最好的位置 永业近200亿再接上海黄浦旧改

观点网 上海本土企业永业集团又在黄浦区盘了一片旧改地。

近日，观点新媒体从上海市规划和自然资源局官网获悉，位于上海黄浦区的黄浦C010301单元205A-03地块、207A-01地块及寿宁路（部分）地下空间地块、208A-05地块，将由上海永业城市更新建设发展有限公司作为意向用地者进行开发。

官方信息显示，上述地块均为住宅、商业混合用地，总价达到194.43亿元，连接老城厢板块与新天地板块，预计将提供约15.6万平方米的住宅。

永业再度落子黄浦

11月初，上海市黄浦区人民政府发布了一则文件，公布了黄浦区C010301单元208A-05地块及会稽路（部分）、208A-06（部分）地下空间地块的项目背景。

“地块与黄浦区C010301单元205A-03地块、黄浦区C010301单元207A-01地块及寿宁路（部分）地下空间地块为我区成片旧改政企合作项目，三幅地块将链接新天地和老城厢板块。”

政府发布文件说明的背后，源自2021年5月黄浦区所举行的土地宣介会。彼时，黄浦区计划未来3年内拟出让17宗地块，涵盖外滩、北京路、南京路、金陵路、豫园、新天地、董家渡，2024年拟计划出让6个组团地块，2025年另计划出让3个组团地块。

“每一块都在上海最好的位置，总价要去到1800亿了。”有业内人士透露，17宗土地可出让总用地面积达到76.5公顷，总建筑量约292.54万平方米，商办和住宅的占比分别为73.1%和23.9%。

按此计算，未来三年内黄浦区将放出222万平方米商办面积以及70万平方米住宅面积。

从推介会所发布消息来看，永业此次拿到黄浦区三宗地块均为旧改用地，既包含住宅用地，还预留了商业用地，地块为商业和住宅混合用地，且出让文件中的规划用途也注明住宅与商业用地。

此外，在上海人民政府发布的特别管理条例中，永业所获这三宗地块住宅总建筑面积不得超过15.6万平方米。

资料显示，黄浦区C010301单元207A-01地块及寿宁路（部分）地下空间地块的总宗地面积1.62万平方米，其中，207A-01地块土地面积为1.47万平方米，寿宁路（部分）地下空间地块仅1447.32平方米。

观点新媒体查阅资料得知，地块处于寿宁路与会稽路之间，余康里、同康里、永华里等老式里弄坐落其间；黄浦区C010301单元205A-03地块占地面积稍小，约合1.38万平方米，该地块商业用地占比73%，住宅用地占比27%，容积率1.45，限高16米，建筑面积约2.01万平方米，预计未来将主要开发商业业态。

黄浦区C010301单元208A-05地块整体则亮点颇多，占地面积达到2.08万平方米，规划用途为商业和三类住宅混合用地，商业用地仅占比16%，住宅用地占比84%，容积率6.69，高出205A-03地块近6倍。与此同时，地块限高170米，建筑面积13.97万平方米。

有市场声音表示，这宗地快或将建设一栋170米高层改善型项目。

事实上，208A-05地块恰好临近永业联合瑞安操盘的另一宗超高层住宅项目“黄浦翠湖天地”，后者由1幢180米髙的超髙层住宅跟风貌别墅组成。

今年9月，该项目六期108套房源当日售罄，收金近120亿元。若208A-05地块未来效仿翠湖天地建成另一栋超高层改善型项目，有助于缓解黄浦区新天地板块豪宅市场的“高度”分化。

新天地的新老面孔

永业是否将在黄浦区建造超高层住宅项目尚未确定，但黄浦旧改项目对其而言并不陌生。

早在2022年3月，永业就曾出手接下中海发展上海公司旗下号称百亿规模的黄浦旧改项目。

据中国建筑彼时发布公告，曾由中海出资98%、上海中城企业集团出资2%的上海中海海庭房地产有限公司股权进行变更。变更完成后，持股比例变为中海出资2%、永业出资98%。

上海中海海庭房地产有限公司背后，是位于黄浦新天地板块的“建国东路67-71街坊”旧改项目。这意味着，部分项目控股股东已变更为永业。

值得注意的是，随着永业入驻，旧改项目计划投资额也由590亿元增加到了595亿元，开发周期从原来的6年拟变更为6.5年。

观点新媒体查阅资料得知，建国东路项目是黄浦区内为数不多的成片旧城改造区域，现存13处文保建筑，项目涉及8500户搬迁，总占地面积14.75万平方米，地上计容建筑面积达到36.8万平方米，包括住宅、商办、公共绿地、风貌保护及历史保留建筑等业态，称得上是区域内的巨无霸旧改。

永业是上海黄浦区房地产领域最早成立的区属企业之一，曾在2013年与上海城投合作开发思南公馆项目，具备大体量旧改项目经验。因此，从中海手中接盘建国东路67-71街坊项目的难度并不大。

上海城投同样如此，前有与永业的合作背景，2024年10月又以总价70.8亿元的价格，加仓黄浦区小东门街道235B-03、237A-02、237B-01、237C-02地块及豫园街道231B-02、231C-01地块（简称：福佑南地块）。

地块总建筑面积7.92万平方米，住宅建筑面积5.72万平方米,商业建筑面积1.97万平方米。由于地块的老城厢属性，风貌保护保留建筑面积达到1.57万平方米，保护更新面积也不少于3.82万平方米。

值得一提的是，福佑南地块临近另一宗颇具热度的旧改项目露香园，后者同样为上海城投旗下黄浦区域旧改住宅。

2024年2月，露香园二期首个商品房项目开盘，合计推出262套房源，认购率达到106%，成交均价超16万元/平方米。

永业、上海城投等本地企业之外，外资同样在等待黄浦的旧改机遇。

11月初，新加坡丰隆集团与厦门联发组成的联合体成为黄浦区新天地板块C020102单元096-2、097-4地块的出让主体，地块总起价87.4亿元，总建筑面积2.79万平方米，为新天地第一宗进行公开市场出让的宅地。

在此之前，新天地板块玩家只局限于瑞安、中海等少数房企。

而擅长制造豪宅项目的新加坡丰隆集团想要入局则需做出相关承诺，包括相关年度进出口和国际业务额年均不低于200亿美元；在黄浦区注册并于2025年底前引入不少于等值人民币50亿元的外资等。