长宁的拆迁终于“开窍”了

　　上海市中心的拆迁这些年如火如荼。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　黄浦，徐汇，静安，都是其中的佼佼者。‍‍

　　而同是老牌富人区的长宁，却一直没什么动静。

　　长宁的老房子，也一直被冠以拆迁无望的名号。‍‍‍

　　不过这一次，长宁的“拆迁”，似乎开窍了。

　　长宁不少地段，老房子正在原拆原建。

　　11月15日，江苏路284弄拆除重建项目协议正式生效！

　　同样的，天山五村部分房屋原拆原还，也是动静很大，都上了热门，我们去实地看了下。

　　虽然项目最终失败了，但下次重启或者长宁别的地方，还有机会。

　　天山五村要“原拆原还”

　　长宁天山五村，始建于上世纪五十年代，不少房子房龄已经超过70年，是上海是最具代表性的超大型工人新村之一。

　　随着城市发展加速，人口增多，这里的居住环境越来越拥挤，做饭难、洗澡难、晾晒难，各种难……

　　其中还存在不少小梁薄板，厨卫不成套的房子。

　　天山五村部分房屋居住环境亟待改善。

　　这一次，长宁决定全部由政府出资，用拆除重建的方式进行更新，得到绝大部分居民的支持。

　　截止到11月2日，同意率已经接近70%。

　　小区里挂起来横幅，竖起了展板，全力推进原拆原还项目。

　　我们去的时候，甚至看到已经有回收旧家具家电的小贩在打听活动了。

　　从小区里的展板来看，这一次的方案已经比2019年的老方案更好：

　　2梯十户变2梯5户，部分是两梯三户和两梯四户，堪比商品房；

　　有阳台，走廊，采光标准高；

　　还有装修补贴，过渡费，奖励费也比其他原拆原还的项目更有优势。

　　但仍有少数居民因为各种原因，没能积极配合。

　　我了解到，不同意的人的当中，很多人仍然期待着征收，能获得更高的经济补偿。

　　然而官方的说法是，天山五村，既不是二级旧里，也没有整体规划，不在征收范围内。

　　无论如何，天山五村，原拆原还，对当地居民来讲，绝对是一件好事情。

　　不用自己花钱，不成套的高龄老破小，变电梯房，厨卫独用，还加了停车位。

　　就算你自己不住，拿去出租，也比现在租金要高。

　　不过，因为要兼顾多个家庭多种户型，户型就没那么方正。

　　这次的方案是：

在原有712证空间范围内满足“拆⼀还⼀”安置后仍是712套住宅，类比全市同类拆除重建项目，房型类似。 对于不成套公房，卫生间和厨房从原来多户合用，变成套内独用，套内面积增加。 对于成套房屋，也叫产权房，改造后也确保在总面积上有相应比例的增加，包括卫生间和厨房面积相比原来都有增加。 不仅如此，项目全市首创增加了北面的入户走廊，南面增加了阳台，面积增量大大提高。 项目改造后楼梯房变电梯房，也解决了不少老年人下楼难的问题。 所有这些设计上的优化得益的是本次项目拆除重建范围内的居民。

