态势有望向二线城市蔓延，加快楼市整体企稳进程。

研究机构认为贝壳发展动能可期，纷纷给予“买入”评级。

美银证券研报认为，贝壳是最近中国政策转变和潜在周期性复苏的主要受惠者。预计在此次复苏以及长期来看，贝壳将超越市场增长，将贝壳评级由“中性”调升至“买入”。

中泰证券研报则认为，长期来看，随着存量房供应量的增加、房屋换手率上升、流动人口增长、改善需求的释放以及房地产经纪服务渗透率的逐年攀升，贝壳作为行业龙头，有望充分受益于居住行业市场规模的持续扩大。

而坚守长期主义视角的贝壳，正持续为平台参与者创造增量价值，为共创房地产经纪行业高质量发展的新篇章而不懈努力。