　　黄金位置，一举多得

　　实地走访中，发现16号的同意率不高。

　　一个老爷叔说，那一栋的户型比较好，不太愿意。

　　有个同住天山五村的大姐说，这次她的房子虽然不在原拆原建的范围内。

　　但绝对支持，也表示了羡慕。

　　“只有前面的顺利了，后面才有可能轮到我们”。

　　“其实年轻人、中年人都是愿意的，但是一些老人家思想难改变”。

　　“有些老人想拿钱（货币化安置），不想原拆原还”。

　　天山五村的地理位置确实很优越，几乎处于整个长宁区的正中心。

　　2号线，15号线娄山关路站就在小区门口，两条地铁干线一纵一横，直达上海各个地段。

　　周边也都是富贵之地，高档社区天山，国际社区古北，虹桥经济开发区都在附近。

　　小区隔了一条天山路，世界级的综合体正在建设中。

　　晶耀虹桥，长宁新的商业办公产业基地。

　　从公的角度来讲，以后站在晶耀虹桥，望过去，一片破旧的天山五村，实在有碍观感，改造是应该的；

　　从私的角度，天山五村的居民，确实也该改善改善居住环境了。

　　从自身经济角度来讲，天山仙霞板块的电梯次新和新房，单价都要十万往上了，原拆原还，房屋价值也上涨了。

　　对楼市的影响，对板块的影响，也是积极正面的，城市界面更漂亮，人民居住更舒适。

　　原拆原还，可谓一举多得。

　　而且就算是动迁征收，现在的补偿和以前也不能比了。

　　只能改善生活，暴富发财不要想了。

　　时代变了，征收变旧改，思路要跟上。

　　以前征收高额补偿的日子一去不返了，就像如今的房价一样，保值对抗通胀可以，但要想翻倍就很困难了。

　　最终结果出来了，因为同意率不达标，终止了，还是挺可惜的。

　　长宁为何不爱拆迁？

　　聊完天山五村，我们再来聊聊长宁区。

　　每次说到拆迁的话题，基本都跟长宁无关。

　　很多人也纳闷，为什么长宁区不爱拆迁，是不想拆？还是没钱拆？

　　我们来看一张图：

　　2024年，长宁的征地和拆迁预算是3个亿，市区垫底，连金山都不如。

　　与浦东徐汇两三百亿的规模相比，是几十上百倍的差距。

　　长宁的心思确实没放在拆迁上。

　　长宁的开发较早，但历史包袱又没那么重。

　　虹桥开发区，古北，天山，甚至北新泾，都已经开发过一遍了。

　　整个也没什么二级旧里，黄浦老城厢那种老房子。

　　简而言之，以当下的标准，长宁两旧一村指标已经完成，没什么可拆迁的。

　　长宁最差的房子，也是新工房，小梁薄板，单说产品比二级旧里还是强很多的。

　　所以对于老房子，长宁一直不怎么拆迁，钱都用来美丽家园了。

　　而美丽家园，好比是给小区“化妆”，内在的一些东西很难改掉。

　　另外一个重要原因就是，长宁的大型商办规划，类似徐汇滨江和前滩这种能级的，哪怕次一点的，短期还是没有的。

　　要么长宁就是在憋大招，在等一个机会。

　　所以，最近几年，可以看到，长宁的拆迁几乎停滞了。

　　每一个长宁的新房项目，也都喊出绝版的口号。

　　长宁的众多老房子，只能再等等了。

　　说句难听的，长宁，目前就处在上海市区拆迁鄙视链的底端。

　　最近上海楼市热度爆棚，其中就少不了动迁户的力量。

　　因为拆迁规模大，黄浦和徐汇的老公房，价格比较坚挺。

　　这些拆迁户拿了钱之后，还是会想在原来的老房子附近生活居住，而市中心的商品房总价太高。

　　老公房往往是这些拆迁户的归宿。

　　而整个长宁区，这些年的房价都一直不温不火，与区里拆迁规模小，也有一定关系。

　　上海的拆迁旧改一直在进行

　　虽然长宁的拆迁动作不多，但作为超一线城市，国际化大都市，长三角城市群的龙头，上海城市更新一直是进行时。

　　只是城市走过了大拆大建的年代，以点代面的点状更新，逐渐成为主流。

　　就比如原拆原建，前几年是新鲜事，现在已经是上海旧改的主流方案之一。

　　原拆原建，既改善了居住条件，又不用搬离原来熟悉的生活环境。

　　从官方的角度看，比起旧改征收，原拆原建的资金支出能降低约一半。

　　对于当地的居民来说，不管是原拆原还，还是征收，都是好事情。

　　不过原拆原还，整体的经济收益，确实不能和前些年的征收拆迁相比。

　　但还是那句话，时代变了。

　　这次机会错过，下一次不知道要等到猴年马月了。

　　人生短短几十年，抓紧时间提升生活质量才是最要紧的。

　　金日铜，胜过明日金！